Verkehrswertermittlung nach Sachwert- und Ertragswertverfahren

Mittels Microsoft Excel-Tabellen wurden der Sachwert und der Ertragswert des Reihenmittelhauses Volbachweg 18 ermittelt. Dieses Reihenmittelhaus hat die kleinste Grundstücksgröße von 197 m². Durch Einfügen der Grundstücksgrößen der anderen Reihenhäuser in die Excel-Tabellen lassen sich für alle Reihenhäuser die Ertragswerte und Sachwerte leicht bestimmen.

Sachwertermittlung

Der Sachwert wurde nach der alten Sachwertrichtlinie und den Normalherstellkosten 2000 (NHK 2000) ermittelt. Zwar wurde vom Ministerium für Verkehr, Bau und Stadtplanung im September 2012 eine neue Sachwertrichtlinie zusammen mit den Normalherstellkosten 2010 (NHK2010) veröffentlicht, doch wird diese neue Sachwertrichtlinie von Wertgutachtern bisher kaum angewandt.

Aus den Tabellen der NHK 2000 geht hervor, dass zwischen 1946 und 1959 Baukosten zwischen 525 € und 565 € pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche für ein Reihenmittelhaus vom Typ 2.12 anfielen, wenn dieses Haus eine mittlere Ausstattung hatte. Typ 2.12 ist ein vollunterkellertes Reihenmittelhaus mit zwei Vollgeschossen und einem nicht ausgebauten Dachgeschoss.

Da das Reihenmittelhaus Nr. 18 in 1955 erbaut wurde, wird mit Baukosten von 550,71 €/m² Brutto-Grundfläche (BGF) im Jahr der Erbauung gerechnet. Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen von Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Bei einem Reihenhaus mit 6,5 m Breite und 9,0 m Tiefe beträgt die Brutto-Grundfläche ca. 234 m².

Die Baukosten pro Quadratmeter BGF aus 1955 müssen mit dem Baukostenfaktor 1,24 multipliziert werden, um zu ermitteln, was ein Quadratmeter BGF im Jahr 2013 kosten würde, wenn man dasselbe Haus heute errichten würde. Außerdem müssen Baunebenkosten hinzugerechnet werden. Für ein Haus mit mittlerem Ausstattungsstandard werden 15 Prozent Baunebenkosten hinzugeschlagen. Der Herstellungswert eines gleichwertigen, jedoch in 2013 errichteten Reihenmittelhauses beträgt dann ca. 184.000 €. Da das Reihenhaus jedoch bereits 58 Jahre alt ist, muss man den für 2013 ermittelten Herstellungswert um das Gebäudealter abschreiben. Dabei wird nicht die lineare Abschreibung angewandt, sondern die Abschreibung nach ROSS, die von fast allen Gutachtern angewandt wird. Die Alterswertminderung nach ROSS errechnet sich nach folgender Formel:

Alterswertminderung = 0,5 * (Gebäudealter² / Gesamtnutzungsdauer + Gebäudealter / Gesamtnutzungsdauer)

Bei einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren errechnet sich eine Alterswertminderung von 62,53 Prozent und ein Zeitwert von ca. 69.000 € für das Reihenmittelhaus.

Die Außenanlagen haben einen Zeitwert von Null €. Deshalb muss zum Wohnhaus-Restwert nur der Grundstückswert von 39.400 € addiert werden, um den vorläufigen Sachwert 108.400 € zu ermitteln. Dieser vorläufige Sachwert muss mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert werden, um ihn auf die Gegebenheiten des örtlichen Preisniveaus in Münster anzupassen. Laut Grundstücksmarktbericht 2013 Seite 71 der Stadt Münster ist für Reihenmittelhäuser mit einem Bodenwert = 200 €/m², einer Wohnfläche um 80 m² und einem vorläufigen Sachwert zwischen 150.000 und 200.000 bei einem Baujahr um 1960 der Marktanpassungsfaktor 0,81. Der marktangepassten Sachwert beträgt dann 108,400 * 0,81 = 87.825 €. müssen Bauschäden und unterlassene Renovierungen abgezogen werden. Setzt man hier nur 5.000 € an, so errechnet sich ein Sachwert von 82.825,63 €, gerundet 83.000 €. Die tatsächliche Höhe der Renovierungs- und Modernisierungskosten liegt jedoch erheblich über 5.000 €.

