Wohnstandort Wesselerweg
Im Konzeptpapier "Wohnstandorte der britischen Streitkräfte" der Stadtplanungsabteilung der Stadt Münster werden die beiden Britensiedlungen am Volbachweg und am südlich davon gelegenen Wesselerweg unter dem Standort "09 Volbachweg" und dem Label "Innovatives Wohnen am Großen Busch" zusammengefasst. Da für beide Wohnsiedlungen aber völlig verschiedene Planungen angedacht werden und da die BImA mit der Vermarktung der leerstehenden Reihenhauszeilen westlich des Volbachwegs bereits begonnen hat und die Vermarktung der Reihenhauszeilen östlich des Volbachwegs vermutlich bald beginnen wird, während die Britenhäuser am Wesselerweg vorerst noch bewohnt sind und vermutlich Ende 2013 leer gezogen werden, wird in diesem Dokument nur die Siedlung westlich und östlich des Wesselerwegs analysiert.Luftbilder der Britenhaussiedlung am Wohnstandort Wesselerweg
Zur ersten Orientierung einige Luftbilder vom Standort Wesselerweg:Luftbild von oben:
Luftbild in nördliche Richtung:
Luftbild in östliche Richtung:
Luftbild in westliche Richtung:
Luftbild in südliche Richtung:
Der Planungsstand Ende 2012 laut Konzeptpapier "Wohnstandorte der britischen Streitkräfte" der Stadtplanung:
Label für den Wohnstandort Wesselerweg"Innovatives Wohnen am Großen Busch"
Einordnung im Stadtteil
Quartiersstruktur
sinnvolle Zielgruppen
Stärken
es besteht Fußgängerampel)
Schwächen
Maßnahmen
sinnvolle Vermarktungsstrategie
Zielsetzungen
Bürger-/Nutzereinbindung
Instrumente
Kritik am Planungsstand der Stadtverwaltung
Standort-Label "Innovatives Wohnen am Großen Busch" ist nichtssagend
Die Stadtplaner haben für beide Wohnsiedlungen am Volbachweg und am Wesselerweg das Label "Innovatives Wohnen am Großen Busch" gewählt, schlagen aber vor, dass die Häuser nicht abgerissen, sondern saniert werden und nur im von der Straße abgewandten Garten angebaut werden darf. Man fragt sich, wie auf diese Weise innovatives Wohnen möglich werden soll. Die Stadtplaner scheinen unter innovativem Wohnen ausschließlich Folgendes zu verstehen: "innovative Wohnformen: z.B. Reihenhäuser für Baugemeinschaften / Mehrgenerationenwohnen". Eigentlich sollten Architekten und Stadtplaner mit innovativem Wohnen mehr verbinden, oder aber auf Label verzichten, wenn ihre Planung nicht mehr Individualität für ein Wohngebiet hergibt.
keine Berücksichtigung von altengerechten Quartierskriterien
Wie bei allen Standorten macht das Konzeptpapier am Wohnstandort Volbachweg und Wesselerweg nur Angaben zur Entfernung zu Kindertagesstätten und Schulen, nicht aber zu Seniorentagesstätten und Pflegeeinrichtungen. BÜNDNIS 90 / DIE GRÜNEN haben am 18.11.2012 den Ratsantrag Nr. A-R/0053/2012 eingebracht: "Masterplan Quartier: Versorgungssicherheit für Menschen mit Pflege- und Unterstützungsbedarf sichern - Infrastruktur zukunftsgerecht weiterentwickeln!"
https://www.stadt-muenster.de/sessionnet/sessionnetbi/vo0050.php?__kvonr=2004035347
Das Ministeriums für Gesundheit, Emanzipation, Pflege und Alter des Landes NRW hat das Konzept "Masterplan altengerechtes Quartier" erstellt: http://www.mgepa.nrw.de/alter/leben_im_alter/leben_im_quartier/masterplan_altengerechtes__quartier/index.php
Auch die Mitarbeiter der Stadtverwaltung sollten sich langsam mit dem Thema "altengerechtes Quartier" auseinandersetzen. Gibt es in Fußnähe eine Seniorentagesstätte, oder müssen Räumlichkeiten im Wohngebiet zur Einrichtung einer Seniorentagesstätte eingeplant werden? Wo kann eine Pflegestation räumlich untergebracht werden, damit pflegebedürftige Menschen durch mobile Pflegekräfte schnell erreichbar sind?
