Wohnstandort Volbachweg (nördlicher Bereich)

Direktverkauf von 12 Einfamilienreihenhäusern westlich des Volbachwegs hat bereits stattgefunden

Die Vermarktung der 12 Einfamilienreihenhäuser westlich des Volbachwegs mit den geraden Hausnummern 2 bis 24 fand bereits im Frühjahr 2013 statt. Interessenten mussten ihr Kaufpreisangebot bis zum 10.04.2013 an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) senden. Die Vermarktung der 14 Reihenhäuser östlich des Volbachwegs steht noch aus. Nachfolgend lesen Sie den Text, den ich im Frühjahr 2013 verfasste. Sie können daraus Schlüsse für die Vermarktung der anderen Häuser am Volbachweg und an anderen Britenhausstandorten ziehen.

Die 1955/1956 errichteten zweigeschossigen Reihenhäuser verfügen über 75 m² Wohnfläche, im Erdgeschoss über Küche und ein Wohnzimmer, im Obergeschoss über zwei Schlafzimmer mit Einbauschränken, ein Badezimmer und ein separates WC. Im Erdgeschoss gibt es also kein WC, was einen erheblichen Einfluss auf den Wiederverkaufswert hat, denn andere Reihenhäuser gleichen Baujahrs verfügen in der Regel über ein WC im Erdgeschoss. Die Häuser sind voll unterkellert mit einer Kelleraußentreppe in den nördlich gelegenen Garten. Sie haben eine Gaszentralheizung.

Die Häuser sind mit Einbauküchen (Küchenzeile einschließlich Elektroherd) und mit Teppichboden oder Linoleum ausgestattet. In den Sanitärräumen befinden sich Fliesenböden. In den Kellergeschossen, die vom Hausflur im Erdgeschoss über eine Betontreppe erreicht werden, befinden sich drei unterschiedlich große Räume, die sich in einem baualtersspezifischen Zustand befinden. Die Kellerdecken sind zum Erdgeschoss hin nicht gedämmt. Auch die Kelleraußenwände sind nicht isoliert. Aus dem Keller führt eine Außentreppe in den Garten.

Hier können Sie den Bebauungsplan 550 zum Volbachweg und Wesselerweg einsehen:

http://www.muenster.de/stadt/stadtplanung/pdf/550_Plan.pdf

Nachfolgend der relavante Ausschnitt aus dem Bebauungsplan:

Nur in den von den zweigeschossigen Wohnhäusern fast immer verschatteten Gärten im Norden, also dort, wo die Kelleraußentreppen hochführen, dürfen eingeschossige Anbauten mit Flachdach erstellt werden.

Laut Exposé sind die Häuser in einem dem Baualter entsprechenden, überwiegend guten Zustand. Die Energieausweise zeigen jedoch, dass wie bei den in 2011 verkauften Britenhäusern in der Grawertstraße wohl eine Kernsanierung notwendig ist. In einem Zeitungsartikel äußerte sich Herr Nottenkemper von der Wohn- und Stadtbau Münster GmbH, die in der Grawertstraße drei Reihenhausblöcke gekauft hatte, dass man abgerissen und neugebaut hätte, wenn man den tatsächlichen Sanierungsaufwand rechtzeitig erkannt hätte. Aus meiner Sicht beträgt deshalb der tatsächliche Verkehrswert der Häuser am Volbachweg den Bodenwert abzüglich der Kosten für Abriss und Bauschuttbeseitigung, somit dann weit weniger als die Kaufpreisvorstellungen der BImA.

Die Planungen für den Standort waren Thema einer Informationsveranstaltung 18.03.2013, bei dem der Entwurf des Bebauungsplans vorgestellt wurde. Laut diesem Bebauungsplan sind nur eingeschossige Anbauten mit Flachdach und einer Tiefe von 5 m im rückwärtigen Garten zugelassen, also dort, wo die Kelleraußentreppe hochführt, und wo ein Wintergarten ständig durch das eigene Haus verschattet wäre. Verzichtet man auf den Anbau, so muss man damit rechnen, dass die Nachbarn einen Anbau vornehmen und die eigene Terrasse anschließend zwischen den Anbauten der Nachbarn liegt.

Im Dach dürfen Gauben eingebaut werden, die aber 50 Prozent der Reihenhausbreite nicht überschreiten sollen. Durch einen Drempel, der 0,7 m nicht überschreiten darf, soll Stehhöhe im Dach erreichbar sein, sodass das Dach als zusätzlicher Wohnraum ausgebaut werden könnte. Dazu müsste dann aber eine Treppe vom Obergeschoss ins Dachgeschoss eingebaut werden, wodurch im Obergeschoss Wohnfläche verloren geht. Wer das Exposé der BImA herunterlud oder sogar die Häuser besichtigte, der weiß, dass im Obergeschoss kaum Platz für eine Treppe vorhanden ist, wenn man nicht eines der beiden Schlafzimmer erheblich verkleinert. Äußerst fraglich ist, ob die zusätzliche Wohnfläche, die dann nach Abzug der durch den Treppeneinbau verlorenen Wohnfläche erzielbar ist, in einem wirtschaftlich abzeptablen Verhältnis zu den Kosten eines solchen Ausbaus steht. Denn zwecks Errichtung des Drempels muss der Dachstuhl abgebaut und später neu errichtet werden. In diesem Fall würde man den Dachstuhl dann wohl nicht mit den alten Pfannen eindecken, sondern neue Pfannen aufbringen. Das verursacht aber weitere Kosten. Ohne Dachausbau könnte man hingegen mit dem alten Dachstuhl und den alten Pfannen wohl noch einige Jahre klarkommen.

Kaufpreisvorstellungen der BImA und Größe der Grundstücke

Volbachweg 2 - ca. 387 m² Grundstücksfläche - 150.000,00 €
Volbachweg 4 - ca. 227 m² Grundstücksfläche - 125.000,00 € zuzügl. 2.500,00 € für Stellplatzfläche 25.4
Volbachweg 6 - ca. 352 m² Grundstücksfläche - 150.000,00 €
Volbachweg 8 - ca. 546 m² Grundstücksfläche - 195.000,00 €
Volbachweg 10 - ca. 199 m² Grundstücksfläche - 125.000,00 € zuzügl. 2.500,00 € für Stellplatzfläche 24.4
Volbachweg 12 - ca. 293 m² Grundstücksfläche - 150.000,00 €
Volbachweg 14 - ca. 359 m² Grundstücksfläche - 150.000,00 €
Volbachweg 16 - ca. 205 m² Grundstücksfläche - 125.000,00 € zuzügl. 2.500,00 € für Stellplatzfläche 23.7
Volbachweg 18 - ca. 197 m² Grundstücksfläche - 125.000,00 € zuzügl. 2.500,00 € für Stellplatzfläche 23.8
Volbachweg 20 - ca. 207 m² Grundstücksfläche - 125.000,00 € zuzügl. 2.500,00 € für Stellplatzfläche 23.9
Volbachweg 22 - ca. 202 m² Grundstücksfläche - 125.000,00 € zuzügl. 2.500,00 € für Stellplatzfläche 23.10
Volbachweg 24 - ca. 225 m² Grundstücksfläche - 145.000,00 €

