Wohnstandort Ostpreußenstraße

Die Vermarktung von 22 Einfamiliendoppelhaushälften in der Ostpreußenstraße 2-16 (gerade Hausnummern), 26-36 (gerade Hausnummern), 5-15 (ungerade Hausnummern) sowie Pommernstraße 1 und 3 fand bereits statt. Kaufpreisangebote mussten bis zum 15.04.2013 bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vorliegen. Auch die Vermarktung von 14 Einfamilienreihenhäuser in der Ostpreußenstraße 48-74 fand bereits statt. Kaufpreisangebote mussten bis zum 5.06.2013 bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vorliegen. Zuletzt fand der Verkauf drei Doppelhaushälften Ostpreußenstraße 16, 34 und 36 statt. Für diese Häuser mussten Kaufangebote bis zum 12.05.2014 bei der BImA eingereicht sein.

Vorentwurf Bebauungsplan 556

Den Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 556 Gremmendorf / Angelmodde - Schlesienstraße / Ostpreußenstraße können Sie hier herunterladen:

http://www.muenster.de/stadt/stadtplanung/bebauungsplanverfahren_offenlegung556.html

Luftbild von oben:

Bei Abriss und Neubebauung des Bereiches östlich der Schlesienstraße das Konzept "Wohnen und Arbeiten im Quartier" berücksichtigen

Im Konzeptpapier der Stadtplaner finden Sie unter "Maßnahmen" den Punkt "Abriss und Neubebauung des Bereiches östlich der Schlesienstraße – Zielrichtung Mehrfamilienhausbau". Tatsächlich sollten diese vier Reihenhausblöcke einer sinnvolleren Verwertung der großen Grundstücke Platz machen. Dabei könnte man das Konzept "Wohnen und Arbeiten im Quartier" berücksichtigt. Man könnte beispielsweise Terrassenhäuser bauen, deren steil abfallende Seiten parallel zum Albersloher Weg verlaufen. Auf dieser Seite der Gebäude würde schallschluckende Dreifachverglasung die Büros, Arztpraxen und andere gewerblich genutzte Räume vor dem Straßenlärm schützen. Die Wohnungen mit großen Terrassen würden nach Westen zur Nachmittags- und Abendsonne ausgerichtet. Damit der Straßenlärm nicht zwischen den Terrassenhäusern durchdringt, würde man die Terrassenhäuser mit schallschluckenden (Glas-)Wänden oder mit schallschluckenden Wintergärten verbinden. Diese Wintergärten könnten für alles Mögliche genutzt werden, vom Café über ein Jugendcenter bis zur Tagespflegeeinrichtung für Senioren.

Die nachfolgende Skizze verdeutlicht, dass Wohnen auf der einen und Arbeiten auf der anderen Seite eines Terrassenhauses möglich ist.

mittig liegende Reihenhäuser abreißen und barrierefrei neu bauen

Für die 22 Einfamiliendoppelhaushälften und für die 14 Reihenhäuser am Wohnstandort Ostpreußenstraße, deren Vermarktung bereits stattfand, wurden Energieausweise veröffentlicht. Deren Ergebnis ist vergleichbar mit den Energieausweisen für die Britenhäuser in der Grawertstraße, die 2011 vermarktet wurden. Die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH erwarb in der Grawertstraße drei Reihenhausblöcke, sanierte sie und gab später in einem Zeitungsartikel zu, dass ein Abriss und Neubau wirtschaftlicher als die Kernsanierung gewesen wäre. Gleiches ist für die 27 mittig liegenden Reihenhäuser mit nur 75 m² Wohnfläche zu vermuten.



Diese 27 Reihenhäuser sollen laut Konzeptpapier der Stadtplaner als Paket verkauft werden, und dieses Konzeptpapier ist vom Stadtrat im Herbst 2012 beschlossen worden, siehe V/0728/2012. Man ging davon aus, dass die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH oder ein anderes münsteraner Wohnbauunternehmen die 27 Häuser erwerben und anschließend preiswert vermieten würde. Inzwischen haben sich solche Hoffnungen als irreal erwiesen.

