Wohnstandort Torminweg 1-15

(läuft im Konzeptpapier der Stadtplaner unter "Wohnstandort 18 - Von-Hünefeld-Weg")


Vermarktung der acht Einfamilienreihenhäuser Torminweg 1-15 hat bereits stattgefunden

Die Vermarktung der acht Einfamilienreihenhäuser am Torminweg 1-15 hat bereits stattgefunden. Interessenten mussten ihr Kaufpreisangebot bis zum 10.04.2013 an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben senden.


Paketverkauf im südlichen Bereich sollte von den Bürgern hinterfragt werden

Die Häuser im nördlichen Bereich sollen einzeln verkauft, die Reihenhausblöcke im südlichen Bereich im Paket an die Städtische Wohnungsgesellschaft und/oder münsterische Wohnungsgenossenschaften verkauft werden. Die Stadtplaner machen keine genaue Aussage, was sie unter dem "südlichen Bereich" verstehen. Meinen sie damit alle Häuser südlich des Torminwegs, oder alle Häuser südöstlich des Fitzmauritzwegs, oder aber vielleicht alle Häuser südlich der Garagenzeilen, die sich zwischen Torminweg und Fitzmauritzwegs in ostwestlicher Richtung erstreckt?

Sowohl unter dem Menüpunkt allgemeine Kritik als auch unter dem Menüpunkt Coerde - Wohnstandort Dachsleite wird hinterfragt, ob ein Paketverkauf an die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH oder eine münsterische Wohnungsgenossenschaft und die Vermietung nach Sanierung dazu geeignet ist, einen Wohnstandort sozial zu steuern.

Auf den vier Bürgerinformationsveranstaltungen im Dezember 2012 äußerten sich einige Bürgern kritisch, dass an zu vielen Standorten Paketverkäufe statt Direktverkäufe an private Interessenten vorgenommen werden sollen. Wenn am Direktkauf interessierte Bürger das so sehen, so sollten sie sich nicht scheuen, diese Kritik auch gegenüber den Lokalpolitikern und dem "Team Britenwohnungen" telefonisch oder per E-Mail zu artikulieren.

Ein Besucher meiner Website schrieb mir: »Sie schreiben, dass durch die Vielzahl der auf den Markt kommenden Häuser selbiger unter Druck geraten wird. Dem würde ich prinzipiell immer zustimmen, doch ich denke, das muss auch differenzierter betrachtet werden. Nimmt man beispielsweise das Gebiet Lütkenbeck, so stehen dort ja 102 Reihenhäuser im Bestand. Nach Rücksprache mit BImA, Stadt und Studentenwerk habe ich jedoch herausgefunden, dass von diesen 102 Häusern fast die Hälfte bis 2015 an das Studentenwerk vermietet sind. Weitere 46 sollen im Paket an die städtische Wohnungsbau gehen und dann vermietet werden. Das heißt, für Kaufinteressenten bleiben erst einmal nur die nun angebotenen 8 Einheiten am Torminweg. Dann heißt es warten - mindestens bis 2015...«

Und die hier veröffentlichte Abbildung scheint ihm Recht zu geben:
http://www.muenster.de/stadt/stadtplanung/pdf/vermarktung_von-huenefeld-weg_buergeranhoerung.pdf



Auch für die Reihenhäuser am Vollbachweg sah das Konzeptpapier der Stadtverwaltung einen Paketverkauf vor. Die BImA verkaufte dort aber inzwischen 12 Einfamilienreihenhäuser im Bieterverfahren direkt an Einzelinteressenten, siehe Coerde - Wohnstandort Volbachweg oder http://www.bundesimmobilien.de/immobilien_portal/mieten/expose/67786417. Wer die Artikel in der örtlichen Presse verfolgt hat und die Preisvorstellungen der BImA bezüglich der Reihenhäuser am Torminweg 1-15 berücksichtigt, kommt eventuell wie ich zu dem Schluss, dass auch die Preisvorstellungen für die 46 Reihenhäuser südlich des Torminwegs so hoch sein werden, dass die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH dort nicht zum Zuge kommen wird. Vielleicht geht die BImA bezüglich der Reihenhäuser am Von-Hünefeld-Weg, am Fitzmauriceweg und am Boelckeweg wie bei den 12 Einfamilienhäusern westlich des Volbachwegs vor und verkauft direkt an Einzelinteressenten.