Die BImA versteht unter Festpreisen die von der BImA festgelegten Verkehrswerte
Mitarbeiter der BImA haben auf den Bürgerinformationsveranstaltungen mehrfach klargestellt, dass die Britenliegenschaften zum Verkehrswert verkauft werden müssen. Auch diejenigen Britenhäuser, die nicht im öffentlichen Bieterverfahren (also zum Höchstgebot), sondern zu Festpreisen an einkommensschwache Familien verkauft werden sollen, können laut BImA-Mitarbeiter nicht unterhalb des Verkehrswertes verkauft werden. Den Verkehrswert legt die BImA fest und nutzt dazu das Vergleichswertverfahren. Dabei wird eigentlich überprüft, welche gleichwertigen Immobilien in letzter Zeit in gleichguter Lage zu welchen Preisen verkauft wurden. Die BImA orientiert sich aber lediglich an Preisspiegel-Tabellen, wie sich von der LBS für die großen Städte Nordrhein-Westfalen veröffentlicht werden. Diese Tabellen enthalten Auswertungen über erzielte Preise für neue und gebrauchte Immobilien. An anderer Stelle wird auf dieser Website kritisch hinterfragt, ob die von der BImA ermittelten Preisvorstellungen marktgerecht sind. Von der IHK öffentlich bestellte Sachverständige wissen jedoch, dass man für die sehr alten und stark renovierungsbedürftigen Britenhäuser aus den 50er und 60er Jahren mit viel zu großen und teuren Grundstücken kaum bzw. keine Vergleichsobjekte gibt, die in den letzten Jahren in vergleichbarer Lage verkauft wurden. Somit kann man auch keine Vergleichswerte finden. Selbst dann, wenn eine vor kurzem verkaufte Immobilie halbwegs vergleichbar mit einem der Britenhäuser ist, muss man die Objekte genau vergleichen und Zu- bzw. Abschläge für Unterschiede machen.
Außerdem betätigt sich die BImA in gewissem Sinne bei der Vergabe einiger weniger Häuser zu Festpreisen wie eine Lotteriegesellschaft, was nicht ihrem Auftrag entspricht. Einige wenige einkommensschwache Familien erhalten die Häuser zum Festpreis, während viele weitere einkommensschwache Familien dabei leer ausgehen und im öffentlichen Bieterverfahren dann eventuell 10 bis 15 Prozent (so die Auskunft eines BImA-Mitarbeiters bezüglich der tatsächlich erzielten Preise im Vergleich zu den von der BImA an der Grawertstraße festgelegten Verkehrswerten) mehr zahlen. Was ist daran sozial oder gerecht, was ist daran andererseits rechtlich fragwürdig? Sollte es eine Aufgabe der Stadtverwaltung sein, solche sozial und bezüglich Gleichbehandlung aller Bürger merkwürdigen Dinge mit der BImA auszuhandeln?
Warum kein Abriss und Neubau, eventuell auch eine Verlegung der Straße an den östlichen Rand der Siedlung
Die Doppelhäuser östlich des Wesselerwegs haben eine ungünstige Sonnenausrichtung. Die nach Westen zur Nachmittags- und Abendsonne ausgerichteten Vorgärten können kaum und sollen auch nicht durch Anbauten wie Wintergärten erweitert werden. Die Satteldächer eignen sich nur suboptimal für Solartechnik. Die in die Hintergärten hinaufführenden Kellertreppen machen dort Anbauten schwierig, wenn nicht sogar unsinnig. Diese Anbauten würden ab dem Nachmittag im Schatten der Doppelhäuser liegen. Wer möchte nachmittags und abends nach getaner Arbeit im verschatteten Wintergarten sitzen, vor allem in der kalten Jahreszeit? Außerdem ist diese Seite der Doppelhäuser und die sich anschließenden Gärten durch den Straßenlärm des Hohen Heckenwegs besonders stark belastet.
Die Sanierung und Renovierung der Häuser rechnet sich genau so wenig wie in der Grawertstraße. Neben den äußerst hohen Sanierungs- und Renovierungskosten tragen die großen und somit teuren Grundstücke dazu bei, dass preiswertes Wohnen dort kaum möglich sein wird. Die Straßendecke und die Bürgersteige machen den Eindruck, dass sie bald erneuert werden müssen. Die unterirdischen Rohrleitungen und Stromleitungen und deren Anschlüsse an die Häuser sind vermutlich ebenso alt wie die Häuser, müssen dann ebenfalls bald erneuert werden und führen zu weiteren Kosten, von denen ein Teil eventuell von den späteren Eigentümern zu tragen sein wird.