Hinzu kommen aber Miteigentumsanteile an Wegeflächen von 66 m² für Haus Nr. 8, je 33 m² für Häuser Nr. 10 und 12, und je 28 m² für die Häuser Nr. 14, 16, 18, 20, 22, 24. Für die Ermittlung des Verkehrswerts müssen diese Flächen bei der Schätzung des Bodenwerts berücksichtigt werden. Somit ergeben sich folgende Gesamtgrundstücksflächen und Endpreisvorstellungen der BImA:

Volbachweg 2 - ca. 387 m² Grundstücksfläche - 150.000,00 €
Volbachweg 4 - ca. 227 m² Grundstücksfläche - 127.500,00 € inklusive Stellplatzfläche 25.4
Volbachweg 6 - ca. 352 m² Grundstücksfläche - 150.000,00 €
Volbachweg 8 - ca. 612 m² Grundstücksfläche - 195.000,00 €
Volbachweg 10 - ca. 232 m² Grundstücksfläche - 127.500,00 € inklusive Stellplatzfläche 24.4
Volbachweg 12 - ca. 326 m² Grundstücksfläche - 150.000,00 €
Volbachweg 14 - ca. 387 m² Grundstücksfläche - 150.000,00 €
Volbachweg 16 - ca. 233 m² Grundstücksfläche - 127.500,00 € inklusive Stellplatzfläche 23.7
Volbachweg 18 - ca. 225 m² Grundstücksfläche - 127.500,00 € inklusive Stellplatzfläche 23.8
Volbachweg 20 - ca. 235 m² Grundstücksfläche - 127.500,00 € inklusive für Stellplatzfläche 23.9
Volbachweg 22 - ca. 230 m² Grundstücksfläche - 127.500,00 € inklusive Stellplatzfläche 23.10
Volbachweg 24 - ca. 253 m² Grundstücksfläche - 145.000,00 €

Den Wert der Einfamilienreihenhäuser 2-24 selbst ermitteln

Im Menüpunkt Verkehrswertermittlung mittels Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertmethode finden Sie Excel-Tabellen und erklärende Textdateien, um den Verkehrswert der Häuser selbst zu ermitteln. In die Tabellen zum Volbachweg 2-24 wurde die Grundstücksgröße des Hauses Nr. 10 mit der kleinsten Gesamtgrundfläche von 232 m² inklusive Wegefläche eingesetzt. Setzen Sie die anderen Grundstücksflächen ein, um die Ertrags- und Sachwerte der restlichen Häuser zu bestimmen. Sie können auch andere Parameter wie Nettokaltmiete, Bodenrichtwert, Sanierungspauschale, Restnutzungsdauer verändern, wenn Ihnen die Vorgabewerte nicht plausibel erscheinen.

Warum kein Abriss und Neubau, eventuell auch eine Verlegung der Straße an den östlichen Rand der Siedlung

Die Reihenhauszeilen sowohl westlich als auch östlich des Volbachwegs haben eine ungünstige Sonnenausrichtung. Die zur Sonne ausgerichteten Vorgärten können kaum und sollen auch nicht durch Anbauten wie Wintergärten erweitert werden. Die Häuser und Gärten direkt neben dem Wald werden durch dessen Bäume weiter verschattet. Im Herbst verdreckt das herunterfallende Laub nicht nur die Häuser und Gärten, sondern verstopft die Dachrinnen und Regenrinnen. Die Satteldächer eignen sich nur suboptimal für Solartechnik. Die in die Hintergärten hinaufführenden Kellertreppen machen dort Anbauten unsinnig. Diese Anbauten würden im Schatten der Häuserzeilen liegen. Die Sanierung und Renovierung der Häuser rechnet sich genau so wenig wie in der Grawertstraße. Die großen und somit teuren Grundstücke tragen weiter dazu bei, dass preiswertes Vermieten später kaum möglich sein wird. Die Straßendecke und die Bürgersteige machen den Eindruck, dass sie bald erneuert werden müssen. Die Rohrleitungen und Stromleitungen und deren Anschlüsse an die Häuser sind vermutlich ebenso alt wie die Reihenhäuser, müssen dann bald ebenfalls erneuert werden und führen zu weiteren Kosten, die auf die späteren Mieter umgelegt werden müssen.

Überprüfen Sie diese Aussagen an den nachfolgenden Luftbildern und Fotos zur jetzigen Bebauung östlich und westlich des Volbachwegs!

Luftbild von oben:

Diese Luftaufnahme verdeutlicht viele Nachteile der Britenhaussiedlung östlich und westlich des Volbachwegs.

Die Grundstücke sind ungünstig geschnitten: schmal und sehr lang. Der Erwerber zahlt einen relativ hohen Bodenpreis, ohne das Grundstück wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können.
Im frühen Vormittag und im späten Abend liegt eine Hälfte des Satteldachs im Schatten der anderen Hälfte. Solarenergie lässt sich selbst auf Satteldächern mit geringer Neigung (hier ca. 33 Grad) nicht optimal nutzen. Zur Sonne ausgerichtete Pultdächer sind bezüglich der Nutzung von Solarenergie besser.
Die großen Gärten der Reihenhäuser westlich des Volbachwegs liegen ständig im Schatten der Häuser. Die großen Gärten der Reihenhäuser östlich des Volbachwegs liegen ab dem Nachmittag im Schatten der Reihenhauszeilen. Die Gärten der direkt am Waldrand liegenden Häuser liegen dazu noch ab dem Spätnachmittag im Schatten des Waldes. Wünschenswert wäre es vielleicht, wenn die direkt angrenzenden Bäume gefällt und durch eine Wiese - vielleicht einen kleinen Park mit Teich - ersetzt würden, oder wenn dort kleinere (immergrüne) Bäume (Tannen oder Fichten) gepflanzt würden. Auch die Belastung durch Insekten und im Herbst fallendes Laub wäre dann geringer.
Die der Sonne zugewandten Vorgärten sind im Vergleich zu den hinteren Gärten sehr klein und laden kaum zum Verweilen in der Nachmittags- und Abendsonne ein, weil man sich dort wie auf einem Präsentierteller fühlt.
Die Außenkellertreppen führen in die Hintergärten hinaus und erschweren dort Anbauten, um zusätzlichen Wohnraum zu gewinnen. Ein im Hintergarten angebauter Wintergarten liegt spätestens nachmittags im Schatten des Gebäudes.
Die wenigen größeren Bäume in diesem Baugebiet sind es nicht wert, dass man bezüglich einer zukunftsweisenden Neugestaltung des Wohngebiets Rücksicht auf sie nimmt. Bäume kann man neu anpflanzen, und nach wenigen Jahren haben sie eine stattliche Höhe.