Aus für mich nicht nachvollziehbaren Gründen lässt der Entwurf des Bebauungsplans bei diesen Reihenhäusern auch nur einen eingeschossigen Anbau zu. Durch einen zweigeschossigen Anbau könnte man auf die Isolierung der rückwärtigen Hauswände gegen Kälte verzichten, denn der Anbau wäre ja eine Art von Isolierung. Darf man aber nur eingeschossig anbauen, so muss derjenige Teil der Außenwand isoliert werden, der über den Anbau hinausragt.

Die nachfolgenden Fotos zeigen die Null-Energie-Neubausiedlung "bomenbuurt" in der niederländischen Gemeinde Ulft. Die Wintergärten der Reihenhäuser dieser Wohnsiedlung sind zweigeschossig und wie ein Wärmepuffer für das Haus. Für die Null-Energie Häuser dieser Wohnanlage entwickelten Architekten und Ingenieure ein Energiekonzept, bei dem ungedämmte Wintergärten als klimaausgleichender Wärmepuffer fungieren. Sie tragen wesentlich zum Energieeintrag bei. Erste Messungen haben gezeigt, dass bei Außentemperaturen von minus 4 Grad bei Sonneneinstrahlung eine angenehme Innentemperatur von 20 bis 25 Grad erzielt wird.







Denkbar wäre, zweigeschossigen Wintergärten dieses Typs an alle 27 Reihenhäuser anzubauen. Das einheitliche Erscheinungsbild der Siedlung bliebe dann erhalten, und der Wohnkomfort würde erheblich steigen.

Aufgrund des vermutlich hohen Sanierungsaufwands würde sich vielleicht aber eher ein Abriss und der Neubau von Mehrfamilienhäusern mit barrierefreien, ausreichend großen Wohnungen im Passivhausstandard bzw. als Bio-Solar-Häuser anbieten. Bei allen Wohnungen sollte dann "Wohnen auf einer Ebene" möglich sein: Alle Räume befinden sich im selben Geschoss. Man muss keine Treppen steigen, um ins Bad oder Schlafzimmer zu gelangen. Trotzdem könnten zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss entstehen, mit jeweils separaten Wohnungen und separatem Zugang zu diesen Wohnungen. Die Gärten würden so aufgeteilt, dass auch die Bewohner des Obergeschosses einen Gartenanteil haben, in den sie vom Balkon oder Wintergarten über eine Wendeltreppe gelangen. Die Bewohner des Dachgeschosses sollten eine ausreichend große Dachterrasse haben. Man könnte einen Fahrstuhl und Laubengänge an die Häuser anbringen, sodass Gehbehinderte über den Fahrstuhl und die Laubengänge in ihre Wohnungen gelangen.

Wie so etwas in der Praxis aussieht und von den Bewohnern angenommen wird, können Sie im Beitrag Wohnstandort Volbachweg im Unterpunkt barrierefreie, behindertengerecht oder seniorengerechte Kleinsiedlungen an Fotos der Wohnanlage der Deutschen Multiple Sklerose Gesellschaft e.V. sehen. Diese Wohnanlage befindet sich an der Maximilianstraße 13 im Kreuzviertel. Und unter der Überschrift "Alternativvorschläge nach Abriss der Britenhäuser am Volbachweg" gehe ich dort auf die Passivhaussiedlung am Wismarweg als Beispiel ein, bei der man aus dem Obergeschoss über eine Wendeltreppe in seinen Gartenanteil gelangt. Bestimmt könnte man solch eine Siedlung aber auch mit den Techniken des Bio-Solar-Hauses errichten. Das Konzept des Bio-Solar-Hauses nutzt natürliche Techniken zur Be- und Entlüftung und zur Zusatzbeheizung im Winter bei zu wenig Sonneneinstrahlung. Da weniger Technik genutzt wird, und da diese Technik im Vergleich zur Passivhausdämmung und dessen Be- und Entlüftung wartungsarm ist, fallen die Folgekosten entsprechend niedriger aus. Die über das gesamte Jahr gerechnete Energiebilanz ist aber vergleichbar mit Passivhäusern: Man hat kaum Heizkosten, jedoch ein gesundes Wohnklima.