Der bauliche Bestand soll laut Konzeptpapier gesichert werden. Eine Begründung hierfür sucht man im Konzeptpapier vergebens.


teilweise sehr große Grundstücke, jedoch Abriss und verdichtete Neubebauung nicht angedacht

Schauen Sie sich im folgenden Luftbild alle Britenhäuser des Wohngebiets in Hinblick auf die Größe der Häuser und der Grundstücke, auf denen sie stehen, an:



Beachten Sie, auf welch großen Grundstücken (rot umrandet) die sieben Doppelhäuser im Norden der Siedlung stehen, auf welch großen Grundstücken (rot umrandet) die drei schmalen Reihenhausblöcke im Norden stehen, auf welch großen Grundstücken (rot umrandet) die zwei blau umrandeten, schmalen Reihenhausblöcke im Süden stehen, und schauen Sie sich auch das große Grundstück (rot umrandet) an, auf dem die östliche Hälfte des schmalen Reihenhausblocks ganz im Süden der Siedlung steht. Im Vergleich zu den acht Reihenhäusern am Torminweg 1-15 mit immerhin 85 m² Wohnfläche und den schwarz umrandeten drei Reihenhausblocks, die westlich davon am Torminweg liegen und ebenfalls 85 m² Wohnfläche haben, nutzen die Doppelhaushälften und die Reihenhäuser mit lediglich ca. 67 m² die großen Grundstücke sehr schlecht aus.

Wie wenig Wohnfläche die schmalen Reihenhauszeilen und die Doppelhäuser haben, wird besonders auch dann deutlich, wenn man als Vergleich die großen vier Mehrfamilienhäuser heranzieht, die sich zwischen dem Von-Hünefeld-Weg und dem Lindberghweg befinden und die in dem obigen Luftbild ebenfalls blau umrandet wurden. Diese Häuser ragen doppelt so tief ins Grundstück hinein wie die Britenhäuser und nutzen die Grundstücke wesentlich besser aus.

Die Häuser in dieser Siedlung haben eine geringe Entfernung zur Innenstadt und eine sehr gute Anbindung an die Umgehungsstraße und damit an die Autobahn. Der Bodenrichtwert 2013 wird unter www.boris-nrw.de mit 260 €/m² angegeben. Gegenüber dem Bodenrichtwert 2012 (230 €/m²) wurde er bereits um 30 € angehoben. Dennoch erscheinen mir 260 €/m² zu gering im Vergleich zu Bodenpreisen im südlichen Bauabschnitt des Neubaugebiets "Westlich Meesenstiege", wo die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH in 2012 Preise inklusive Erschließungs- und Vermessungskosten von bis zu 312 €/m² forderte und bezahlt bekam.

Kauft man eines der rot umrandeten Grundstücke mit dem darauf stehenden Haus, so steht der Anteil des Kaufpreises, den man für das Grundstück zahlen muss, in denkbar schlechtem Verhältnis zum zeitlichen Restwert des Hauses mit geringer Wohnfläche. Für alle rot markierten Grundstücke wäre es deshalb wirtschaftlich betrachtet offensichtlich sinnvoller, die Häuser abzureißen und die Grundstücke dichter, barrierefrei und energetisch nach neuestem Stand (mindestens Passivhausstandard) zu bebauen. Ob dann eine Wohnungsbaugesellschaft die Grundstücke als Paket kaufen und Mietwohnungen errichten, oder ob die Grundstücke Einzelpersonen zum Kauf angeboten würden, steht dabei auf einem anderen Blatt.


