Verkauft die BImA Immobilien provisionsfrei?

Paragraph 6 "Finanzierung" des BImA-Gesetzes besagt: »(1) Die Anstalt deckt ihren Aufwand für die ihr nach § 2 übertragenen Aufgaben aus den Erträgen der Verwaltung und Verwertung des ihr übertragenen Bundesvermögens und aus vereinbarten Erstattungen…«

Wenn die BImA laut § 6 ihren Aufwand auch aus der Verwertung von Bundesvermögen, somit auch aus dem Verkauf von Bundesimmobilien decken muss, so könnte man daraus folgern, dass sie auf den ermittelten Verkehrswert noch diejenigen Kosten für Verwaltung und Vermarktung aufschlagen muss, die aufgrund des Verkaufs anfallen. Die Kaufpreisvorstellung, die für eine Immobilie im Verkaufsexposé genannt wird, wäre dann die Summe aus dem ermittelten Verkehrswert und den Kosten, die durch die Tätigkeit der BImA-Mitarbeiter entstehen. Das wiederum wäre dann eine Erklärung dafür, warum die in den Verkaufsexposés veröffentlichten Kaufpreisvorstellungen der BImA oft überzogen erscheinen.

Wenn Sie unter www.google.de nach "Bundesanstalt für Immobilienaufgaben provisionsfrei" suchen, so erhalten Sie viele Aussagen, nach denen die BImA Immobilien angeblich provisionsfrei verkauft. Diese Behauptung könnte man nun in Zweifel ziehen. Wenn aber die von der BImA veröffentlichten Kaufpreisvorstellungen nicht identisch mit den ermittelten Verkehrswerten sind, sondern auch Verwaltungskosten enthalten, so würde die BImA gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) verstoßen, wenn sie behauptet, im Gegensatz zu freien Immobilienmaklern keine Provision zu vereinnahmen. Diese Provision wäre dann nämlich in der veröffentlichten Kaufpreisvorstellung bereits eingerechnet, während freie Immobilienmakler ihre Provision gesondert ausweisen müssen.


Nun verkauft die BImA nicht nur in Münster Immobilien, sondern bundesweit. Welche Ausmaße diese Verkäufe haben, beschrieb der FAZ-Artikel "Tausende Wohnungen fallen an die Bundesagentur Bima" vom 27.12.2012:




Am 30.03.2014 informierte ich die Staatsanwaltschaft Münster über meinen Verdacht, dass Mitarbeiter der BImA fortwährend gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb verstoßen.


Am 4.04.2014 erhielt ich ein Antwortschreiben der Staatsanwaltschaft:



Ich wundere mich darüber, dass die Staatsanwaltschaft als Tatvorwurf den Verrat von Betriebs- oder Geschäftsgeheimnissen nach § 17 Abs. 1 UWG nennt (siehe http://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__17.html). Ich hätte eher an § 3 "Verbot unlauterer geschäftlicher Handlungen" (siehe http://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__3.html), § 5 "Irreführende geschäftliche Handlungen" (siehe http://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5.html), § 5a "Irreführung durch Unterlassen" (siehe http://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5a.html) und § 16 "Strafbare Werbung" (siehe http://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__16.html) gedacht.

Den vollständigen Gesetzestext zum Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb finden Sie übrigens unter http://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004.

Mit Schreiben vom 12.04.2014 teilte mir die Staatsanwaltschaft Münster mit, dass sie das Ermittlungsverfahren zuständigkeitshalber an die Staatsanwaltschaft in Bonn abgegeben hat. Der Hauptsitz der BImA ist in Bonn.



Am 17.04.2014 schrieb ich Folgendes an die Staatsanwaltschaft in Bonn:

Betreff: Aktenzeichen 45 Js 369/14 - Ermittlungsverfahren gegen Peter Waanders

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Schreiben vom 12.04.2014 teilte mir Herr Staatsanwalt Humbert von der Staatsanwaltschaft Münster mit, dass das am 1.04.2014 unter Aktenzeichen 45 UJs 33/14 eingeleitete Verfahren sachständigkeitshalber an die Staatsanwaltschaft Bonn abgegeben wurde. Als neues Aktenzeichen war 45 Js 369/14 angegeben, als Betreff "Ermittlungsverfahren gegen Peter Waanders. Ich bitte um Mitteilung, ob das Verfahren bei der Staatsanwaltschaft Bonn unter demselben Aktenzeichen 45 Js 369/14 läuft und wer der ermittelnde Staatsanwalt ist.