mittig liegende Reihenhäuser abreißen und das Bauland privaten Bürgern anbieten

Die BImA könnte die mittig liegenden Reihenhäuser auch ganz einfach abreißen und das Gelände dann privaten Bürgern als Bauland anbieten. In Münster gibt es eine rege Nachfrage nach Bauland für jede Art von Wohnbebauung: alleinstehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Kleinstwohnsiedlungen für ältere Bürger, die an gemeinsamem Wohnen wie im verwirklichten Projekt "Bremer Stadtmusikanten" in Wolbeck interessiert sind. Die Beschreibung dieses Projekts und einige alternative Bebauungsvorschläge finden Sie unter Wohnstandort Volbachweg, dort unter "Der jetzige Stand der Planung ist nicht alternativlos."

Den Verkehrswert der Reihenhäuser in der Ostpreußenstraße abschätzen

Die Vermarktung der 14 Einfamilienreihenhäuser in der Ostpreußenstraße 48-74 fand bereits statt. Kaufpreisangebote mussten bis zum 5.06.2013 bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vorliegen. Aufgrund der von der BImA veröffentlichten Exposés und Energieausweise konnte man zumindest grob den Ertragswert und den Sachwert der Häuser abschätzen. Die dazu angestellten Überlegungen sind vermutlich zumindest teilweise auch auf die restlichen Reihenhäuser in der Ostpreußenstraße übertragbar.

Die Einfamilienreihenhäuser wurden laut Exposé zwischen 1961 und 1962 errichtet. Die Fassaden sind verklinkert. Alle Häuser haben eine Wohnfläche von ca. 79 m², wurden in massiver Bauweise errichtet, sind zweigeschossig und voll unterkellert. Sie haben ein mit Dachziegeln eingedecktes Satteldach. Dieses ist über eine Bodeneinschubtreppe zu erreichen.

Im Erdgeschoss der Häuser befinden sich der Wohnbereich und eine Küche. Vom Wohnbereich gibt es einen direkten Zugang zum Garten. Zwischen Küche und Wohnbereich führt eine Betontreppe in den Keller. Dort befinden sich ein Heizungsraum, zwei Vorratsräume und eine Waschküche. Vom Keller führt eine Außentreppe in den Garten. Die Gärten sind in Richtung Süden ausgerichtet. Vom Flur aus führt eine innen liegende Steintreppe ins Obergeschoss. Dort sind drei unterschiedlich große Schlafräume, ein Badezimmer und ein separates WC. Bad und WC verfügen über Tageslicht. Im Flur und in zwei der drei Schlafzimmer befinden sich Einbauschränke. Die Häuser sind mit Einbauküchen (teilweise ohne Elektrogeräte) und mit Teppichböden oder Linoleum ausgestattet. Bad und WC sind gefliest.

Die Häuser haben eine Gaszentralheizung. Laut Exposé der bereits verkauften Häuser stammen die Heizungen überwiegend aus dem Jahr 1993, zum Teil sind sie älter .Die Fassaden, oberen Geschossdecken, Kellerdecken und Kelleraußenwände sind nicht gedämmt. Der Energieausweis empfiehlt die Dämmung der Außenwände, der Kellerunterdecke und der Obergeschossdecke, den Austausch der Fenster und eventuell eine Solaranlage zur zentralen Warmwasseraufbereitung. Bei denjenigen Häusern, deren Heizungsanlagen bereits 1993 erneuert wurde, empfiehlt der Energieausweis auch den Austausch des Heizkessels.

Vor einigen Jahren wurden Britenhäuser in vermutlich vergleichbarem Zustand in Osnabrück verkauft. Dort fielen laut einem Zeitungsbericht ca. 800 € Sanierungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche an. Aufgrund der inzwischen gestiegenen Materialkosten und Stundenlöhne kann man für eine vorsichtige Schätzung der Sanierungs- und Modernisierungskosten vielleicht aktuell 850 €/m² ansetzen. Dann ergeben sich bei 79 m² Wohnfläche 79 * 850 = 67.150 € Sanierungskosten. Kann Eigenleistung erbracht werden, so kann man diese Sanierungskosten zwar reduzieren, hat dann aber auch später keine Garantieansprüche, wenn unsachgemäß saniert wird und Mängel zutage treten. Dauert die selbst durchgeführte Sanierung länger, als wenn Fachleute sie durchführen, weil man nur nach Feierabend und am Wochenende arbeiten kann, so kann man entsprechend später einziehen und muss länger Miete zahlen. Der Kaufpreis ist aber laut Aussage der BImA bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Bei Fremdfinanzierung zahlt man ab diesem Zeitpunkt dann auch Zinsen. Die Ersparnis durch Eigenleistung kann schnell gegen Null Euro gehen, wenn sich der Einzug verzögert, man aber Zinsen und Miete während dieser Verzögerung zahlen muss.