Ertragswertermittlung

Die Excel-Tabelle gibt die Ertragswerte für unterschiedliche Liegenschaftszinsen aus. Öffentlich bestellte Wertgutachter, die von Amtsgerichten im Zuge von Zwangsversteigerungen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt werden, wählten in 2012 für Einfamilienhäuser fast immer einen Liegenschaftszins von 3,5 Prozent. Jedoch sind die Zinsen inzwischen weiter gefallen. Doch selbst bei einem Liegenschaftszins von nur 2,0 Prozent errechnet sich ein Ertragswert von lediglich ca. 92.000 €, wenn ansonsten optimistische Parameter in die Tabelle eingegeben werden:

• eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, obwohl der Ausstattungsstandard des Hauses eher niedrig als mittel ist (bei niedrigem Ausstattungsstandard setzt man eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren an)
• eine nachhaltig erzielbare Miete von 6,00 €, obwohl nur 5.000 € investiert werden, um das Haus für die nächsten 22 Jahre vermietbar zu machen. Vermutlich würde man eine geringere Kaltmiete erzielen können.
• Ein Mietausfallrisiko von nur 2 Prozent, obwohl man am Standort Coerde damit rechnen muss, dass die Mieter häufiger als an anderen Standorten wechseln und dass es dort vermehrt zu nicht eintreibbaren Mietrückständen kommt

Da nur 5.000 € zur Instandsetzung des Hauses zwecks Vermietung angesetzt wurden, wurde der höchste Instandhaltungssatz von 13,20 € pro m² Wohnfläche pro Jahr gewählt. Laut http://www.asp.weststadtmakler.de/nebenkosten.aspx werden 1,10 pro m² Wohnfläche pro Monate, somit 13,20 € pro m² Wohnfläche pro Jahr angesetzt, wenn ein Haus älter als 32 Jahre ist.

Da nur der Ertragswert des Reihenmittelhauses ohne den Auto-Stellplatz, der zusätzliche 2.500 € kosten soll, in der Excel-Tabelle ermittelt werden soll, werden keine Einnahmen, aber auch keine Ausgaben für den Auto-Stellplatz angesetzt.

Wenn man mehr als 5.000 € in das Haus und dessen Garten investiert, um es langfristig zu 6 €/m² vermietbar zu machen, steigt zwar die Restnutzungsdauer, doch steigen dann auch die Kosten für den Sanierungs- und Modernisierungsstau. Wenn Sie beispielsweise in das Excel-Feld B15 25.000 € statt 5.000 € einsetzen, weil Sie durch mehr Aufwand für Sanierung und Modernisierung die Restnutzungsdauer des Hauses und damit dessen Mieteinnahmen erhöhen wollen, so können Sie im Excel-Feld B41 angeben, um wie viele Jahre sich Ihrer Meinung nach die Vermietbarkeit des Hauses dann erhöhen würde. Sie müssen in dieses Feld dann einen Wert größer als 10 Jahre einsetzen, damit der Ertragswert höher als die ursprünglichen 92.000 € ausfällt.

Das Ergebnis dieser Ertragswertermittlung kann man wie folgt interpretieren: Wenn ein Käufer für das Reihenmittelhaus mehr als 92.000 € zahlt und mehr als 5.000 € für Sanierung und Modernisierung ausgibt, anschließend durch die Vermietung des Hauses aber über die Restnutzungsdauer von 22 Jahren nur jährlich einen Reinertrag von 4.052 € pro Jahr erzielt, so macht er einen Verlust. Es wäre dann günstiger, selbst solch ein Haus anzumieten und den eingesparten Kaufpreis so zu investieren, dass man 22 Jahre lang mindestens 2 Prozent Rendite erzielt.