Die Staatsanwaltschaft Münster gab als Tatvorwurf den Verrat von Betriebs- oder Geschäftsgeheimnissen nach § 17 Abs. 1 UWG an. In meinem Schreiben vom 30.03.2014 hatte ich zwar einen Verstoß gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb vermutet, jedoch keinen Verrat von Betriebs- oder Geschäftsgeheimnissen. Ich bitte Sie, zu prüfen, ob statt des Tatvorwurfs "Verrat von Betriebs- oder Geschäftsgeheimnissen nicht eher gegen folgende Paragraphen verstoßen wurde:

§ 3 "Verbot unlauterer geschäftlicher Handlungen", siehe http://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__3.html
§ 5 "Irreführende geschäftliche Handlungen", siehe http://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5.html
§ 5a "Irreführung durch Unterlassen", siehe http://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5a.html
§ 16 "Strafbare Werbung", siehe http://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__16.html

Teilen Sie mir bitte mit, wie der Tatvorwurf der Staatsanwaltschaft Bonn gegen Peter Waanders nach erneuter Prüfung lautet.

Nicht nur Herr Peter Waanders, sondern auch Herr Bernd Grotefeld und Herr Axel Schümers haben bei Verkäufen von Britenhäusern in Münster öffentlich behauptet, dass die BImA diese Häuser provisionsfrei verkauft. In allen anderen Konversionsstädten haben die Verkäufer der BImA vermutlich ebenfalls behauptet, dass die BImA Bundesliegenschaften provisionsfrei verkauft. Meiner Meinung nach müssen die Ermittlungen der Staatsanwaltschaft Bonn auf alle diese Mitarbeiter der BImA ausgedehnt werden, und auf deren Vorgesetzte, wenn sie ihre Untergebenen anwiesen, den Kaufinteressenten die Provisionsfreiheit und damit ein im Vergleich zu anderen Immobilienmaklern besonders günstiges Immobilienangebot vorzutäuschen.

Ich bitte um Mitteilung, ob Sie auch gegen weitere Mitarbeiter der BImA wegen Verstoßes gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb ermitteln werden, und gegen welche Mitarbeiter Sie wann die Ermittlungen aufnehmen.

Ich bitte Sie weiterhin, auf meiner Website die Inhalte des Menüpunkts »Das BImA-Gesetz ändern oder anders interpretieren?« dahingehend zu überprüfen, ob BImA-Mitarbeiter ständig gegen weitere Gesetze wie beispielsweise die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtplanung herausgegebenen Gesetze, Verordnungen und Richtlinien zur Verkehrswertermittlung verstießen und weiterhin verstoßen. Meiner Meinung nach gehen die Mitarbeiter der BImA fahrlässig, wenn nicht grob fahrlässig vor, wenn sie in ihren Exposés zu Wohnhäusern eine Kaufpreisvorstellung angeben, ohne Hinweise zu geben, wie diese Kaufpreisvorstellung zustande gekommen ist. Wiederholt äußerten in Münster verschiedene Mitarbeiter der BImA, dass der Aufwand und die Kosten zu hoch seien, den Ertragswert und den Sachwert der angebotenen Britenhäuser nach denjenigen Methoden zu ermitteln, die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtplanung vorgegeben werden. Wenn Amtsgerichte im Zuge von Immobilienversteigerungen einen Wertgutachter mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen und dieses Verkehrswertgutachten vor dem Zwangsversteigerungstermin veröffentlichen, könnte man annehmen, dass es auch zur Sorgfaltspflicht der Mitarbeiter der BImA gehört, im Zuge des Verkaufs von Wohnhäusern ein Verkehrswertgutachten zu erstellen und zu veröffentlichen, in dem der Verkehrswert nach den gängigen Methoden "Sachwertermittlung" und/oder "Ertragswertermittlung" in einer Weise bestimmt wird, die durch einen dritten Sachverständigen nachvollziehbar ist.

Ich bitte um Mitteilung, ob Sie überprüfen, ob die Mitarbeiter der BImA bei der Bestimmung der Kaufpreisvorstellungen für Wohnhäuser nicht mit der gebotenen Sorgfaltspflicht, fahrlässig oder sogar grob fahrlässig vorgehen, ob sie gegen die Gesetze, Verordnungen und Richtlinien verstoßen, die das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtplanung bezüglich der Verkehrswertermittlung von Immobilien erlassen hat oder ob die Mitarbeiter der BImA diesbezüglich gegen andere Gesetze, Verordnungen oder Richtlinien verstoßen.

Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Schlüter


Die Staatsanwaltschaft Bonn antwortete mit Schreiben vom 7.05.2014 unter Angabe des neuen Aktenzeichens 400 Js 447/14 wie folgt:

Die Staatsanwaltschaft Bonn geht also davon aus, dass kein Verstoß gegen § 16 Abs. 1 UWG (strafbare Werbung) vorliegt, weil auf die Einschaltung eines Dritten (Maklers), der eine Vergütung für den Abschluss eines Kaufvertrags erhält, verzichtet wird. Diese Auslegung des Tatbestands kann jedoch hinterfragt werden: Laut oben zitiertem BImA-Gesetz gilt:

§ 1 "Errichtung, Zweck, Sitz": »(1) …Die Bundesanstalt hat das Ziel, eine einheitliche Verwaltung des Liegenschaftsvermögens des Bundes nach kaufmännischen Grundsätzen vorzunehmen und nicht betriebsnotwendiges Vermögen wirtschaftlich zu veräußern.«

Paragraph 6 "Finanzierung" des BImA-Gesetzes besagt: »(1) Die Anstalt deckt ihren Aufwand für die ihr nach § 2 übertragenen Aufgaben aus den Erträgen der Verwaltung und Verwertung des ihr übertragenen Bundesvermögens und aus vereinbarten Erstattungen…«

Die von der BImA verkauften Soldatenhäuser sind also zuerst einmal Liegenschaftsvermögen des Bundes. Dann ist aber die Rede davon, dass diese Soldatenhäuser der BImA zum Zwecke der Verwertung übertragen werden. Was ist jedoch mit "übertragenes Bundesvermögen" juristisch gemeint? Der Eigentümer eines Hauses ist in der Regel derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Mir persönlich sind keine Ausnahmen von dieser Regel bekannt. Beim Eigentümer kann es sich dabei um natürliche oder juristische Personen handeln. Wäre die BImA Eigentümerin der Soldatenhäuser, so müsste sie folglich im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen sein. Der ehemalige Eigentümer, nämlich der Bund (es handelt sich ja um Bundesvermögen), müsste also das Eigentum an die BImA übertragen haben. Bei solch einer Eigentumsübertragung fällt in der Regel Grunderwerbssteuer an, es muss ein notarieller (Kauf-)Vertrag abgeschlossen werden, bei dem Notarkosten anfallen, und es muss eine Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch stattfinden, für die Amtsgerichtskosten anfallen. Fraglich ist nun, ob die BimA tatsächlich Eigentum erlangt hat, oder ob sie nur quasi treuhänderisch für die Bundesrepublik Deutschland tätig wird.

Unter http://de.wikipedia.org/wiki/Treuhand lesen Sie dazu:

Ein Treuhandverhältnis (kurz Treuhand) zwischen zwei oder mehreren Personen liegt dann vor, wenn eine volle Rechtsmacht „zu treuen Händen“ vom Treugeber an den Treunehmer übertragen wird. Im Verhältnis zu Dritten (Außenverhältnis) kann dabei eine vollständige Übertragung des Rechts, etwa des Eigentums an einer Sache, stattfinden. Damit hat der Empfänger und Verwalter der Sache im Außenverhältnis, je nach Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses, die volle Rechtsstellung eines Eigentümers...

Für juristisch Interessierte kann es nicht schaden, den gesamten Text unter http://de.wikipedia.org/wiki/Treuhand zu lesen. Juristisch entscheidend ist aus meiner Sicht nun eventuell Folgendes: Wenn der Bund das Eigentum an einem Soldatenhaus nicht vollumfänglich (Eigentumsübertragung im Grundbuch) an die BImA übertragen hat, bevor die BImA dieses Haus verkauft, so verkauft die BImA das Haus vermutlich nur treuhänderisch im Auftrag des Bundes. Damit gäbe es bei einem Vertragsabschluss weiterhin drei Vertragsparteien: Den Bund als Eigentümer des Soldatenhauses, den Kaufinteressenten und dazwischen die BImA als Dritter. Die BImA würde dann im Auftrag und Namen des Bundes handeln, indem sie den Eigentumsübergang des Soldatenhauses vom Eigentümer Bund an den zukünftigen Eigentümer herbeiführt. Mitarbeiter der BImA würden dann im Auftrag des Eigentümers Bund den Kaufvertrag unterschreiben. Hierin läge dann aber vermutlich der einzige Unterschied zu einem privat tätigen Makler, denn wenn ein Privateigentümer ein Haus unter Einschaltung eines Maklers verkauft, so unterschreibt nicht der Makler den notariellen Kaufvertrag, sondern der Eigentümer selbst. Laut Paragraph 4 "Finanzierung" des BImA-Gesetzes handelt jedoch der BImA-Mitarbeiter nicht unentgeltlich, sondern er erhält – wie ein privater Makler – für seinen Aufwand eine Vergütung. Wird der Kaufpreis, den der Käufer eines Soldatenhauses laut notariellem Kaufvertrag zahlen muss, seitens der BImA nicht vollständig an das Bundesfinanzministerium abgeführt, so steckt sich die BImA dann eine Bearbeitungsgebühr ein, die man auch als Provision bezeichnen kann. Behauptet die BImA gegenüber der Öffentlichkeit und gegenüber dem Käufer, dass sie provisionsfrei verkaufe, und erhält sie in Wirklichkeit für ihre Verkaufstätigkeit eine Aufwandsentschädigung vom bisherigen Eigentümer (dem Bund), so liegt weiterhin der Verdacht nahe, dass sie gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb verstößt.