Aus den in der Grawertstraße gemachten Fehlern hat man nicht gelernt

Durch Nichtabriss der Häuser macht man hier offensichtlich dieselben Fehler, die man 2011 bei der Vermarktung der Britengrundstücke in der Grawertstraße machte. Nachfolgend einige Zeitungszitate zu den dort begangenen Fehlern:

Zeitungsartikel vom 24.03.2012

Keine zweite Grawertstraße – Vielen Briten-Wohnungen droht der Abriss

»… So räumt Siegfried Thiel, Konversions-Beauftragter der Stadt Münster, unumwunden ein, dass es an der Grawertstraße "teilweise überhöhte Preise" gegeben habe. Bima-Sprecher Henrik Stake möchte das so nicht stehen lassen. "Der energetische Zustand war allen Käufern bekannt", erklärt er den hohen Sanierungsaufwand. Überdies hätten die großen Grundstücke "erheblich zur Preisbildung beigetragen". Genau hier sieht Nottenkemper (Leiter der Wohn- und Stadtbau Münster GmbH) ein weiteres Problem: 80 Quadratmeter Wohnfläche auf einem 600 Quadratmeter großen Grundstück, "das ist nicht mehr zeitgemäß."

Die Lehre, die sich daraus ergibt: Bei den 800 Wohnungen an 18 Standorten, die demnächst verkauft werden, kommt sehr wohl ein Abriss in Frage, um beispielsweise Platz zu schaffen für Mehrfamilienhäuser. Stake verspricht: "In diesen Fällen werden die Abrisskosten bei der Preisfindung berücksichtigt."«


Zeitungsartikel vom 13.03.2012

Gewerbeverein besichtigt Grawertstraße – Ein Beispiel für die Zukunft Gremmendorfs

Klemens Nottenkemper, Leiter der Wohn- und Stadtbau Münster GmbH: »Die heutige Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) verkaufe nur noch zum Höchstpreis nach dem Motto "Wie viel gibste?" Daher habe die Wohn- und Stadtbau für die Gebäude an der Grawertstraße auch einen Preis gezahlt, "der zu hoch ist." Wenn man den Kaufpreis und "was wir reinstecken" addiere, komme man auf Neubaukosten – "aber es ist nicht Neubau, egal, was wir machen". Unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten hätte die Wohn- und Stadtbau abbrechen und neu bauen müssen. Nottenkemper im Hinblick auf Gremmendorf und die Preisvorstellungen der Bima: "Wir wissen für die Zukunft Bescheid, was man zahlen darf und was nicht".«


Um eine wirtschaftlich sinnvoller Ausnutzung der Grundstücke anzudeuten, wurde in der nachfolgenden Skizze einfach Screenshots der großen vier Mehrfamilienhäuser, die sich zwischen dem Von-Hünefeld-Weg und dem Lindberghweg befinden (blau umrandet) erstellt und in diejenigen Grundstücke kopiert, auf denen sich die Doppelhaushälften und die Reihenhäuser mit nur ca. 67 m² Wohnflächen befinden. (Beachten Sie in dieser Abbdildung nicht (!) die schwarz umrandeten drei Reihenhausblöcke am Torminweg und auch nicht den links davon blau umrandeten Wohnblock.)



Bebauungsplan - nachträgliche Anbauten

Die Grundstücke liegen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 BauGB (sog. unbeplanter Innenbereich). Somit gibt es keinen neu aufgestellten Bebauungsplan, aus dem hervorgeht, ob man beispielsweise im Garten anbauen darf, wie tief dieser Anbau sein darf, ob er ein- oder zweigeschossig sein darf und welche Dachform er haben darf. Anbauten sind nur möglich, wenn bei den Reihenendhäusern der Nachbar und bei den Reihenmittelhäusern die beiden Nachbarn zustimmen. Schaut man sich die Bebauungspläne an, die beispielsweise für die Britenhaussiedlungen am Vollbachweg, Wesselerweg, Wiegandweg und an der Ostpreußenstraße erstellt wurden, so ist zu vermuten, dass das Bauamt nur eingeschossige Anbauten mit Flachdach zulassen wird. Ein wie von mir vorgeschlagener zweigeschossiger Wintergarten, der die gesamte Hauswand isoliert, ist dann vermutlich nicht möglich.