Was ist an den Stellungen der Doppelhäuser sicherungswürdig?
Die Stadtplaner haben für die beiden Wohnsiedlungen am Wesselerweg und am Volbachweg das Label "Innovatives Wohnen am Großen Busch" eingeführt, schlagen aber vor, dass die Häuser nicht abgerissen, sondern saniert werden und nur im von der Straße abgewandten Garten angebaut werden darf. Als wünschenswerte Maßnahme wird die "Sicherung der städtebaulichen Strukturen im südlichen Teil, insbesondere die Stellung der Gebäude" genannt.
Was aber ist für einen Kaufinteressenten und späteren Eigentümer an den Doppelhäusern und deren Grundstücke sicherungswürdig? Und wo liegt das "innovative Wohnen" an diesem großen Busch, der in diesem Bereich - nebenbei bemerkt - eine Kleingartenanlage ist, und das ist ein Vorteil, denn eine angrenzende Kleingartenanlage verschattet nicht und belästigt auch nicht durch Mücken und im Herbst fallendes Laub. Ein Stadtplaner hat leicht Reden, wenn er alles Mögliche am liebsten durch eine Erhaltungssatzung oder sogar durch Denkmalschutz für ewige Zeiten auf dem aktuellen Stand einfrieren möchte, wenn er aber selbst die Immobilie nicht kaufen und darin wohnen wird. Nicht er, sondern Andere sind von den Nachteilen dieser Festlegungen später betroffen. Tatsächlich handelt es sich um eine reine Geschmacksfrage, was erhaltungswert und von städteplanerisch hoher Qualität sein soll, und viele Bürger machen abends bestimmt lieber einen Sparziergang durch eine bezüglich der Architektur abwechslungsreiche oder zumindest interessante Wohnsiedlung, als durch eine Siedlung, die auch nach unterschiedlichem Anstrich der Häuserfassaden nach wie vor wie eine Kasernenwohnsiedlung aussieht.
Und warum sind speziell die Stellungen der Doppelhäuser am Wesselerweg sicherungswürdig? Gemeint sind wohl nicht die drei Doppelhäuser westlich des Wesselerwegs, die sich fast geradlinig aneinander reihen, sondern die vier Doppelhäuser zwischen Wesselerweg und Hoher Heckenweg, denn diese Häuser sind ein wenig gegenseitig verdreht: Die Dachfirste verlaufen nicht in Nordsüdrichtung, sondern in Süd-Südwest-Richtung. Reicht dieser Umstand für die Stadtplaner bereits aus, um diese Hausstellungen als besonders aufgelockert und deshalb die Doppelhäuser als erhaltenswert einzustufen???
Was die Sonnenausrichtung und die Platzierung auf den zugehörigen Grundstücken angeht, kann man bestimmt nicht von einer sicherungswürdigen Stellung der Gebäude sprechen: Im westlichen der Nachmittags- und Abendsonne zugewandten Teil befinden sich schmale Vorgärten, die wenig zum Verweilen einladen. Die großen Gärten hingegen befinden sich auf der dem lauten Hohen Heckenweg zugewandten Seite der Doppelhäuser. Anbauten wie beispielsweise Wintergärten wären vom Lärm des Durchgangsverkehrs betroffen und spätestens nach Mittag verschattet durch das eigene Haus bzw. den Giebel des südlich gelegenen Nachbarhauses.
Bei allen Doppelhäusern führt die Kellertreppe in den Hintergarten und erschwert damit einen Anbau, bzw. macht ihn nicht möglich. Satteldächer sind von Natur aus für die Nutzung von Solarenergie weniger geeignet als Pultdächer, weil eine Hälfte des Satteldachs besonders in der kalten Jahreshälfte immer im Schatten der anderen Hälfte liegt.
Eine Verkehrswertermittlung durch einen sachkundigen, von der IHK öffentlich bestellten Wertgutachter unter Nutzung des Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahrens kommt mit großer Wahrscheinlichkeit aufgrund des Alters und schlechten Erhaltungszustands der Häuser, aber auch aufgrund der Abschläge für die schlechte Grundstücksnutzung und die nicht mehr zeitgemäße Raumaufteilung zu dem Ergebnis, dass der wirkliche Wert jedes Doppelhauses so anzusetzen wäre, als wäre das Grundstück unbebaut und könnte durch Neubebauung optimaler ausgenutzt werden. Von diesem Bodenwert müssten die Abrisskosten des jetzigen Doppelhauses abgezogen werden.