Luftbild in nördliche Richtung:

Die Luftaufnahme in nördlicher Richtung zeigt eine Reihe von zehn Garagen oben mittig im Bild. Diese Garagenzeile gehört laut Abbildungen des Konzeptpapiers der Stadt Münster aber nicht zu den Britenwohnungen. Beachten Sie auch die großen, kaum wirtschaftlich nutzbaren Gärten unterhalb dieser Garagenzeilen östlich der Reihenhauszeile, die von Nord nach Süd verläuft. Zwar kann der Bewohner hier Gemüse anbauen, doch bei einem Bodenpreis von ca. 200 bis 250 €/m², der auf die Miete umgeschlagen wird, ist es dann rentabler, sich sein Gemüse im Bioladen zu kaufen.

Luftbild in östliche Richtung:

Dieses Luftbild zeigt auf der linken Seite eine Verbindungsstraße zwischen Volbachweg und Hohem Heckenweg, an der eine Garagenreihe steht, die nicht zu den Britenhäusern gehört. Jedoch kann diese Straße bisher nur von Fußgängern und Radfahrern passiert werden, da sie am Übergang zum Hohen Heckenweg durch Straßenpoller gesperrt ist. Man könnte prüfen, ob diese Straße als Einbahnstraße für Autofahrer freigegeben wird, die morgens aus der Wohnsiedlung zur Innenstadt fahren müssen. Am Ausgang zum hohen Heckenweg würde nur das Rechtsabbiegen erlaubt, sodass keine Ampeln für Linksabbieger aufgestellt werden müssten.

Luftbild in westliche Richtung:

Die Luftaufnahme in westliche Richtung veranschaulicht, wie groß die im Schatten der Reihenhauszeilen liegenden Hintergärten sind, deren Bodenpreis auf die Miete umgeschlagen werden muss. Die Gärten der Reihenendhäuser werden ab Nachmittag zusätzlich durch den angrenzenden Wald verschattet. Im Herbst fällt das Laub des Waldes in die Gärten und verstopft die Dachrinnen und Regenrohre.

Luftbild in südliche Richtung:

Der Stand der Planung von Ende 2012 war alternativlos.

Am Beispiel der Britensiedlungen am Volbachweg und am Wesselerweg soll nachfolgend gezeigt werden, dass es Alternativen dazu gab, die Britenhäuser aufwendig zu sanieren und eventuell durch Anbauen zu erweitern, die im Norden bzw. im Osten der Häuser und damit spätestens nachmittags im Schatten liegen würden. Diese Anbauten sind allein deshalb fragwürdig, weil sich dort die Kellertreppenaufgänge befinden.

Alternative 1: Die Zuwegungen zu den Häusern durch BImA und W+S vor dem Verkauf so verlegen, dass Anbauten zur Sonnenseite möglich werden.

In der nachfolgenden Skizze wurde die Zuwegung zu den Reihenhäusern westlich des Volbachwegs so verlegt, dass sie nun nördlich von jedem Reihenhausblock statt südlich davon verläuft. Nun können Anbauten wie Wintergärten im Süden statt im Norden erfolgen. Der Zugang zum Haus als auch zum Keller erfolgt über die Nordseite des Hauses. Die Kelleraußentreppen stellen nun für einen Anbau kein Problem mehr dar. Einige Bäume des angrenzenden Waldes wurden gefällt, sodass die Verschattung und Verschmutzung durch fallendes Laub vermindert wird. Außerdem können nun Garagen oder Stellplätze an die westliche Endhauswand anschließen.

Zeitgleich mit der Verlegung der Zuwegung erfolgt der Austausch der unterirdischen Rohrleitungen und Anschlüsse an das Haus und die Abdichtung der Keller gegen Feuchtigkeit. Im Süden wird ein zweistöckiger Wintergarten entlang des gesamten Reihenhausblocks angeflanscht. Der Wintergarten isoliert die Südseite der Reihenhäuser, sodass die Südaußenwand nicht mehr gegen Kälte isoliert werden muss. Die Außenwärmedämmung und die Farbgestaltung der anderen Fassaden im Westen, Norden und Osten erfolgt, bevor die Reihenhäuser an Bürger im öffentlichen Bieterverfahren verkauft werden. Alle Sanierungsarbeiten erfolgen in Kooperation von BImA und Wohn- und Stadtbau Münster GmbH, da die Wohn- und Stadtbau Erfahrungen bezüglich der Sanierung der Reihenhäuser in der Grawertstraße sammelte und örtliche Handwerksbetriebe mit der Sanierung beauftragen kann.

Der Verkauf erfolgt seitens der BImA zu entsprechend höheren Preisen, nachdem die Reihenhäuser in Zusammenarbeit mit der Wohn- und Stadtbau einheitlich grundsaniert und von außen gestaltet wurden. Die W+S erhält für ihre Leistungen eine Vergütung aus dem Verkaufserlös. Alle Wohnungen haben nun eine zeitgemäße Aufteilung, bodentiefe Fenster und barrierefreie Türen zum Wintergarten und zum davor liegenden Garten sowie barrierefreie Wohnungs- und Badzugänge.

Diese Alternative stellt eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten dar:

Die BImA kann im öffentlichen Bieterverfahren höhere Preise erzielen, da nun bereits sanierte Häuser an einzelne Interessenten verkauf werden können. Außerdem gewinnt die BImA neues Know-how in der Umgestaltung, Modernisierung und Erweiterung von eigentlich abbruchreifen Häusern, bevor die BImA sie vermarktet.
Die BImA kommt ihrem rechtlichen Hauptauftrag nach, privates Wohneigentum zu bilden und zum marktgerechten Verkehrswert zu verkaufen.
Die BImA gerät nicht weiter in den Verdacht, Wohnimmobilien überteuert an bautechnisch unsachkundige Bürger zu verkaufen, die eigentlich abgerissen werden müssten, weil sie sonst gar nicht oder unsachgemäß bezüglich der energetischen Ziele der Bundesregierung, der Landesregierungen und der Kommunen saniert würden.
Die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH erhält für ihre Dienstleistung (Planung der neuen Zuwegung, der Sanierung der unterirdischen Rohrleitungen, der Häusersanierungen und dem Anbau von Wintergärten) eine angemessene Vergütung und gerät nicht in den Konflikt, entgegen eigenem besseren Wissens solche Wohnsiedlungen kaufen, unter Kompromissen sanieren und dann eventuell nicht kostendeckend vermieten zu müssen, von denen sie die Finger lassen würde, wenn sie durch die Politik nicht als "Lückenbüßer" missbraucht würde.
Die örtliche Bauindustrie in Münster erhält seitens der Wohn- und Stadtbau die Aufträge zur Umgestaltung der Siedlung, wird aber andererseits durch einen großen Auftraggeber angehalten, fristgerecht und mit hoher Qualität die erhaltenen Aufträge abzuarbeiten. Im Gegenzug hat sie es mit einem Auftraggeber zu tun, der klare Vorgaben gibt und pünktlich zahlt.
Mehr Bürger können mehr Wohneigentum erzielen, welches bereits fachmännisch saniert und bezüglich Wohnfläche und Barrierefreiheit optimiert wurde. Die Bürger müssen nicht selbst Handwerksbetriebe suchen, Preise aushandeln, Bauanträge stellen und die Einhaltung der Termine überwachen.
Das Bauamt wird entlastet, da nur einmalig ein Bauantrag der Wohn- und Stadtbau zu bearbeiten ist. Je weniger Bürger unsanierte Britenhäuser kaufen und danach Bauanträge für Umbauten, Anbauten und Änderungen der Fassaden stellen, desto weniger Aufwand fällt für die Mitarbeiter des Bauamts an.
Die Darlehnsgeber (Banken, Bausparkassen usw.) können bei den Gesprächen mit ihren Kunden davon ausgehen, dass sie vollständige Unterlagen und aussagekräftige Exposés zu den Immobilienobjekten erhalten, die sie finanzieren sollen. Da die Objekte bereits saniert und bezüglich Anbauten fertig gestellt sind, kann der endgültige Verkehrswert des zu beleihenden Objekts sicherer abgeschätzt werden. Die tatsächliche Darlehenshöhe steht fest, da nicht mit unliebsamen Überraschungen gerechnet werden muss, wie beispielsweise bei Abschluss des Darlehensvertrags noch unbekannte Sanierungs- und Renovierungskosten, Verzögerungen beim Umzug in das vom Kunden gekaufte Haus und damit verbundenen Kontoüberziehungen durch Doppelbelastung (weiter zu zahlende Miete und gleichzeitig laufende Rückzahlung des Darlehns).
Insgesamt kommt es zu weniger Kreditausfällen und somit zu weniger Zwangsversteigerungen. Weniger Bürger geraten durch schlechte Beratung oder Leichtsinn bezüglich der tatsächlichen Gesamtkosten beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, deren Sanierung und Renovierung und der oft nicht bedachten Kosten wegen nicht eingehaltener Handwerkstermine und Umzugskosten in finanzielle Schieflagen. Weniger Bürger werden folglich zu Sozialfällen und liegen anschließend den Kommunen auf der Tasche, weil sie sich mit dem Kauf einer gebrauchten Immobilie übernommen haben.

Alternative 2: Den Volbachweg an den östlichen Rand der Siedlung verlegen.

In der nachfolgenden Skizze wurde die Straße, die jetzt die westlichen Reihenhäuser von den östlich des Volbachwegs gelegenen Reihenhäusern trennt, an die östliche Seite des Siedlungsgebiets verlegt. Alle unterirdischen Rohrleitungen und deren Anschlüsse werden dabei saniert. Alle Reihenhäuser erhalten eine neue Zuwegung, die parallel zu den Kelleraußentreppen erfolgt. Nun können bei allen Reihenhäusern Anbauten zum Beispiel als zweigeschossige Wintergärten an die westliche bzw. südliche Seite der Hausreihen angebaut werden, mit Wendeltreppen vom Wintergarten des Obergeschosses hinunter in den Gartenanteil dieser Obergeschosswohnungen. Die BImA führt in Zusammenarbeit mit der W+S alle Arbeiten aus, bevor die Reihenhäuser an Privatleute verkauft werden. Vom Verkaufserlös erhält die W+S eine Erstattung für deren Leistungen.

Alternative 3: Den Bürgern freies Bauland für freistehende Einfamilienhäuser oder für Hausgruppen anbieten.

Aufgrund der gesetzlich verschärften Energiebestimmungen von Wohnhäusern, aufgrund von fehlender Barrierefreiheit und aufgrund der Tatsache, dass selbst nach energetisch kostenintensiven Renovierungsmaßnahmen und nach Umbau zur Erzielung von Barrierearmut, soweit das technisch überhaupt machbar und wirtschaftlich sinnvoll ist, ein Altbau wertmäßig nicht mit einem Neubau vergleichbar ist, gehen viele Experten davon aus, dass es für Altbauten vor einem bestimmten Erstellungsdatum betriebswirtschaftlicher sinnvoller wäre, sie abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen. Ermittelt man sachkundig den Verkehrswert der Britenhäuser aus den 50er Jahren nach Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertmethode, so kommt man zu dem Ergebnis, dass die Reihenhäuser eigentlich keinen Wert mehr darstellen, sondern eine Grundstückslast. Ein Altbau aus den 50er und 60er Jahren bleibt auch nach einer Kernsanierung ein Altbau, der bezüglich seines späteren Wiederverkaufswerts nicht vergleichbar ist mit Neubauten,

weil die Raumaufteilung nicht mehr dem Zeitgeist entspricht,
weil die Fenster zu klein und nicht bodentief sind,
weil Zweifachverglasung nicht mit heute verbauter Dreifachverglasung vergleichbar ist,
weil die Elektroinstallation trotz Renovierung nicht dem "State of the Art" entspricht,
weil die Wände nicht ausreichend gegen Lärm isolieren,
weil die Fußböden mangelhaft trittgedämmt sind,
weil Kellerräume und Türen oft keine ausreichende Höhe haben,
weil im Keller vielleicht ein Erdöltank eingebaut ist, der zwar nicht mehr benötigt wird, jedoch aus Kostengründen nicht entfernt werden kann usw.

Außerdem:

Die Herstellungskosten eines sinnvoll konzipierten Neubaus sind oft niedriger als die Sanierungskosten eines Altbaus.
Der später erzielbare Wiederverkaufswert eines Neubaus ist höher als der Wiederverkaufswert eines renovierten Altbaus.
Ein Neubau lässt sich inklusive Garage und Außenanlagen nach neuesten Gesichtspunkten und Kundenwünschen planen, beispielsweise zur Sonne nach Südwesten ausrichten.
Es kann eine Dachform und eine Dachausrichtung gewählt werden, durch die Sonnenenergie effektiv genutzt werden kann.
Neubauten haben eine Herstellergarantie von mehreren Jahren.
Die Garantieansprüche eines Neubaus sind bei einem Generalunternehmer eindeutiger und vermutlich leichter durchsetzbar, als wenn bei der Renovierung eines Altbaus mehrere Unternehmen beteiligt waren und sich gegenseitig die Schuld in die Schuhe schieben oder behaupten, dass auftretende Schäden im Zusammenspiel mit nicht renovierten Bestandteilen des Gebäudes verursacht wurden (Rechtsunsicherheit, lange Gerichtsverfahren mit entsprechenden Kosten usw.).

barrierefreie, behindertengerecht oder seniorengerechte Kleinsiedlungen

In Münster wird dringend Bauland gesucht für freistehende Einfamilienhäuser oder auch von Bauherren, die zusammen Doppelhäuser oder barrierefreie, seniorengerechte Kleinsiedlungen erstellen möchten.