Verkehrswertermittlung

Als Ertragswert wurden 92.000 € ermittelt. Als Sachwert wurden 83.000 € ermittelt. Da das Reihenmittelhaus eher selbst genutzt als vermietet wird, wird der Verkehrswert auf ca. 83.000 € geschätzt. Diese Schätzung gilt aber nur unter der Annahme, dass das Reihenmittelhaus in einem guten Erhaltungszustand ist und lediglich ca. 5.000 € investiert werden müssen. Dieser Betrag wird aber vermutlich bereits benötigt, um die Außenanlagen neu anzulegen.

Als Sanierungs- und Renovierungsstau wurden nur 5.000 € angenommen und in die Excel-Tabellen eingesetzt. Der tatsächliche Sanierungs- und Renovierungsstau ist beträchtlich größer. Laut einem Zeitungsbericht waren bereits für die in Osnabrück vor einigen Jahren verkauften, gleichgroßen Britenhäuser Sanierungs- und Renovierungskosten von ca. 800 € pro m² Wohnfläche nötig. Inzwischen sind nicht nur die Kosten für Sanierungen und Renovierungen gestiegen, die Britenhäuser in Münster sind inzwischen auch älter als die damals in Osnabrück verkauften Häuser. Außerdem sind zwischenzeitlich die Ansprüche an den Energieverbrauch eines Wohnhauses gestiegen. Laut Ratsbeschluss der Stadt Münster wurde beispielsweise in 2012 der „Energiehaus-Münster-Standard“ eingeführt, der dem Passivhaus-Standard nahe kommt. Neubauten werden in Münster zwingend nach diesem neuen Standard errichtet. Altbauten müssen bezüglich Energieverbrauch dann ebenfalls höherwertig saniert und renoviert werden, damit sie beispielsweise bezüglich des Vergleichswertverfahrens mit neueren Wohnhäusern überhaupt noch vergleichbar sind.

Mit folgenden Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen muss ein Käufer rechnen:

• Wärmedämmung Außenwände
• Wärmedämmung Keller und Dachboden
• Schächte zu Kellerfenster erneuerungsbedürftig?
• wenn Kellerwände undicht, Kellerwände freilegen und abdichten
• Heizungskessel erneuerungsbedürftig
• Heizkörper und Heizkörperrohre neu streichen
• Außentüren erneuerungsbedürftig
• Stufen zu Eingangstür erneuerungsbedürftig
• Zuwegung zur Eingangstür und Terrasse erneuerungsbedürftig
• Innentüren erneuerungsbedürftig, da Rahmen verzogen und Türen nicht gängig
• Rahmen von Innentüren erneuern oder abschleifen und neu streichen
• Isolierglasfenster ohne Rollläden, eventuell erneuerungsbedürftig
• Fensterbänke innen und außen erneuerungsbedürftig?
• Fußböden erneuerungsbedürftig
• Treppe zu Keller und zum Obergeschoss erneuerungsbedürftig
• Ausziehtreppe zum Dachboden erneuerungsbedürftig?
• Badezimmer erneuerungsbedürftig
• Gäste-WC erneuerungsbedürftig
• Wasserrohrleitungen im Haus erneuerungsbedürftig?
• Küchenfliesen erneuerungsbedürftig
• Absauganlage für Küchenherd nicht vorhanden
• Elektroinstallation erneuerungsbedürftig
• Tapeten von Wänden entfernen und neu tapezieren
• Außenanlagen müssen angelegt werden
• Gartenzaun und Gartentor eventuell erneuerungsbedürftig
• Dacheindeckung stammt aus dem Baujahr, vermutlich bald erneuerungsbedürftig
• Regenrinnen und Regenfallrohre erneuerungsbedürftig?
• Außenanlagen müssen angelegt werden
• Terrassentür ist für Rollstuhlfahrer zu schmal, eventuell erneuerungsbedürftig
• Anschlüsse für Fernwärme, Abwasserrohre und Elektrozuleitungen außerhalb des Wohnhauses eventuell erneuerungsbedürftig
• Stellplatz bzw. zugehörige Garage eventuell erneuerungsbedürftig

