Wohnstandort Wilhelm-Holthaus-Weg – Verkehrswerte und Preisvorstellungen der BImA

Vergleichswerte laut Grundstücksmarktbericht 2013 der Stadt Münster

Auszüge aus dem Grundstücksmarkbericht 2013 der Stadt Münster finden Sie unter http://www.muenster.de/stadt/gutachter/grundstuecksmarktbericht.html. Der Grundstücksmarktbericht gibt Auskunft darüber, zu welchen Preisen Grundstücke, verschiedene Haustypen und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren einschließlich des Jahres 2012 im Stadtgebiet Münster verkauft wurden.

Man kann nun im Grundstücksmarktbericht nach den Verkaufspreisen solcher Reihenhäuser suchen, die bezüglich Baujahr, Lage, Grundstücksgröße und Wohnfläche mit denjenigen Reihenhäusern, die die BImA am Wilhelm-Holthaus-Weg zum Kauf anbietet, vergleichbar sind. Diese Preise kann man dann mit den Preisen vergleichen, die die BImA als Kaufpreisvorstellungen bzw. als Festpreise in den Exposés nennt. Wir suchen also im Grundstücksmarktbericht 2013 nach Reihenendhäusern und Reihenmittelhäusern mit einem Baujahr um 2003, einer Wohnfläche um 109 m² und einer Grundstücksgröße zwischen 153 m² und 335 m². Bezüglich der Lage unterscheidet der Grundstücksmarktbericht im Schaubild 15 auf Seite 44 nach Zonen. Das Wohngebiet Wilhelm-Holthaus-Weg liegt im äußeren Stadtteil Zone 5.

Beachten Sie: Im Grundstücksmarktbericht gibt es die Unterscheidung in Reihenhäuser und Reihenendhäuser (bzw. Doppelhaushälften). Das Wort "Reihenmittelhäuser" taucht dort nicht auf. Mit "Reihenhäuser" sind im Grundstücksmarktbericht aber Reihenmittelhäuser gemeint.

In den Tabellen des Grundstücksmarktberichts werden vorwiegend durchschnittliche Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche genannt. Um die Preisvorstellungen der BImA mit den im Grundstücksmarktbericht genannten Preisen vergleichen zu können, muss man die BImA-Preise durch die Wohnfläche 109 m² teilen.

Für das Reihenmittelhaus Nr. 37 mit einem sehr kleinem Grundstück von 153 m² nennt die BImA eine Kaufpreisvorstellung von 240.000 €, somit 240.000 / 109 = 2.202 € pro m² Wohnfläche. Für das Reihenmittelhaus Nr. 15 mit ebenfalls kleiner Grundstücksfläche von 186 m² nennt die BImA einen Festpreis von 245.000 €, somit 245.000 / 109 = 2.248 € pro m² Wohnfläche.

Für das Reihenendhaus Nr. 27 mit einem relativ großen Grundstück von 335 m² nennt die BImA eine Kaufpreisvorstellung von 280.000 €, somit 280.000 / 109 = 2.569 € pro m² Wohnfläche. Für das Reihenendhaus Nr. 19 mit einem relativ großen Grundstück von 307 m² nennt die BImA einen Festpreis von 280.000 €, somit 280.000 / 109 = 2.569 € pro m² Wohnfläche.

Vergleicht man diese von der BImA genannten Kaufpreisvorstellungen bzw. Festpreise mit den Preisen, die der Grundstücksmarktbericht 2013 für gleichwertige Reihenhäuser bezüglich Baujahr und Lage nennt, so kann man zu dem Ergebnis kommen, dass die Häuser relativ teuer sind:

Laut Tabelle 21 auf Seite 39 des Grundstücksmarktberichts hatten in 2012 gebrauchte Reihenmittelhäuser einen Durchschnittspreis von 229.000 € bzw. 1.869 €/m² Wohnfläche und gebrauchte Reihenendhäuser einen Durchschnittspreis von 299.000 € bzw. 2.039 €/m² Wohnfläche. Diese Aussagen der Tabelle 21 des Grundstücksmarktberichts helfen aber nicht weiter, weil das Baujahr und die Lage nicht berücksichtigt sind.