Kann man mangels eines eindeutigen Bebauungsplans nur dann anbauen, wenn die Nachbarn zustimmen, und hängt die Größe und Form des gewünschten Anbaus dann auch noch vom "Goodwill" des zuständigen Sachbearbeiters beim Bauamt ab, so stellt das aus meiner Sicht ein zusätzliches Risiko dar, welches ich bei der Wertermittlung der Reihenhäuser über einen Abschlag einpreisen würde. Man kauft quasie die "Katze im Sack".

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Verkehrswertermittlung der Reihenhäuser am Torminweg 1-15

Die Vermarktung der Reihenhäuser Torminweg 1-15 hat schon stattgefunden. Dennoch ist es für Besucher dieser Website eventuell interessant, einen Einblick zu bekommen, wie man den Verkehrswert dieser Häuser grob abschätzen konnte. Die beschriebene Vorgehensweise kann man dann auf andere Britenhäuser, die zukünftig zum Verkauf angeboten werden, übertragen.

Ein Besucher meiner Website schrieb mir: »Zu Ihrer Ertragswertberechnung für den Torminweg: Ist Ihnen bekannt, dass das Studentenwerk die kleinen 67 m² Häuser am Köhlweg für 670 € Kaltmiete vermietet? Die Preise für die 85 m² Häuser sind leider nicht angegeben...«

Auf dieser Website http://www.studentenwerk-muenster.de/de/wohnen/wohnanlagen/reihenhaeuser erfährt man unter anderem, dass das Studentenwerk am Köhlweg und Torminweg 62 Reihenhäuser zur Vermietung an Studentenwohngemeinschaften mit je drei Personen vorgesehen hat. Laut Auskunft der Stadtwerke Münster wird für die Versorgung mit Gas (Heizung), Strom und Wasser ein Abschlag von 120 €/Monat fällig. Die Nebenkosten für diese Reihenhäuser belaufen sich also auf ungefähr 120 €/Monat.

Nach Rücksprache mit dem Studentenwerk wird für die Reihenhäuser mit 85 m² Wohnfläche eine Kaltmiete von 720 €/Monat verlangt, somit 8,47 €/m². Für die kleineren Reihenhäuser mit 67 m² Wohnfläche werden 670 € Kaltmiete verlangt, somit 10,00 €/m².

Zur Bestimmung der Kaltmiete vergleichbarer Häuser wurde nun unter www.immoscout24.de recherchiert. Die 16 angebotenen Mietobjekte wurden nach dem Kriterium Kaltmiete/m² sortiert:

1.560 € für 130 m² Wohnfläche = 12,00 €/m²; 2,1 km von Innenstadt enfernt,
              700 m² Grundstück auf der Sentruper Höhe
1.990 € für 199 m² Wohnfläche = 10,00 €/m²; 2,8 km von Innenstadt enfernt,
              Villa am Prozessionsweg mit großem Garten und Doppelgarage
1.335 € für 145 m² Wohnfläche = 9,21 €/m²; 4,1 km von Innenstadt enfernt,
              neues Reihenendhaus in Gievenbeck, Baujahr 2012
1.295 € für 145 m² Wohnfläche = 8,93 €/m²; 4,1 km von Innenstadt enfernt,
              neues Reihenmittelhaus in Gievenbeck, Baujahr 2012
1.450 € für 164 m² Wohnfläche = 8,84 €/m²; 3,9 km von Innenstadt enfernt,
              voll saniertes Reihenmittelhaus, Terrassenfläche nicht in Wohnfläche enthalten
810 € für 92 m² Wohnfläche = 8,80 €/m²; 4,00 km von Innenstadt enfernt, Doppelhaushälfte
2.500 € für 285 m² Wohnfläche = 8,77 €/m²; 4,35 km von Innenstadt enfernt, Villa Mauritz-Ost Falkenhorst
1.392 € für 160 m² Wohnfläche = 8,70 €/m²; 3,04 km von Innenstadt enfernt,
              hochwertige Doppelhaushälfte, Baujahr 1988
815 € für 95 m² Wohnfläche = 8,58 €/m²; 2,0 km von Innenstadt enfernt, Bungalow im Erphoviertel
900 € für 110 m² Wohnfläche = 8,18 €/m²; 4,2 km von Innenstadt enfernt,
              Reihenmittelhaus in Mecklenbeck, Baujahr 1967
850 € für 110 m² Wohnfläche = 7,73 €/m²; 4,6 km von Innenstadt enfernt, 2006 sanierter Bungalow Hitrup-West,
              Baujahr 1979
1.200 € für 157 m² Wohnfläche = 7,64 €/m²; 2,9 km von Innenstadt enfernt, Doppelhaushälfte im Duesbergviertel
1.290 € für 170 m² Wohnfläche = 7,59 €/m²; 6,0 km von Innenstadt enfernt,
              Doppelhaushälfte in Hiltrup-West, Baujahr 1994
900 € für 128 m² Wohnfläche = 7,03 €/m²; 5,3 km von Innenstadt enfernt, Reihenhaus in Kinderhaus-Ost
767 € für 130 m² Wohnfläche = 5,90 €/m²; 6,8 km von Innenstadt enfernt, Reihenhaus in Nienberge
900 € für 160 m² Wohnfläche = 5,63 €/m²; 4,5 km von Innenstadt enfernt,
              Reihenmittelhaus Coerde Meerwiese, Baujahr 2010

Die vier teuersten und die vier preiswertesten Mietobjekte wurden nicht weiter berücksichtigt, da sie bezüglich der Ausstattung exklusiv sind oder in Bestlagen liegen, oder weil sie zu weit entfernt von der City liegen. Bei den übrigbleibenden Objekten wurde dann eine Durchschnittskaltmiete von 8,41 €/m² bestimmt.

Die vom Studentenwerk am Torminweg bzw. Köhlweg verlangte Kaltmiete von 10,00 €/m² für ein Reihenhaus mit 67 m² Wohnfläche erscheint sehr hoch in Anbetracht dessen, dass diese Reihenhäuser im Erdgeschoss kein WC haben und der Garten nicht angelegt ist. Diese hohe Miete kann wohl nur dann vereinnahmt werden, wenn nicht an ein berufstätiges Paar, ein Rentnerpaar oder eine Familie vermietet wird, die langfristig dort wohnen möchte, sondern an drei Studenten. Bei Vermietung an eine Studenten-WG muss man nicht nur mit einer erhöhten Fluktuation rechnen, sondern auch damit, dass das Haus nicht besonders gut gepflegt wird, weil sich keiner der Studenten für das Haus verantwortlich fühlt.

Für die Ertragswertermittlung bedeutet das, dass man zwar eine höhere Kaltmiete als die Kaltmiete laut Mietspiegel (siehe http://www5.stadt-muenster.de/mietspiegel) ansetzen kann, jedoch dann auch höhere Verwaltungs- und Sanierungskosten pro Jahr ansetzen muss. Außerdem wird man dann ein höheres Mietausfallrisiko als 2 % und eventuell auch einen höheren Liegenschaftszins wählen, weil beispielsweise fraglich ist, ob diese höhere Miete langfristig zu erzielen ist.