1. Beispiel: "Bremer Stadtmusikanten - Alternatives Wohnmodell Münster-Wolbeck"

Ein Beispiel dafür ist das Projekt "Bremer Stadtmusikanten - Alternatives Wohnmodell Münster", dass bereits vor einigen Jahren am Nikolausweg 30-34 in Münster-Wolbeck errichtet wurde. Über die folgende Website können Sie sich über dieses gelungene Projekt informieren:
http://www.muenster-bremerstadtmusikanten.de/?action=home

Interessierte Senioren sollten sich nicht scheuen, diese Wohnanlage zu besuchen und mit den Ansprechpartnern ein Informationsgespräch zu führen. Die Ansprechpartner finden Sie auf der Kontaktseite der Website:
http://www.muenster-bremerstadtmusikanten.de/?action=anfrage

2. Beispiel: Wohnanlage der Deutschen Multiple Sklerose Gesellschaft e.V. im Kreuzviertel an der Maximilianstraße 13

Zentraler als in der Wohnanlage Maximilianstraße 13 zwischen Gartenstraße und Kanalstraße können Rollstuhlfahrer gar nicht wohnen und sind somit, zumindest was die Lage ihrer Wohnung angeht, gut in die Gesellschaft und das städtische Leben eingebunden. Die Anlage besteht aus zwei Wohnflügeln mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss, die durch einen großen dreistöckigen Wintergarten miteinander verbunden sind. An diesen Wintergarten ist das Treppenhaus und der Aufzug angebaut. Über gläserne Schiebetüren, die sich auf Knopfdruck öffnen, gelangt der Bewohner entweder in den Wintergarten oder zum Aufzug. Aus dem Aufzugsausgang im Obergeschoss oder Dachgeschoss gelangt er dann über außen liegende Laubengänge zu seiner Wohnung. Alle Wohnungen sind somit für Rollstuhlfahrer ohne fremde Hilfe zu erreichen, die Wohnungen selbst sind natürlich barrierefrei: 1 m breite Türen zu allen Räumlichkeiten, zum Ausgang - für Rollstuhlfahrer genauer gesagt "Ausfahrt" - zum Balkon ohne für einen Rollator oder Rollstuhl nicht gefahrlos überwindbare Bodenschwelle, ebenerdige Dusche usw. Somit alles, von dem zukunftsorientierte Architekten sagen, dass so etwas den Begriff Design für Alle verwirklicht. Über dieses Thema und Wertbeständigkeit von Immobilien finden Sie an anderer Stelle dieser Website Informationen.

Nicht verschwiegen werden soll, dass das Haus schon einige Jahre alt ist und deshalb nach heute geltenden DIN-Normenfür Barrierefreiheit (siehe http://www.nullbarriere.de) nicht ganz barrierefrei ist, aber es lässt sich dort für die Rollstuhlfahrer gut und vor allem selbstbestimmt leben! Viele der Bewohner werden durch die Assistenten des Ambulante Dienste e.V. betreut, ein - nebenbei erwähnt - vorbildliches Betreuungsangebot. Viele der Bewohner nutzen auch den Behindertenfahrdienst der Stadt Münster.

Nebenbei bemerkt: Viele Bürger in Münster wissen nicht, dass es eine Behindertenbeauftragte der Stadt Münster gibt, die bei allen Problemen von Behinderten die erste Anlaufstelle sein sollte, um sich mit Informationen zu versorgen, dass es eine städtische Anlaufstelle für die Probleme von Seniorinnen und Senioren und daneben die Seniorenvertretung und den Seniorenrat und viele andere Interessenvertretungen und Angebote für Senioren und Behinderte in Münster gibt, dass die Stadt Münster unter bestimmten Umständen den Schwerbehinderten und auch anderen Behinderten kostenlose Freifahrten in rollstuhlgerechten Fahrzeugen spendiert (siehe dazu Behindertenfahrdienst), dass man sowohl im Internet als auch im Bürgerinformationszentrum am Stadthaus I alle Informationen in digitaler Form (Download als PDF-Datei) oder als gedruckte Broschüren erhalten kann. Und viele Bürger wissen auch nicht, dass Behinderte und Senioren unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf kostenlose Freifahrten in behindertengerechten Spezialfahrzeugen haben, eine freiwillige Leistung der Stadt Münster, die es - soweit mir bekannt - in keiner anderen Stadt in Deutschland gibt. Näheres erfahren Sie unter Behindertenfahrdienst der Stadt Münster.

Eine kleine, von mir zusammengestellte Informationssammlung für Behinderte und Senioren finden Sie hier: Internetlinksammlung für Behinderte und Senioren
Diese Informationssammlung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und wird auch nicht ständig aktualisiert, wie das beim Angebot der Publikationen des Sozialamts der Stadt Münster oder beispielsweise hier erfolgt:

Zurück zur Maximilianstraße 13: In den Gaubengänge findet man kleine Sitzgelegenheiten mit Westausrichtung zwischen den Wohnungstüren, um abends in der Sonne noch einen kleinen Plausch mit den Nachbarn, dem Betreuer oder mit Freunden abhalten zu können. Man kann sich aber auch im großen Wintergarten treffen, der für alle denkbaren Feiern und Veranstaltungen genutzt wird. Der Club "Frauen - Computer - Behinderung" nutzt zwei Räume, die vom Wintergarten aus zugänglich sind, um dort Computer-Schulungen abzuhalten.

Nachfolgend ein paar Fotos von der Wohnanlage:

Das nachfolgende Foto zeigt ein anderes Mehrfamilienhaus, bei dem durch nur einen Aufzug alle Wohnungen im Obergeschoss durch einen Rollstuhlfahrer erreichbar sind.

3. Beispiel: "Achatius-Haus in Münster-Wolbeck"

Dieser Gedanke entsprang einer Erfahrung, die jeden sozial eingestellten Bürger nachdenklich stimmen sollte. Wenn ein Bürger in Münster - egal ob Senior oder Nicht-Senior - durch eine Krankheit (beispielsweise Multiple Sklerose) oder durch einen Unfall zu einem Pflegefall wird, der aufgrund des Grads der Behinderung einer ständigen Pflege bedarf und nicht durch ambulante Pflege in der eigenen Wohnung versorgt werden kann, landet er in einem Seniorenheim, es sei denn, dass auf der Warteliste des einzigen Pflegeheims Achatius-Haus in Münster-Wolbeck, das altersübergreifend Pflegeplätze anbietet, ein Platz frei wird. Das nächste altersübergreifende Pflegeheim ist in Appelhülsen, das übernächste in Rheine.

Das Achatius-Haus in Wolbeck in der Trägerschaft der Alexianer Krankenhaus GmbH scheint vorbildlich für das Zusammenleben von nichtbehinderten Senioren und Behinderten jeden Alters und jeden Behindertengrades. In der Wohnanlage können Senioren völlig eigenständig und selbstbestimmt wohnen, bei Bedarf ambulante Pflege erhalten, und Vollzeitpflege, wenn die Behinderung später zunimmt. Sie müssen nicht mehr umziehen. Auch junge Menschen, die vorerst noch selbstbestimmt leben können und mit wenig Pflege auskommen, finden dort barrierefreie Wohnungen, Gemeinschaftsräume, aber auch Pflegepersonal, wenn die Behinderung zunimmt. Sie müssen nicht mehr aus dem gewohnten Umfeld ausziehen, wenn sie zu schweren Pflegefällen werden.