Laut Tabelle 45 Seite 63 des Grundstücksmarktberichts wurden im Jahr 2012 31 Reihenmittelhäuser mit einem Baujahr zwischen 1975 und 2010 verkauft. Der Kaufpreis lag im Durchschnitt bei 241.000 € bzw. bei 1.993 € pro m² Wohnfläche. Die Häuser hatten eine durchschnittliche Grundstücksgröße von 227 m² und eine durchschnittlichen Wohnfläche von 122 m².

Laut derselben Tabelle wurden 14 Reihenendhäuser mit einem Baujahr zwischen 1975 und 2010 verkauft. Der Kaufpreis lag im Durchschnitt bei 278.000 € bzw. bei 2.085 € pro m² Wohnfläche. Die Häuser hatten eine durchschnittliche Grundstücksgröße von 317 m² und eine durchschnittlichen Wohnfläche von 134 m².

Die Tabelle 45 macht keine Differenzierung bezüglich der Lage der Reihenendhäuser. Diese Unterscheidung findet man in den Tabellen 48 (Seite 65) und 49 (Seite 66). Laut Tabellenzeile "äußere Stadtteile (Zone 5)", zu der auch die Britenhaussiedlungen in Gremmendorf und Angelmodde gehören, wurden in 2011/2012 77 Reihenmittelhäuser mit Grundstücksgrößen zwischen 150 bis 300 m² zu typischen Preisen von 1.160 bis 2.080 € pro m² Wohnfläche verkauft. Es wurden 152 Doppelhaushälften/Reihenendhäuser in Zone 5 mit Grundstücksgrößen zwischen 200 bis 500 m² zu typischen Preisen von 1.420 bis 2.270 € pro m² Wohnfläche verkauft.

In den Tabellen 48 und 49 des Grundstücksmarktberichts wird bei den genannten Kaufpreisen zwar nach Lage differenziert, nicht aber nach dem Baujahr der Reihenhäuser. Die Tabellen 50 und 51 hingegen geben die Preise in € pro Quadratmeter Wohnfläche für die äußeren Stadtteile (Zone 5) nach Baujahren an.

Mittlere Preise für Reihenmittelhäuser mit 150 bis 300 m² Grundstücksgröße und Baujahr 2005 in äußeren Stadtteilen lagen laut Tabelle 51 bei 1.750 €/m² Wohnfläche.

Mittlere Preise für Doppelhaushälften/Reihenendhäuser mit 200 bis 500 m² Grundstücksgröße und Baujahr 2005 in äußeren Stadtteilen lagen laut Tabelle 50 bei 1.900 €/m² Wohnfläche.


Würde man den Verkehrswert der Reihenhäuser am Wilhelm-Holthaus-Weg nur nach der Vergleichswertmethode und den Aussagen obiger Tabellen des Grundstücksmarktberichts 2013 bestimmen wollen, so könnte man speziell aufgrund der Tabellen 48 und 49 zu dem Schluss kommen, dass für die Reihenmittelhäuser ein Preis von 2.080 € pro m² Wohnfläche (somit ca. 227.000 €) und für die Reihenendhäuser ein Preis von 2.270 € pro m² Wohnfläche (somit ca. 247.000 €) angemessen wäre.

Um den Verkehrswert der Reihenhäuser zu bestimmen, reicht das Vergleichswertverfahren aber nicht aus. Die nachfolgende Sachwertermittlung wird offenlegen, dass die BImA die Reihenhäuser am Wilhelm-Holthaus-Weg vermutlich nicht zu teuer anbietet.

Sachwertermittlung

Die nachfolgende Sachwertermittlung und Ertragswertermittlung erfolgt nach bestem Wissen und Gewissen, jedoch ohne Haftung.

Beispielhaft wurde der Sachwert für das Reihenmittelhaus Nr. 37 mit relativ kleiner Grundstücksgröße auf Basis der Normalherstellungskosten 2000 in einer Excel-Tabelle bestimmt. Diese Excel-Tabelle können Sie hier herunterladen:
sachwertermittlung_NHK2000_wilhelm-holthaus-weg_37.xls
Der Verkehrswert der anderen Häuser kann bestimmt werden, indem in der Excel-Tabelle die Grundstücksgrößen dieser Häuser eingesetzt werden.