Überprüfen Sie die obigen Aussagen an den nachfolgenden Luftbildern und Fotos zur jetzigen Bebauung östlich und westlich des Wesselerwegs!
Luftbild von oben:
Fotos:
Auf einen Blick sieht selbst der Laie, dass die Straße und die Bürgersteige einen unansehnlichen Eindruck machen und wohl bald Kosten hervorrufen werden. Auch kann der Kaufinteressent gleich abschätzen, dass die Außenanlagen im Vorgarten und hinteren Garten einen Zeitwert von Null Euro besitzen. Nicht ganz so offensichtlich ist, wie sanierungsbedürftig die Rohrleitungen für Wasser, Abwasser, Gas und Elektrizität unter der Oberfläche sind, speziell auch die Leitungsanschlüsse an die Wohnhäuser. Der Kaufinteressent kann nur vermuten, dass neben der Sanierung und Renovierung des Wohnhauses und dem Anlegen der Außenanlagen eventuell eine Kostenbeteiligung für die Sanierung von Straße, Bürgersteigen und Rohrleitungen auf ihn zukäme.
Die wenigen größeren Bäume in diesem Baugebiet sind es nicht wert, dass man bezüglich einer zukunftsweisenden Neugestaltung des Wohngebiets Rücksicht auf sie nimmt. Bäume kann man neu anpflanzen, und nach wenigen Jahren haben sie eine stattliche Höhe.
Der jetzige Stand der Planung seitens des Stadtplanungsamtes ist nicht alternativlos.
Am Beispiel der Britensiedlungen am Wesselerweg und am Volbachweg soll nachfolgend gezeigt werden, dass es Alternativen dazu gibt, die Britenhäuser aufwendig zu sanieren und eventuell durch Anbauen zu erweitern, die im Osten der Häuser und am Volbachweg teilweise sogar im Norden der Reihenhäuser spätestens nachmittags im Schatten liegen würden. Diese Anbauten sind allein deshalb fragwürdig, weil sich dort die Kellertreppenaufgänge befinden.Alternative 1: Nachverdichtung im nordöstlichen Bereich des Wesselerwegs
Die nachfolgende Skizze veranschaulicht, dass zwischen den zwei nördlichen Doppelhäusern mit den größten Grundstücken und dem Hohen Heckenweg eine Nachverdichtung durch den Bau von beispielsweise drei weiteren Doppelhäusern denkbar wäre. Durch die Teilung der zwei Grundstücke in fünf Grundstücke werden die vier britischen Doppelhaushälften preiswerter. Auch sechs KFZ-Stellplätze und denkbare Zuwegungen zu den neu hinzukommenden Wohnhäusern sind skizziert.
Selbstverständlich müssen die hinzukommenden Häuser nach Osten zum Hohen Heckenweg mit Fenster mit hohem Schallschutz ausgelegt sein. Im Artikel "Lärmschutz durch Wintergärten - Stadt stellt überarbeiteten Siegerentwurf für das Baugebiet Meckmannweg/Schwarzer Kamp vor" berichtete der Radakteur der Westfälischen Nachrichten davon, dass Glaswände und Wintergärten das Neubaugebiet vom Verkehrslärm abschotten sollte. Damit der Straßenlärm nicht zwischen die Häuser hindurch dringt, könnten auch hier schallschluckenden Glaswände oder noch besser Wintergärten die drei Doppelhäuser miteinander verbinden und damit zusätzlichen Wohn- und Nutzraum schaffen. Im östlichen Bereich der Häuser sollten sich Räume befinden, die durch Autolärm weniger betroffen sind: Küche, Bad, Gäste-WC, Abstellraum. Schlafzimmer kann man heutzutage auch im Souterrain von der Straße abgewendet unterbringen. Auch wenn in dieser Skizze Häuser mit Satteldach eingefügt wurden, wären natürlich aufgrund der optimaleren Nutzung von Solarenergie Pultdächer wohl zu bevorzugen.