Am 13.05.2014 setzte ich die Staatsanwaltschaft Bonn über meine Bedenken bezüglich des Antwortschreibens der Staatsanwaltschaft Bonn vom 07.05.2014 in Kenntnis. Außerdem informierte ich die Interessensvertretungen der Immobilienmakler und Immobilienwirtschaft über den gesamten Vorgang – in der Hoffnung, dass deren Juristen den Tatbestand untersuchen und ggf. die nötigen Schritte einleiten, damit die Staatsanwaltschaft ihre Antwort überdenkt.

Am 28.05.2014 erhielt ich ein weiteres Schreiben der Staatsanwaltschaft Bonn.


Die Angaben dazu, wie die BImA-Mitarbeiter zu ihren Kaufpreisvorstellungen kommen, machten BImA-Mitarbeiter beispielsweise in den Informationsveranstaltungen zu anstehenden Verkäufen von Britenhäusern in Münster, meist aber nur dann, wenn Bürger explizit danach fragten. Und diese Aussagen von BImA-Mitarbeitern habe ich an anderen Stellen meiner Website kritisch hinterfragt. Ansonsten, wenn Bürger keine kritischen Fragen zu den Kaufpreisvorstellungen stellen, hüllen sich die BImA-Mitarbeiter, so habe ich es jedenfalls beobachtet, eher in Schweigen darüber, wie ihre Kaufpreisvorstellungen zustande kommen. Das Wort "nur" im Satz »Sie teilt nur mit, dass der Verkauf "provisionsfrei" erfolgt, dass also neben dem Kaufpreis nicht noch zusätzlich eine Provision für den Verkäufer anfällt.« interpretiere ich im Gesamtzusammenhang anders. Dazu muss man vielleicht wie ich mehrmals miterlebt haben, wie die Aussage "Die BImA verkauft provisionsfrei." von BImA-Mitarbeitern rübergebracht wurde. Leider liefen nie Aufnahmegeräte mit, sodass man nachträglich belegen könnte, dass den anwesenden Kaufinteressenten sehr wohl suggeriert werden sollte, dass es sich aufgrund der "Provisionsfreiheit" um Schnäppchen handeln könnte. Den Satz »Unwahre Angaben werden nicht gemacht.« ziehe zumindest ich in Zweifel.

War mein Anschreiben an die Staatsanwaltschaft Münster vom 28. Mai 2014 mit der Bitte, zu überprüfen, ob BImA-Mitarbeiter gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb verstoßen, nun vollends vergebens, und bin ich ein "übereifriger BImA-Kritiker", wie Klaus Baumeister, Redakteur der Westfälischen Nachrichten im Zeitungsartikel »Britenwohnungen: Münsteraner erstattet Anzeige – Streit um die Behörden-Formulierung "provisionsfrei"« formulierte. Allein, dass dieser Artikel erschien, dass ihn viele am Kauf von Britenhäusern interessierte Bürger lasen und stutzig wurden, ob es sich bei den von der BImA in den Verkaufsexposés genannten Kaufpreisvorstellungen tatsächlich um die von BImA-Mitarbeitern ermittelten Verkehrswerte der Britenhäuser handelt, oder um Verkehrswerte zuzüglich BImA-Bearbeitungsgebühr (Provision), hat zu meinem eigentlichen Ziel beigetragen, dass diese Bürger kritischer die Kaufpreisvorstellungen hinterfragen und sich wohl überlegen, ob und in welcher Höhe sie ein Kaufangebot bei der BImA einreichen. Außerdem ist es mir durch diese Aktion und viele E-Mails an Immobilienverbände und Juristen gelungen, auf den Menüpunkt Das BImA-Gesetz ändern oder anders interpretieren? aufmerksam zu machen, in der Hoffnung, dass sich endlich juristische Profis mit dem BImA-Gesetz und der Frage auseinander setzen, wie die BImA bundesweit beim Verkauf von Soldatenhäusern so vorgehen sollte, dass es zum Wohl der Bundesrepublik Deutschland, somit auch zum Wohl der am Kauf interessierten Bürger, und nicht nur zum Wohl des Bundesfinanzministers ist. Denn während der Bundesfinanzminister offensichtlich möglichst hohe Einnahmen aus dem Verkauf erzielen möchte, möchten die Bürger zu einem fairen Kaufpreis Wohneigentum erlangen, und später bei einem Wiederverkauf des Hauses keine böse Überaschung erleben, wie ich Anfang 2013 im Interview in WDR Lokalzeit Münsterland sagte.

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