Beispielhaft wurde mittels Excel-Tabelle der Ertragswert für das Reihenmittelhaus Torminweg 7 mit dem kleinsten Grundstück von 225 m² inklusive Wegefläche, Garagenfläche und anteilige Garagenvorfläche berechnet. Für die Vermietung an Nichtstudenten wurden folgende Parameter in der Ertragswertermittlung eingesetzt:

Kaltmiete: 493 €/Monat (5,80 €/m² laut Mietspiegel 2013) zzgl. 50 € für Garage
Verwaltungskosten: 300 €/Jahr für das Reihenhaus zzgl. 34 €/Jahr für die Garage
Instandhaltungskosten: 12 €/qm Wohnfläche pro Jahr zzgl. 78 €/Jahr für die Garage
Mietausfallwagnis: 2 % der Jahreskaltmiete
Gesamtnutzungsdauer des Wohngebäudes: 80 Jahre
Auf die rechnerische Restnutzungsdauer von 24 Jahren wurden 15 Jahre wegen vorgenommener Renovierungen zugeschlagen.
Restnutzungsdauer des Wohngebäudes: 39 Jahre

Bei Annahme eines Liegenschaftszinssatzes von 3,0 % errechnet sich ein Ertragswert von ca. 127.000 €, bei Annahme eines Liegenschaftszinssatzes von 3,5 % errechnet sich ein Ertragswert von ca. 116.000 €.

Für die Vermietung an eine Dreierwohngemeinschaft aus Studenten werden nun folgende Parameter eingegeben:

Kaltmiete: 720 €/Monat (die vom Studentenwerk genannte Kaltmiete für die Häuser mit 85 m² Wohnfläche)
Verwaltungskosten: 350 €/Jahr für das Reihenhaus und 34 €/Jahr für die Garage
Instandhaltungskosten: 13 €/qm Wohnfläche pro Jahr zzgl. 78 €/Jahr für die Garage
Mietausfallwagnis: 3 % der Jahreskaltmiete

Bei Annahme eines Liegenschaftszinssatzes von 3,5 % errechnet sich nunmehr ein Ertragswert von ca. 155.000 €, bei Annahme eines Liegenschaftszinssatzes von 4,0 % errechnet sich ein Ertragswert von ca. 142.000 €, bei Annahme eines Liegenschaftszinssatzes von 4,5 % errechnet sich ein Ertragswert von ca. 130.000 €.

Vermutlich hat man aber mit drei willkührlich zusammengewürfelten Studenten erheblich mehr Ärger und Vermietungsaufwand. Außerdem ist das Risiko hoch, dass man aufgrund des derzeitigen Baubooms bei Studentenwohnungen und einer irgendwann rückläufigen Anzahl von Studenten die hohe Kaltmiete von 720 €/Monat nicht mehr erzielen kann. Ich würde deshalb den höheren Liegenschaftszinssatz von 4,5 %, für angemessen halten, weil er diese Risiken berücksichtigt. Der bei einem Liegenschaftszins von 4,5 % ermittelte Ertragswert von ca. 130.000 € ist dann aber in dem Bereich, den man bei Vermietung an Nichtstudenten (sichereres Mietverhältnis) und einem Liegenschaftszinssatzes von 3,0 bzw. 3,5 % ermittelt.

Ein von der IHK öffentlich bestellter und vereidigter Wertgutachter aus Münster teilte mir mit, dass er im Auftrag eines Kunden ein Wertgutachten für eines der Reihenmittelhäuser erstellt und dabei einen Ertragswert von ca. 150.000 € ermittelt hatte. Im Gegensatz zu mir hatte er zur rechnerisch ermittelten Restnutzungsdauer von 24 Jahren wegen der bereits vorgenommenen Renovierungen nicht nur 15 Jahre, sondern 20 Jahre addiert, ging also von einer Restnutzungsdauer von 44 Jahren aus. Allerdings hatte er zu diesem Zeitpunkt noch nicht die Energiepässe eingesehen, aus denen hervorgeht, dass trotz der bereits in 2003/2004 getätigten Renovierungen einschließlich Wärmedämmungen der Energiebedarf der Reihenhäuser weiterhin recht hoch ist. Wie auch immer kam auch dieser Gutachter zu dem Ergebnis, dass der von ihm ermittelte Verkehrswert erheblich unter der Verkaufspreisvorstellung der BImA lag.

Unter folgenden Links finden Sie meine Verkehrswertberechnungen. Sie können in den Excel-Tabellen diejenigen Parameter einsetzen, die Sie für angemessen halten.


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