Auch wenn man auf sofortige Maßnahmen zur Energieeinsparung verzichtet und nur die dringensten Modernisierungsmaßnahmen vornimmt, um sofort einziehen zu können, muss man bei der Verkehrswertermittlung nach Ertragswert- und Sachwertverfahren diejenigen Kosten in die Kalkulation des Verkehrswertes einfließen lassen, die notwendig wären, um das Haus zum Mietzins des geltenden Mietspiegels über die angenommene Restnutzungszeit vermieten zu können bzw. das Haus selbst nutzen zu können. Wenn die oben abgeschätzten Kosten zu hoch erscheinen, weil beispielsweise die Hauseingangstüren und die Fenster noch akzeptabel erscheinen, kann man zwar geringere Sanierungs- und Modernisierungskosten ansetzen, sollte aber immer berücksichtigen, dass man das Haus vielleicht ungeplant (wegen Scheidung oder Wegzugs aus beruflichen Gründen) wieder verkaufen muss. Der erzielbare Erlös eines Wiederverkaufs sollte dann nicht zu einer bösen Überraschung führen. Solch einer bösen zukünftigen Überraschung kann man nur vorbeugen, indem man nicht überteuert kauft. Wer sich bei der Ermittlung des Kaufpreises, den er bieten sollte, die Immobilie "schöner" redet, als sie ist, um auf jeden Fall zum Zuge zu kommen, tut sich langfristig nicht unbedingt einen Gefallen. Deshalb ein dringender Rat: Lassen Sie die Immobilie von jemandem schätzen, der objektiv ist, Sachverstand hat und selbst kein Interesse an der Immobilie hat. Der Kauf einer Immobilie ist in gewisser Weise vergleichbar mit dem Kauf von Aktien: Nicht nur in der Auswahl des Objekts, sondern ebenso im Einkaufspreis steckt bereits der spätere Gewinn oder Verlust.

Laut dem Entwurf des Bebauungsplans ist ein eingeschossiger Anbau mit maximal fünf Metern Tiefe und Flachdach im Garten möglich. Dort befindet sich allerdings die Kelleraußentreppe. Eine denkbare Lösung wäre, die Treppe soweit in den Garten zu verlegen, dass sie erst vor dem angebauten Wintergarten hochführt. Aus dem Keller kommend würde man dann zuerst einen Gang unter dem Wintergarten entlang gehen, der mindestens so lang wäre, wie der Wintergarten tief ist. Man würde unter dem Fußboden des Wintergartens herlaufen und erst dann auf die Außentür treffen, die zur Treppe führt. Eine zweite Lösung wäre, die Kellertreppe durch eine platzsparende Wendeltreppe zu ersetzen, die komplett im Anbau liegt, dort allerdings dann die nutzbare Wohnfläche vermindert. Eine dritte Lösung wäre, die Kellertreppe zu zubetonieren, somit also auf diesen Zugang zum Keller zu verzichten und sich mit der im Haus befindlichen Kellertreppe zu begnügen. Die Gartengeräte könnten in einem kleinen Gerätehaus untergebracht werden. Eine letzte Möglichkeit wäre, die vorhandene Kelleraußentreppe als Bestandteil des Wintergartens zu belassen, vorausgesetzt, der Anbau hat eine ausreichende Tiefe, sodass man nach dem Hochsteigen der Treppenstufen innerhalb des Anbaus landet. Eventuell könnte man die Kellertreppe dann abdecken und auf der Abdeckung sitzen, sie also nur bei Bedarf hochklappen.

