5 Einfamilienreihenhäuser Ostpreußenstraße 48 bis 56

Die BImA bot fünf Einfamilienreihenhäuser in der Ostpreußenstraße 48 bis 56 an. Kaufangebote mussten bis zum 8. Dezember bei der BImA in Münster vorliegen.

Die Häuser wurden zwischen 1960 und 1962 erbaut und haben eine Wohnfläche von ca. 79 m². Die Fassaden sind verklinkert. Die Fassaden, oberen Geschossdecken, Kellerdecken und Kelleraußenwände sind nicht gedämmt. Die Häuser haben eine Gaszentralheizung. Die Heizungen stammen überwiegend aus dem Jahr 1993. Im Erdgeschoss der Häuser befinden sich die Diele, der Wohnbereich und eine große Küche. Scheinbar gibt es aber im Erdgeschoss kein Gäste-WC. Der Zustand der Häuser soll laut Exposé dem Baualter entsprechen.



Die Gärten sind in Richtung Süden ausgerichtet. Die Grundstücke liegen im Bereich des Bebauungsplanentwurfes Nr. 556 „Gremmendorf - Schlesienstraße/Ostpreußenstraße“. Der Entwurf, dem Erweiterungs- und Ausbaumöglichkeiten der Wohnhäuser entnommen werden können, ist auf der Internetseite der Stadt Münster abrufbar:

http://www.muenster.de/stadt/stadtplanung/konversion_wohnstandorte_bebauungsplaene.html

Zu den Häusern Ostpreußenstraße 48 bis 54 gehört ein Miteigentumsanteil (je 1/8) an der hinter den Häusern liegenden Dungwegfläche (Flurstück 1211).

Ostpreußenstr. 48, ca. 477 m² Grundstück, 184.000 € incl. 1/8 Miteigentumsanteil Dungwegfläche
Ostpreußenstr. 50, ca. 254 m² Grundstück, 158.000 € incl. 1/8 Miteigentumsanteil Dungwegfläche
Ostpreußenstr. 52, ca. 241 m² Grundstück, 158.000 € incl. 1/8 Miteigentumsanteil Dungwegfläche
Ostpreußenstr. 54, ca. 237 m² Grundstück, 158.000 € incl. 1/8 Miteigentumsanteil Dungwegfläche
Ostpreußenstr. 56, ca. 409 m² Grundstück, 179.000 €

Die BImA bietet die Energieausweise zum Download an. Die Ausweise zeigen, dass die Häuser energetisch in einem katastrophalen Zustand sind. Interessenten sollten sich erkundigen, ob es zwischen dem roten Klinker und der Innenwand einen Luftspalt gibt, in den Dämmstoff eingeblasen werden kann. Gibt es keinen Luftspalt, so wird die Dämmung der Außenwände eventuell teuer. Der rote Klinker ist laut Bebauungsplan vorgeschrieben.

Wie kommen die Preisvorstellungen der BImA zustande? Für die drei Reihenmittelhäuser nennt die BImA eine Kaufpreisvorstellung von 158.000 €. Teilt man diesen Preis durch 79 m² Wohnfläche, so erhält man exakt 2000 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Dieser Preis wäre im Vergleich mit Durchschnitts-Quadratmeterpreisen, die der Wohnungsmarktbericht 2014 für Münster nennt, moderat. Jedoch muss man den hohen Sanierungsbedarf bedenken. Und außerdem ist ein großes Manko der Häuser, dass sie im Erdgeschoss keine Toilette haben. Die Häuser sind damit absolut nicht senioren- oder behindertengerecht und können aufgrund der geringen Fläche im Erdgeschoss auch nicht nachträglich ein Gäste-WC erhalten.

Laut BORISplus.NRW.de liegt der Bodenrichtwert bei 240 €/m². Der Bodenwert des Reihenmittelhauses Ostpreußenstraße 54 liegt dann bei 237 m² * 240 €/m² = 56.880 €. Zieht man von der BImA-Preisvorstellung (158.000 €) den Bodenwert ab, so erhält man 101.120 € als denjenigen Betrag, auf den die BImA den Zeitwert des Reihenhauses taxiert.


Ermittlung des Sachwerts laut Sachwertrichtlinie 2012

Laut Sachwertrichtlinie 2012 des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklungliegen die Normalherstellungskosten (NHK 2010) für ein Reihenmittelhaus mit zwei Vollgeschossen, einem Vollkeller und einem nicht ausgebautem Dach bei 640 €/m² umbautem Raum (Bruttogesamtfläche BGF). Dieser Preisindex für die Normalherstellkosten aus 2010 muss (NHK 2010) mit 1,096 multipliziert werden (siehe http://www.gug-aktuell.de/Aktuelle_Daten/Baupreisindizes_Basis_2010/baupreisindizes_basis_2010.html), um den Baupreis für August 2014 zu ermitteln: 701,44 €/m². Mit diesem Wert muiss die Bruttogrundfläche (BGF), deren Art der Ermittlung durch die Sachwertrichtlinie 2012 definiert ist, multipliziert werden. Die Häuser haben eine Breite von ca. 6,4 m und eine Tiefe von ca. 8,5 m. Die Bruttogrundfläche beträgt dann 6,4 * 8,5 = 54,4 m². Diese Grundfläche wird mit vier multipliziert, um Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss zu berücksichtigen: 217,60 m² BGF. Nun wird der Baupreisindex von August 2014 mit der BGF multipliziert: 701,44 * 217,60 = 152.633 €. Ein neues Reihenhaus mit denselben Außenmaßen würde also rund 153.000 € kosten. Die Reihenhäuser an der Ostpreußenstraße wurden 1962 errichtet und sind somit 52 Jahre alt. Laut Sachwertrichtlinie 2012 schreibt man Wohnhäuser über 80 Jahre ab. Die rechnerische Restnutzungsdauer beträgt 28 Jahre. Der Zeitwert der Reihenhäuser beträgt dann 152.633/80*28 = 53.421 €.

Der Zeitwert laut Sachwertrichtlinie 2012 beträgt also 53.421 €, während die BImA eine Kaufpreisvorstellung nennt, nach der der Zeitwert ca. 101.000 € betragen soll. Meiner Meinung nach sind die Häuser ca. 50.000 € zu teuer taxiert.


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