weitere Abschläge auf den ermittelten Verkehrswert

Der tatsächliche Wert des Reihenmittelhauses liegt aus nachfolgenden Gründen vermutlich weit unter dem oben rechnerisch ermittelten Verkehrswert.

• Da die Gärten nördlich der Wohnhäuser liegen, ist ein Anbau dort zwar denkbar, doch würde der Anbau spätestens nachmittags im Schatten des jetzigen Hauses liegen. Außerdem wird ein Anbau dadurch erschwert, dass die Kellertreppe dort mehrere Meter in den Garten hinausreicht.

• Die geringe Dachneigung von ca. 33 Prozent und ein fehlender Drempel bedeuten, dass das Dach nicht oder nur mit erheblichem Aufwand (aufmauern und Dachstuhl anheben bzw. einen neuen Dachstuhl erstellen) so ausgebaut werden kann, dass es nicht nur als Stauraum verwendet werden kann. Da außerdem ein Teil des Wohnraums, den man durch den Dachausbau hinzugewinnt, für die Treppe zum Dach benötigt wird, steht der Nutzen eines Dachausbaus wirtschaftlich betrachtet in einem schlechten Verhältnis zu den Kosten.

• Im Erdgeschoss befindet sich weder ein Bad noch ein Gäste-WC. Beides befindet sich im Obergeschoss. Ein fehlendes Gäste-WC im Erdgeschoss ist jedoch im Vergleich zu anderen Reihenhäusern ein erheblicher Mangel.

• Die Reihenhäuser sind nicht barrierearm und auch nicht barrierearm umgestaltbar. Die Terrassentür ist so schmal, dass ein Rollstuhl nicht passieren kann. Sie kann vermutlich auch kaum durch eine breitere Tür ersetzt werden, weil sich außen auf der einen Seite sofort das Geländer der Kelleraußentreppe anschließt und auf der anderen Seite der Schacht zu einem Kellerfenster befindet.

• Zwar wurden irgendwann doppelglasige Kunstoffisolierfenster eingesetzt, jedoch gibt es keine Rollläden an den Fenstern. Rollläden gehören aber mehr oder weniger zur Standardausstattung in deutschen Wohnhäusern.

Diese Nachteile gegenüber später und heute errichteten Reihenhäusern führen zu Abschlägen bei der Verkehrswertermittlung.

Abschläge wegen zu erwartender Anliegerkosten

Hinzu kommen Kosten, die sich aus eventuell bald notwendigen Reparaturen am Straßenbelag des Volbachwegs und am Abwasserrohr- und Stromleitungssystem ergeben. Schaut man sich die geflickte Teerdecke des Volbachwegs an, so ist diese Teerdecke nicht nur unansehnlich, sondern muss vermutlich bald erneuert werden, weil einsickerndes und anschließend gefrierendes Regenwasser zu weiteren Schäden führen wird. Beim Alter der Wohnsiedlung stellt sich auch sofort die Frage, wie alt die Rohrleitungen und Stromleitungen sind, die im Boden verlaufen, und wann sie ausgebessert oder erneuert werden müssen. Müssen neue Hauseigentümer hier in absehbarer Zeit mit einer Kostenbeteiligung rechnen? Vorsichtshalber sollte man deshalb einen weiteren Abschlag am ermittelten Verkehrswert vornehmen.