Natürlich wäre es auch denkbar, zur Straße hin Büros für Kleingewerbetreibende zu genehmigen, die im Obergeschoss ihre Wohnung haben (Architekten, Steuerberater, Fußpflege, Psychologen usw.). Darüber hinaus wäre denkbar, eines dieser Häuser für die Tagespflege von Senioren zu nutzen.
Wie bereits weiter oben bemerkt hat die Stadtverwaltung bei allen Standorten die Entfernung zum nächsten Kindergarten und zur nächsten Schule angegeben, nie aber die Entfernung zur nächsten Tagespflege für Senioren. Aufgrund der zunehmenden Alterung der Gesellschaft und damit beispielsweise der Zunahme von Demenzkranken wird es aber für Berufstätige bald genauso wichtig sein, morgens die pflegebedürftigen Eltern schnell zu einer Tagespflegeeinrichtung bringen und spätnachmittags davon wieder abholen zu können, wie sie auch ihre Kinder sicher untergebracht wissen müssen.
Alternative 2: Verlegung der Straße und Neubebauung
Genauso wie im nördlichen Teil des Wohnstandortes Volbachweg wäre es auch im südlichen Teil möglich, die Straße Wesselerweg an den östlichen Rand der Siedlung zu verlegen. Sie würden dann direkt neben dem Hohen Heckenweg entlang laufen und am südlichen Ende der Siedlung wieder nach Westen verlaufen, damit die dort befindlichen Wohnhäuser, die nicht zu den Britenhäusern gehören, weiterhin angeschlossen bleiben. Die Zuwegung zu diesem nach Osten verschobenen Wesselerweg müsste allerdings so erfolgen, dass Autofahrer sicher in beide Richtungen des Hohen Heckenweges abbiegen könnten und dass Bewohner vom Hohen Heckenweg in die Siedlung einbiegen können, ohne einen Rückstau zu bilden. Aus diesem Grund wird in der folgenden Skizze vorgeschlagen, dass ein Autofahrer vom Hohen Heckenweg einbiegend erst ca. 50 Meter in Richtung Westen fährt, bevor er eine 180-Grad-Linkskurve fährt und nach ca. 40 Meter dann in den südlichen Teil der Wohnsiedlung geführt wird.
Die obige Skizze soll den Leser auch dazu anregen, selbst zu überlegen, wie das durch Abriss und Verlegung des Wesselerwegs entstandene große Areal nun genutzt werden könnte. Auf den Bürgerinformationsveranstaltungen stellten einige Bürger die berechtigte Frage, warum nicht mehr wirtschaftlich überalterte Britenhäuser seitens der BImA abgerissen und das so entstehende Bauland den Interessenten direkt zum Ankauf für freistehende Einfamilienhäuser oder Baugruppen (Doppelhäuser, Reihenhäuser usw.) angeboten würde. Wie der Leser sieht, ist das kein technisches und wohl auch kein wirtschaftliches Problem, sondern eher ein politisches Problem, vielleicht auch nur ein Mangel an Mut zu alternativem Denken, oder böse gesagt ein Widerspruch zwischen stadtplanerischen Erkenntnissen und deren Umsetzung in die reale Wohnungsbauplanung.
Die nachfolgende Skizze ist dann auch eher als eine von vielen Möglichkeiten zu betrachten, wie Coerde durch wirklich innovative, fantasievolle Architektur im Vergleich zu anderen Stadtteilen ein eigenes, unverwechselbares Profil erhalten könnte, durch das dieser Stadtteil mit bisher eher schlechtem Image eine erhebliche Aufwertung bekommen könnte.
Die Skizze zeigt eine Bebauung mit vier Terrassenhäusern, die sich durch runde geschwungene Formen und ansonsten viel Holz als verwendetes Material auszeichnen. Die Mehrfamilienhäuser sind gegeneinander versetzt und liegen in einer parkähnlichen Landschaft, in der eigentlich nur noch einige Teiche, miteinander verbunden durch schmale Kanäle, über die Holzbrücken führen, fehlen, um bei dem einen oder anderen Betrachter das Gefühl aufkommen zu lassen, dass man dort nicht nur wohnen, sondern auch Urlaub machen könnte.
Weiter zur kritischen Analyse der Planungen zum Wohnstandort Volbachweg (nördlicher Bereich des Standorts Volbachweg): Wohnstandort Volbachweg.htm
Weiter zur kritischen Analyse der Planungen zum Wohnstandort Dachsleite: Wohnstandort Dachsleite.htm
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