Laut www.boris.nrw.de bzw. laut http://geo.stadt-muenster.de/bodenrichtwerte liegt der Bodenrichtwert bei 250 €/m². Dieser Bodenrichtwert erscheint jedoch im Vergleich zu anderen Baulandverkäufen sehr gering. Unter www.boris.nrw.de können Sie nicht nur den aktuellen Bodenrichtwert 2013 einsehen, sondern auch den in den Vorjahren veröffentlichten Bodenrichtwert. Bezüglich des Wohngebiets Wilhelm-Holthaus-Weg ist der Bodenrichtwert in den letzten Jahren nicht erhöht worden, weil es dort in den letzten Jahren vermutlich keine Baulandverkäufe gab, aus denen ein aktuellerer Bodenrichtwert ableitbar wäre. Zur Ermittlung des tatsächlichen Bodenwerts muss ein Gutachter aber den veröffentlichten Bodenrichtwert sinnvoll anheben, wenn es offensichtlich ist, dass man zu diesem Bodenrichtwert in dieser Lage kein Grundstück kaufen könnte.

Zumindest für diejenigen Reihenhäuser, deren Garten nach Süden bzw. nach Westen ausgerichtet ist, werden 5 Prozent hinzugeschlagen. Der Bodenrichtwert beträgt dann 262,50 €/m² für die Reihenhäuser Nr. 27, 31, 33, 35, 45, 47 und 49. Für die Reihenhäuser Nr. 11, 13, 15, 17, 21 und 25, deren Garten nach Osten ausgerichtet ist, wird mit dem Bodenrichtwert 250 €/m² kalkuliert.

Der Grundstückswert des Reihenhauses Nr. 37 beträgt dann 153 * 262,50 = 40.162,50 €.

Laut Grundrisse der Häuser haben die Reihenhäuser eine Breite von 6,09 m und eine Tiefe von 10,25 m. Laut Tabellenwerk der Normalherstellkosten 2000 (NHK 2000) handelt es sich um ein Reihenmittelhaus vom Typ 2.12: Keller, zwei Vollgeschosse, nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Brutto-Grundfläche (BGF) dieses Haustyps errechnet sich überschlagsweise zu Breite * Tiefe * 4 = 249,69 m².

Die Normalherstellkosten ohne Baunebenkosten inklusive Mehrwertsteuer für ein Reihenmittelhaus Typ 2.12 mit mittlerer Ausstattung lagen im Basisjahr 2000 bei 695 €/m² BGF. Um den Preis pro m² BGF in 2013 zu bestimmen, muss der Preis aus 2000 mit dem Faktor 1,24 multipliziert werden (siehe http://www.euroted.de/Fachinfo/Baupreis.htm):

695 * 1,243 = 863,89 €/m² BGF

Die heutigen Herstellkosten eines gleichwertigen Reihenmittelhauses ohne besondere Bauteile und ohne Baunebenkosten betragen 863,89 * 249,69 = 215.703,45 €. Als besonderes, vom Normgebäude Typ 2.12 abweichendes Bauteil kommt die Kelleraußentreppe inklusive Kellertür und Treppengelände hinzu, geschätzt auf 5.000 €. Die Herstellkosten inklusive Kellertreppe belaufen sich dann auf 220.703,45 €

Als Baunebenkosten bei einem Reihenhaus mit mittlerem Ausstattungsstandard werden 15 Prozent hinzugeschlagen. Die heutigen Herstellkosten inklusive Baunebenkosten betragen dann 253.808,96 €.

Als Gesamtnutzungsdauer des Wohngebäudes werden 80 Jahre angenommen. Da das Reihenhaus in 2003 gebaut wurde, errechnet sich ein Gebäudealter von 10 Jahren und eine angenommene Restnutzungsdauer von 70 Jahren.

Die Alterswertminderung nach ROSS errechnet sich zu 17.845,94 €. Der Zeitwert des Wohnhauses beträgt dann 253.808,96 - 17.845,94 = 235.963,02 €.

Der Zeitwert der Außenanlagen wird auf 6.000 € geschätzt. Der Zeitwert der Einbauküche wird auf 1.000 € geschätzt. Der vorläufige Sachwert berechnet sich dann zu 282.125,52 €, indem die Zeitwerte von Wohngebäude, Außenanlage und Einbauküche addiert und der Bodenwert hinzugerechnet werden.

Laut Grundstücksmarktbericht 2013 der Stadt Münster (Seite 71) liegt der Marktanpassungsfaktor für gleichwertige Reihenmittelhäuser bei ca. 0,90. Als marktangepasster Sachwert errechnet sich 282.125,52 * 0,90 = 253.912,97 €. Dieser Zeitwert ergibt sich aber nur unter der Annahme, dass es keinen Sanierungs- und Modernisierungsstau gibt.