Entwurf des Bebauungsplans 556 für die Ostpreusenstraße und Schlesienstraße



Die Einschränkungen des Bebauungsplans machen eine Sanierung eventuell teuer

In den Textlichen Festlegungen des Entwurfs des Bebauungsplans steht im Textkasten links unten: "Innerhalb des Plangebietes ist als Fassadenmaterial der zweigeschossigen Hauptbaukörper nur roter bis rotbrauner Klinker zulässig..." In den Energieausweisen für die Reihenhäuser in der Ostpreußenstraße 48-74 steht unter anderem als Empfehlung für die Außenwände: "WDVS 16cm/WLG035". Wie erreicht man nun kostengünstig eine Dämmung der Außenwände, wenn das Aussehen der Fassade nicht verändert werden darf und rote Klinker vorgeschrieben sind. Ohne diese Einschränkung würde man außen eine Dämmung anbringen und diese Dämmschicht anschließend preiswert verputzen. So aber muss man vor der Dämmung wieder einen roten Klinker hochziehen oder aber rote Klinkerriemchen aufkleben. Beides ist vermutlich erheblich teurer als das Verputzen. Auch bezüglich der Haltbarkeit von Klinkerriemchen kann man Bedenken haben. Sie können und sollten sich auch erkundigen, ob zwischen der Innenwand und dem vorhandenen Klinker ein Luftspalt ist. Gibt es einen genügend breiten Luftspalt, so kann man Dämmmaterial mittels Pressluft einblasen. Ein Kaufinteressent sollte sich auf jeden Fall informieren, was eine Dämmung der Außenwände kostet, wenn aufgrund der Vorgabe des Bebauungsplans nicht verputzt werden darf.

Bei Anbauten schreibt der Bebauungsplanentwurf ein Flachdach vor. Beabsichtigen Sie, einen Wintergarten anzubauen, so beachten Sie, dass das Glasdach eines Wintergartens ein genügend großes Gefälle (mindestens zehn Prozent) haben sollte, damit das Regenwasser den Schmutz abspült. Erkundigen Sie sich rechtzeitig beim Bauordnungsamt, ob ein Flachdach mit Gefälle gegen die Auflage eines Flachdachs verstößen würde.

Man kann die Sache auch so sehen: Von den Stadtplanern vorgegebene Einschränkungen im Bebauungsplan führen zu einer Wertminderung der Immobilie, weil sie die irgendwann notwendige Renovierung verteuern wird. Ein Kaufinteressent, der die Wahl zwischen einem Objekt in einer Wohnsiedlung mit großen Einschränkunen oder einem Objekt in einer Neubausiedlung mit wenigen Einschränkungen hat, entscheidet sich vielleicht eher für das Objekt in der Neubausiedlung. Eine monoton aussehende Wohnsiedlung ist für diesen Kaufinteressenten weniger attraktiv wie eine heterogene Neubausiedlung, auch, um abends darin spazieren zu gehen. Ein guter Wertgutachter berücksichtigt derartige Wertminderungen hervorgerufen durch den Bebauungsplan bei der Verkehrswertermittlung in Form von Abzügen. Wenn Sie überlegen, welchen Preis Sie der BImA für ein Haus unterbreiten, so sollte dieser Preis umso niedrieger ausfallen, je größer die Einschränkungen durch den Bebauungsplan sind.

Bei der Ermittlung des Werts der Häuser muss man berücksichtigen, dass die Schallisolierung zwischen Obergeschoss und Erdgeschoss, aber auch zwischen den Reihenhäusern eventuell mangelhaft ist. Zu den oben grob geschätzten Sanierungs- und Modernisierungskosten kommen Kosten für die Anlage des Vorgartens und des rückwärtigen Gartens hinzu. Eventuell muss ein Autostellplatz hergerichtet oder ein Carport errichtet werden, soweit das laut endgültigem Bebauungsplan zulässig ist. Auch die nicht vorhandenen Rolläden wirken sich nachteilig auf den Verkehrswert aus.

- Verkehrswertermittlung für Ostpreußenstraße 48-74 mittels Vergleichswertmethode
- Sachwertermittlung am Beispiel Ostpreussenstraße 50 nach NHK 2000
- Ertragswertermittlung am Beispiel Ostpreußenstraße 50


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