Vielleicht wäre es überdenkenswert, weitere generationsübergreifende Wohn- und Pflegestätten nach dem Vorbild des Achatius-Hauses auf Liegenschaften zu errichten, die durch den Abzug der britischen Streitkräfte zur Disposition stehen. Der Bedarf nach derartigen Einrichtungen wird in Münster und dessen Umland mit zunehmender Alterung der Bevölkerung stetig steigen. Derartige Wohn- und Pflegesiedlungen würde vielleicht Interessenten aus dem ganzen Münsterland anlocken und darüber hinaus viele Arbeitsplätze schaffen. Die Angehörigen der Patienten, die zum Besuch anreisen, würden vielleicht in Hotels und Pensionen von Münster wohnen, um den Patienten mehrere Tage hindurch beistehen zu können.

Nach diesen Ausschweifungen aber zurück zum eigentlichen Thema: Gelingt es dem Autor dieser Ausführungen, die Bürger bezüglich des derzeit in Münster eventuell viel zu hohen Preisniveaus für gebrauchte Immobilien zu verunsichern und Wege aufzuzeigen, wie der Bürger den Wert dieser Immobilien selbst fair einschätzen kann, so sind die bisher von der BImA veröffentlichten Preisvorstellungen vielleicht nicht mehr durchsetzbar. Die Nachfrage zu überalterten Britenhäuser sinkt dann hoffentlich so sehr, dass es sich für die BImA alternativ rechnen könnte, die Kosten für den Abriss der Häuser zu übernehmen und danach hochwertiges Bauland anzubieten.

Die nachfolgende Skizze soll einen Eindruck vermitteln, welche Potentiale sich erschließen, wenn man die Britenhäuser am Volbachweg abreißt.

Die Südansicht aus der Vogelperspektive zeigt das nun entstandene Bauland eingebettet in das größere Umfeld.

Alternativvorschläge nach Abriss der Britenhäuser am Volbachweg

Die nachfolgenden Alternativen zur Sanierung der Britenhäuser sollen nur Ideen vermitteln, was alles denkbar wäre, wenn am Volbachweg Bauland angeboten würde. Gute Stadtplaner und fantasievolle Architekten bei Baugesellschaften werden eigene, hoffentlich noch bessere Ideen entwickeln. Die neu errichteten Häuser sollten energetisch auf dem neuesten Stand sein, und zumindest die Erdgeschosswohnungen sollten barrierefrei sein. Die Wohnzimmer sind in allen nun folgenden Abbildungen nach Süden oder nach Südwesten ausgerichtet, sodass Wohnzimmer, Terrassen, Gärten oder auch Wintergärten Nachmittags- und Abendsonne erhalten. Wer im Sommer nach getaner Arbeit abends noch draußen sitzen möchte, soll in der Sonne und nicht im Schatten des eigenen Hauses sitzen können.

Werden keine freistehenden Einfamilienhäuser errichtet, so könnten neu errichtete Häuserzeilen eine leichte Krümmung haben wie die Reihenhäuser, die sich nordöstlich an die jetzige Britenhäuser anschließen. Ziel wäre, dass die Gärten und Wintergärten bzw. Terrassen und Balkone/Loggien gegenseitig weniger einsichtig wären, dass die Häuserzeilen aufgelockerter aussehen und dass jede Wohnung eine Süd- bzw. Süd-Südwestausrichtung hätten, wobei die Westausrichtung zunimmt, je weiter die Wohnung in der jeweiligen Häuserzeile westlich liegt.

Die im Süden stehende Häuserzeile könnte weniger Stockwerke haben als die im Norden angrenzende Häuserzeile, sodass die Gärten der sich nach Norden anschließenden Häuserzeilen nicht verschattet werden. Die nördlichste Häuserzeile könnte als Terrassenhaus angelegt sogar vier Stockwerke haben, die südlichste Häuserzeile vielleicht nur einstöckig ausgelegt sein.

Würden auf diese Weise beispielsweise vier Häuserzeilen mit Flachdach entstehen, so könnte die südlichste Häuserzeile nur einstöckig sein und die Häuserzeilen nördlich davon um jeweils ein Stockwerk höher ausfallen, wobei geprüft werden muss, ob mit höher werdender Stockwerkzahl der nördlich gelegene Garten verschattet wird. In diesem Fall könnte die südlichste Häuserzeile einstöckig, die mittleren zwei Häuserzeilen zweistöckig und die nördlichste vierte Häuserzeile vielleicht dreistöckig ausfallen. Zusätzlich denkbar wäre bei diesem Modell, dass die einstöckige Häuserzeile ein Souterrain erhält und das Erdgeschoss ein wenig (1 Meter) angehoben wird, damit die Wohnungen dieser Häuserzeile mehr Wohnfläche bzw. Nutzfläche erhalten.

Alle Wohnungen können komplett barrierefrei ausgelegt werden, indem die Wohnungen im Obergeschoss durch einen Laubengang erreichbar wären, der zu einem Aufzug führt. Dieser Aufzug würde im Norden der Hauszeile mittig angeflanscht, sodass der Weg vom Aufzug über den Laubengang zu den Wohnungen nicht unnötig weit ist. Das komplett barrierefreie Wohnhaus der Gesellschaft für multiple Sklerose am Ende der Sackgasse Maximilianstraße 13 zeigt, wie solch eine Lösung aussehen kann.

Die Gärten könnten für alle jeweils übereinander wohnenden Bewohner zugänglich und nutzbar sein, indem - wie in der Passivhaussiedlung am Wismarweg - Wendeltreppen von den Balkonen bzw. Loggien in die Gärten führen. Am Wismarweg ist eine Aufteilung der Gärten für die separate Nutzung von Bewohnern des Erdgeschosses und des Obergeschosses vorbildlich gelungen.

Abbildung der Gartenaufteilung in der Passivhaussiedlung am Wismarweg

Abbildung der Wendeltreppen, die in der Passivhaussiedlung am Wismarweg von der Terrasse des Obergeschosses in den Gartenanteil der Wohnung des Obergeschosses führt.

Werden gemeinsam genutzte Gärten nicht gewünscht, so kann der Garten vor jedem Reihenhaus so aufgeteilt werden, dass ein Teil des Gartens von den Erdgeschossbewohnern, der andere Teil von den Bewohnern des ersten Obergeschosses genutzt werden darf. Gibt es ein zweites Obergeschoss, so sollte dieses Obergeschoss eine ausreichend große Terrasse haben, sodass auf die Mitbenutzung des Gartens verzichtet werden kann.

Ich empfehle bei dieser Gelegenheit, sich als Alternative zum Passivhaus mit dem Bio-Solar-Haus zu beschäftigen. Und vielleicht findet sich irgendwann in Münster ein Investor, der als Vorreiter ein großes barrierefreies Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus mit den Techniken und Vorteilen des Bio-Solar-Hauses baut.