Hinzu kommt der Zeitwert der Reihengarage inklusive des ca. 18 m² großen Garagengrundstücks. Diesen Zeitwert schätze ich auf 10.000 €.

Der Sachwert des Reihenmittelhauses Nr. 37 inklusive Garage wird gerundet auf 264.000 € geschätzt. Dabei wird angenommen, dass es keinen Sanierungs- und Modernisierungsstau gibt. Stellen Sie bei der Besichtigung einen derartigen Stau fest, so müssen sie die Kosten zu dessen Beseitigung schätzen und diese Kosten vom ermittelten Sachwert abziehen.

Die BImA nennt für das Reihenmittelhaus Nr. 37 inklusive Garage eine Preisvorstellung von 240.000 €. Diese Preisvorstellung liegt somit 24.000 € unter dem von mir ermittelten Sachwert. Stimmen Sie meiner Sachwertschätzung zu, so bedeutet das Folgendes:

Könnten Sie das Reihenmittelhaus Nr. 37 zum Preis von 240.000 € erwerben, so könnten Sie anschließend bis zu 24.000 € in die Sanierung und Modernisierung des Reihenhauses investieren, ohne einen Verlust zu machen.

Ersetzt man in der Excel-Tabelle die Grundstücksgröße 153 m² durch 335 m², so erhält man als Sachwert des Reihenendhauses Nr. 27 gerundet 307.000 €. Die BImA nennt für das Reihenmittelhaus Nr. 27 inklusive Garage eine Preisvorstellung von 280.000 €.

Vergleicht man die von der BImA genannten Kaufpreisvorstellungen bzw. Festpreise mit den auf diese Weise ermittelten Sachwerten, so erscheinen die von der BImA genannten Preise fair, solange die Reihenhäuser keinen Sanierungs- und Modernisierungsstau haben, der ca. 24.000 € übersteigt.

Ertragswert der Reihenhäuser

Zur Kontrolle wurde für das Reihenmittelhaus Nr. 37 mittels Excel-Tabelle auch der Ertragswert geschätzt. Diese Excel-Tabelle können Sie hier herunterladen:
ertragswertermittlung_wilhelm-holthaus-weg_37.xls
Dem Ertragswert kommt bei der Verkehrswertschätzung nur dann eine dominierende Bedeutung zu, wenn die Immobilie vermietet werden soll. Bei selbstgenutzten Immobilien ist hingegen der Sachwert aussagekräftiger. Dennoch sollte man den Ertragswert auch bei selbstgenutzten Wohnimmobilien immer zur Kontrolle ermitteln.

Bei der Ertragswertermittlung wurde angenommen, dass eine Kaltmiete von ca. 7,00 € pro m² Wohnfläche erzielbar ist. Die Wohnfläche beträgt 109 m². Die Kaltmiete lässt sich über den Online-Mietspiegel unter http://www.stadt-muenster.de/wohnungsamt/mietspiegel-online.html abschätzen. Für die Garage wurden 40 € pro Monat als weitere Mieteinnahme angenommen. Der Rohertrag beläuft sich dann auf 9.636 € pro Jahr.

Von diesem Rohertrag müssen die Betriebskosten abgezogen werden. Sie bestehen aus Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallkosten. Die Betriebskosten wurden auf ca. 17 Prozent des Rohertrags geschätzt und liegen damit im üblichen Bereich für relativ junge Wohnhäuser.

Der Ertragswert hängt stark vom angenommenen Liegenschaftszinssatz ab. Im Grundstücksmarktbericht 2013 (siehe http://www.muenster.de/stadt/gutachter/grundstuecksmarktbericht.html) werden auf Seite 58 bis 60 nur wage Angaben gemacht, welche Liegenschaftszinssatz für Reihenhäuser angewendet werden sollte. Bei Wertgutachten, die im Wege von Zwangsversteigerungen erstellt werden, wurde im Jahr 2012 für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser ein Liegenschaftszins größer als 3,0 Prozent angewandt. Da die Zinsen inzwischen gefallen sind, erscheint ein Liegenschaftszinssatz kleiner als 3,0 Prozent angebracht.

Bei einem angenommenen Liegenschaftszins von 3,0 Prozent errechnet sich ein Ertragswert von ca. 238.000 €. Bei einem angenommenen Liegenschaftszins von 2,5 Prozent errechnet sich ein Ertragswert von ca. 270.000 €. Beide Ertragswerte errechnen sich unter der Annahme, dass es keinen Sanierungs- und Modernisierungsstau gibt. Wird ein Sanierungs- und Modernisierungsstau bei der Besichtigung festgestellt, so muss dessen Höhe geschätzt und dann von den errechneten Ertragswerten abgezogen werden.

Die beiden Ertragswerte 238.000 € bzw. 270.000 € bestätigen, dass der Verkehrswert des Reihenhauses Nr. 37 zwischen der Kaufpreisvorstellung der BImA (240.000 €) und dem oben geschätzten Sachwert (264.000 €) angenommen werden kann.

Verkehrswerte der Reihenhäuser

Weiter oben wurde von mir für das Reihenhaus Nr. 37 ein Sachwert von ca. 264.000 € geschätzt. Die Sachwerte der übrigen Reihenhäuser kann man berechnen, indem in der Excel-Tabelle die zugehörige Grundstücksgröße eingegeben wird.

Die nachfolgende Tabelle listen die Kaufpreisvorstellungen der BImA für die Reihenhäuser Nr. 27 bis 49 und daneben die per Excel-Tabelle ermittelten und gerundeten Sachwerte. Bei den Hausnummern 27 bis 49 wurde mit einem Bodenpreis von 262,50 €/m² kalkuliert, weil die Gärten nach Süden bzw. nach Westen ausgerichtet sind.

Haus-Nr.     Grundstücksgröße      Preis laut BImA             ermittelter Sachwert
  27                     335 m²                   280.000 €                 307.000 €
  31                     219 m²                   245.000 €                 280.000 €
  33                     334 m²                   280.000 €                 307.000 €
  35                     236 m²                   280.000 €                 284.000 €
  37                     153 m²                   240.000 €                 264.000 €
  39                     153 m²                   240.000 €                 264.000 €
  45                     276 m²                   280.000 €                 293.000 €
  47                     181 m²                   245.000 €                 270.000 €
  49                     266 m²                   280.000 €                 291.000 €


Die nachfolgende Tabelle listen die von der BImA genannten Festpreise für die Reihenhäuser Nr. 11 bis 25 und daneben die per Excel-Tabelle ermittelten und gerundeten Sachwerte. Bei den Hausnummern 11 bis 25 wurde mit einem Bodenpreis von 250,00 €/m² ohne Aufschlag kalkuliert, weil die Gärten nach Osten ausgerichtet sind.

Haus-Nr.     Grundstücksgröße    Festpreis laut BImA      ermittelter Sachwert
  11                     196 m²                   260.000 €                 272.000 €
  13                     192 m²                   245.000 €                 271.000 €
  15                     186 m²                   245.000 €                 270.000 €
  17                     272 m²                   280.000 €                 289.000 €
  19                     307 m²                   280.000 €                 297.000 €
  21                     196 m²                   245.000 €                 272.000 €
  25                     186 m²                   260.000 €                 270.000 €

Weist ein Reihenhaus einen Sanierungs- und Modernisierungsstau auf, so müssen dessen Kosten geschätzt und vom angegebenen Sachwert abgezogen werden. Außerdem kann bei sehr großen Grundstücken ein Abschlag vorgenommen werden, wenn das Grundstück sehr schmal ist und das unbebaute Ende dieses Grundstücks einen geringeren Wert hat als das bebaute Grundstück.

Alle von mir geschätzten Sachwerte sind höher als die von der BImA genannten Preise. Beachten Sie aber, dass man auch zu ganz anderen Sachwerten kommen kann, wenn man beispielsweise andere Bodenwerte, höhere oder niedrigere Baunebenkosten oder einen anderen Marktanpassungsfaktor wählt. Außerdem kommt man beispielsweise zu niedrigeren Sachwerten, wenn man die lineare Abschreibung statt der Abschreibung nach der Formel von ROSS wählt.

Die Frage ist nun, ob die Verkehrswerte der Reihenhäuser eher bei den Vergleichswerten, die der Grundstücksmarktbericht 2013 liefert, anzusiedeln sind, oder ob die ermittelten Sachwerte eher den Verkehrswerten entsprechen. Vermutlich liegt die Wahrheit wie so oft in der Mitte. Doch auch dann wären die von der BImA genannten Preise für das Haus Nr. 37 (kleinstes Grundstück) und für das Haus Nr. 27 (größtes Grundstück) nicht überzogen.

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