Alternative 4: leicht geschwungene Reihenhäuserzeilen wie nordöstlich der Britensiedlung am Volbachweg

Im Nordosten der nördlichsten Britenhäuserzeile befindet sich eine leicht geschwungene Häuserzeile. Von dieser Häuserzeile wurde einfach ein Abbild erzeugt. Dieses Abbild wurde anschließend mehrfach dorthin projektiert, wo sich derzeit die Britenreihenhausblöcke befinden. Selbstverständlich würde die Ausführung anders aussehen. Es würden andere Materialien für die Fassade verwendet. Statt eines Satteldachs könnte ein Pultdach so ausgerichtet werden, dass mittels Solaranlagen eine optimale Sonnenlichtausbeute möglich wäre. Die Häuserzeilen und die Dachformen müssten so gewählt werden, dass die jeweils südlich gelegene Nachbarhauszeile nicht verschattet wird. Ein zweistöckiger Wintergarten könnte längs der gesamten Häuserzeile entlang führen. Auf der Nordseite könnte ein einziger Fahrstuhl zu einem Laubengang führen, über welchen alle Wohnungen im Obergeschoss der Häuserzeile auch für Rollstuhlfahrer erreichbar wären.

Alternative 5: Passivhausreihenhaussiedlung wie am Wismarweg

Bei der nächsten Alternative wurde ein Luftbild der Passivhausreihenhaussiedlung am Wismarweg in Münster erstelle und dann mehrfach dorthin projektiert, wo sich derzeit die Britenreihenhausblöcke befinden. Die Passivhaussiedlung am Wismarweg wurde im Jahr 2009 vom Wohnungsverein von 1893 e. G. errichtet. Die Wohnungen werden sehr preiswert vermietet. Laut Artikel "Passivhäuser sind schimmelfrei - Architekt Christoph Thiel geht neue Wege: Hohe Öko-Standards im Mietwohnungspreis umgesetzt" der Westfälischen Nachrichten vom 3.01.2012 betrug zu diesem Zeitpunkt die Kaltmiete trotz Neubauqualität nur 7,90 Euro zuzüglich etwa einen Euro Betriebskosten, somit etwa 8,90 Euro Warmmiete. Den Mietern dieser Mietwohnungen ist es zukünftig egal, ob Heizöl oder Erdgas teurer wird, denn sie sind von solchen Preisanstiegen nicht mehr betroffen. Die Siedlung ist ein Beispiel dafür, dass sich Passivhaustechnologie besonders bei Reihen- und Mehrfamilienhäusern kosteneffizient umsetzen kann.

Einige Fotos der Passivhaussiedlung am Wismarweg veranschaulichen deren Architektur.

Hier finden Sie weitere Informationen zur Passivhaussiedlung am Wismarweg:
hhttp://www.energieagentur.nrw.de/solarsiedlungen/projektinfo-solarsiedlung-muenster-wismarweg-11027.asp
http://www.architekturbuero-thiel.de/cms/front_content.php?idart=295
http://www.wohnungsverein-muenster.de/downloads/wismarweggrundrisse.pdf
http://www.wohnungsverein-muenster.de/downloads/wismarwegmieterprospekt.pdf

Siedlung aus barrierefreien Bio-Solar-Häusern statt aus barrierefreien Passivhäusern

Ich empfehle bei dieser Gelegenheit, sich als Alternative zum Passivhaus mit dem Bio-Solar-Haus zu beschäftigen. Und vielleicht findet sich irgendwann in Münster ein Investor, der als Vorreiter ein großes barrierefreies Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus mit den Techniken und Vorteilen des Bio-Solar-Hauses baut.

Alternative 6: Passivhausreihenhaussiedlung wie am Wismarweg - Straße an den Ostrand der Siedlung verlegt

Diese Alternative geht einen Schritt weiter. Heute führt der Volbachweg von Süd nach Nord mitten durch die Britensiedlung. Die Asphaltdecke und die Bürgersteige scheinen erneuerungsbedürftig. Vermutlich sind aber auch alle Rohrleitungen für Wasser, Abwasser, Gas und Strom aufgrund des Alters sanierungsbedürftig. Wie bereits weiter oben ausgeführt wäre es nun denkbar, die Straße an den östlichen Rand der jetzigen Britensiedlung zu verlegen und am nördlichen Rand an derjenigen Stelle nach Westen zu führen, an der heute eine Garagenreihe steht. Am Ende dieser neu zu erstellenden Straße würde diese wieder auf denjenigen Teil des Volbachwegs stoßen, der sich nördlich der Britensiedlung befindet. Eine derartige Verlagerung der Straße an den östlichen Rand des Siedlungsgebiets hätte unter anderem den Vorteil, dass Reihenhausblöcke errichtet werden könnten, die nicht durch eine Straße unterbrochen sind. Pro Reihenhausblock könnten ca. zwei Reihenhäuser mehr errichtet werden. Aufgrund der geringeren Kosten pro Kubikmeter umbauten Raum würden die einzelnen Reihenhäuser preiswerter ausfallen. Aber auch die Belastung durch Lärm und Abgase würden für alle Reihenhäuser, die nicht direkt an die neue Straße angrenzen, geringer.

Die obige Skizze soll eine leichte Krümmung der Häuserzeilen andeuten. Je weiter ein Reihenhaus in Richtung Westen steht, desto mehr sind der Garten und die Terrasse in Richtung Süd-Südwest ausgerichtet. Diese Krümmung der Häuserzeilen macht die Häuserzeilen nicht nur architektonisch interessanter. Sie bewirkt auch, dass die benachbarten Gärten weniger einsehbar sind. Zusätzlich könnte man die Terrassen durch Milchglaswände voneinander trennen, sodass einerseits die Privatsphäre geschützt wird, andererseits auch im abends noch Licht von Westen durch das Glas dringt, die Bewohner also nicht im Vollschatten von gemauerten Trennwänden sitzen.

Alternative 7: Terrassenhäuser mit Eigentums- oder Mietwohnungen

Diese Alternative geht wiederum von einer an die östliche Grenze der jetzigen Britensiedlung verlegten Straßenführung aus. Dieses Mal wird jedoch nicht die Bebauung mit Reihenhausblöcken vorgeschlagen, sondern mit mehreren Terrassenhäusern. Die barrierefreien Wohnungen dieser Terrassenhäuser haben große nach Südwesten ausgerichtete Terrassen, die gegeneinander uneinsichtlich sind. Jedes Terrassenhaus hat eine Tiefgarage. Die Wohnungsgrößen könnten so ausgelegt sein, dass sowohl Einzelpersonen, aber auch Paare und kleine Familien darin wohnen können.

Denkbar wäre auch, dass eine große Wohnung zu akzeptablen Kosten in zwei kleine Wohnungen aufgeteilt werden kann. Wenn die Kinder ausgezogen sind, kann die Wohnung verkleinert werden und sich dem kleineren Geldbeutel eines Rentnerehepaares anpassen. Einzelne Wohnungen könnten als Standort von mobilen Pflegediensten oder als Treffpunkte für die Bewohner genutzt werden (beispielsweise für Tagespflege für demenzkranke Senioren). Sie könnten auch als Büros und Praxen für Kleingewerbetreibende angeboten werden, die im Terrassenhaus auch ihre Wohnung haben: Architekten, Steuerberater, Fußpflege, Psychologen, Wertgutachter, Webdesigner usw.

Generell gilt: Bei der Planung von Wohnsiedlungen sollte nicht nur an Wohnen gedacht werden, sondern an Wohnen und Arbeiten. Viele der Absolventen von Hochschulen und anderen Berufsbildungseinrichtungen suchen zukünftig möglichst in der Nähe ihrer Wohnung nach Räumlichkeiten, um sich selbständig zu machen. Wer direkt um die Ecke seinen Arbeitsplatz hat, benötigt in Münster oft kein Auto mehr. Das kann besonders für junge Menschen, die sich als Selbständige ausprobieren möchten, ein immense Ersparnis bedeuten.

Die obige Abbildung zeigt nur eines von vielen denkbaren Beispielen, wie solche Terrassenhäuser am Volbachweg und an vielen anderen Standorten von Britensiedlungen aussehen könnten. Aber auch anderswo in Münster kann man sich vorstellen, dass das Wohnen in Terrassenhäusern auf großes Interesse stoßen könnte. Sicherlich würden beispielsweise Terrassenhäuser mit Blick auf den Kanal im Hafenviertel und anderswo längst des Kanals ein attraktives neues Wohnangebot schaffen. Und viele der Bürger, die sich gegen die Wohnverdichtung in der Innenstadt durch mehrgeschossige Wohnhäuser aussprechen, weil die Straßen verschattet würden und die in Münster bezüglich Mehrfamilienhäuser angewandte Architektur immer nur "quadratisch - praktisch - gut", oder wohl eher "kubisch - renditeorientiert - schlecht" erscheint, würden mit Terrassenhäusern vielleicht eher leben wollen.

Alternative 8: Terrassenhaus von der Promenade als weiteres Beispiel

Wie attraktiv das Wohnen in einem Terrassenhaus sein könnte, kann sich jeder Interessierte ansehen, wenn er die Promenade in Münster zwischen Warendorfer Straße und Hörsterstraße entlang geht. Zwischen Promenade und Sonnenstraße liegt dort ein Terrassenhaus. Jeder Betrachter wird feststellen, dass die einzelnen Terrassen von den benachbarten Terrassen nicht einsehbar sind. Sind solche Terrassen groß genug, so kann man dort große Pflanzkübel aufstellen und sich wie in einem kleinen Garten eines Reihenhauses eine Art Garten einrichten. Die Wohnqualität einer solchen Wohnung mit großer Terrasse ist dann kaum schlechter als in einem Reihenmittelhaus, doch kostet solch eine Eigentumswohnung nicht nur beim Kauf erheblich weniger, sondern auch bezüglich der laufenden Kosten. Und selbstverständlich lassen sich solche Terrassenhäuser als Passivhäuser erstellen.

Zur Sonnenstraße hin geht die Frontseite dieses Terrassenhauses senkrecht vier Stockwerke hoch.

Zur Promenade hin nimmt die Höhe des Hauses Stockwerk für Stockwerk wie eine Pyramide ab.

Von der Promenade aus gesehen wirkt dieses Haus nicht wie ein grober Klotz. Wenn die Terrassen eines solchen Terrassenhauses stark begrünt sind, so ist es ein architektonischer Hingucker, im Gegensatz zu der Mehrzahl der nur rechtwinkligen, mehrstöckigen Mehrfamilienhäuser, durch die Münster immer mehr "beglückt" wird. Diese "Klötze" verschatten nicht nur fast immer die gegenüberliegenden Häuser der anderen Straßenseite, dieser eintönige Baustil führt auch dazu, dass sich viele Bürger gegen eine Verdichtung der Innenstadt aussprechen. Mehrstöckige Wohnhäuser sind den meisten Bürgern ein Gräuel, weil die Münsteraner nur die Eintönigkeit kennen, die ihnen von den einfallslosen Architekten aus Münster überall vor die Nase gesetzt wird.

Nachfolgend ein Screenshot des Terrassenhauses von der Sonnenstraße, mehrfach eingefügt in ein von Britenreihenhäusern geräumtes Baugebiet am Volbachweg. Beachten Sie aber, dass in dieser Darstellung die Terrassenhäuser nicht optimal zur Sonne ausgerichtet sind. Sie müssten mit den Terrassen in Süd-Südwest-Richtung weisen, damit jeder Bewohner Abendsonne genießen kann.

Wem bei dieser Skizze das Ganze zu sehr verdichtet erscheint, nachfolgend eine weniger verdichtet Alternative. Dieses Mal mit einem Screenshot eines Terrassenhauses aus Haltern "transplantiert":

Nachfolgend finden Sie einige weitere Abbildungen von Terrassenhäusern. Lassen Sie sich inspirieren!

In einem Terrassenhaus lebt es sich gut und preiswerter als in einem Reihenhaus

Wer im Internet nach dem Suchbegriff "Terrassenhaus" recherchiert, wird viele weitere Abbildungen von architektonisch gelungenen Terrassenhäusern finden. Der eine oder andere Interessent für eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus wird vielleicht dann überlegen, ob es sich in solch einem Terrassenhaus vielleicht sogar angenehmer und energiesparender lebt, wenn die Terrasse richtig groß und weitgehend uneinsehbar ist, wenn die Wohnung durch die Nachbarwohnungen mitbeheizt wird, während ein Doppelhaus drei der Kälte und dem Wind ausgesetzte Außenwände hat, wenn ein Aufzug auch für Gehbehinderte den problemlosen Zugang zum Gebäude, zur Wohnung und zur Dachterrasse ermöglicht, und wenn man nicht wie in einem Reihen- oder Doppelhaus Treppen hinauf muss, um zum Bad oder zum Schlafzimmer zu gelangen. Und bei längeren Reisen schließt man einfach die Wohnungstür ab, und dank Alarmanlage muss man keinen Nachbarn bitten, während der Abwesenheit nach seinem Haus zu sehen.

Eigentlich muss nicht erwähnt werden, dass eine Eigentumswohnung in einem Terrassenhaus bei gleicher Wohnfläche erheblich preiswerter ist als ein Reihen- oder Doppelhaus, und dieses betrifft nicht nur die Anschaffung, sondern auch den laufenden Unterhalt der Immobilie. Und selbstverständlich kann man Terrassenhäuser wirtschaftlich günstig als Passivhäuser bauen, da der von Wänden und Terrassenglas umgebene Baukörper eine einfache Form hat und preiswerter als unförmige Bauten mit hoch kälteisolierenden Wänden erstellt werden kann.

Weiter zur kritischen Analyse der Planungen zum Wohnstandort Wesselerweg (südlicher Bereich des Standorts Volbachweg): Wohnstandort Wesselerweg.htm

Weiter zur kritischen Analyse der Planungen zum Wohnstandort Dachsleite: Wohnstandort Dachsleite.htm

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