Wohnstandort Gronauweg und Ochtrupweg

Im Juni 2014 begann die BImA mit der Vermarktung von neun Doppelhaushälften am Gronauweg und am Ochtrupweg in Münster-Gievenbeck. Die sechs Häuser Gronauweg 46, 48, 58 und 60 sowie Ochtrupweg 7 und 9 werden jungen Familien zu Festpreisen angeboten, die drei Häuser Ochtrupweg 15 und 17 und Gronauweg 56 werden im Bieterverfahren angeboten. Die Häuser wurden 1956 bis 1957 errichtet, haben 120 m² Wohnfläche, keine Rollläden und keine Garagen. Nachfolgend die Grundstücksflächen und die von der BImA genannten Festpreise bzw. Kaufpreisvorstellungen:

Gronauweg 46 - 464 m² Grundstück - 335.000 € Kaufpreisvorstellung
Gronauweg 48 - 445 m² Grundstück - 335.000 € Kaufpreisvorstellung
Gronauweg 58 - 383 m² Grundstück - 330.000 € Kaufpreisvorstellung
Gronauweg 60 - 644 m² Grundstück - 355.000 € Kaufpreisvorstellung
Gronauweg 56 - 632 m² Grundstück - 355.000 € Festpreis

Ochtrupweg 7 - 554 m² Grundstück - 345.000 € Kaufpreisvorstellung
Ochtrupweg 9 - 418 m² Grundstück - 335.000 € Kaufpreisvorstellung
Ochtrupweg 15 - 581 m² Grundstück - 350.000 € Festpreis
Ochtrupweg 17 - 479 m² Grundstück - 340.000 € Festpreis

Der Bodenrichtwert am Gronauweg als auch am Ochtrupweg liegt laut www.boris.nrw.de bei 350 €/m². Laut Energieausweise liegen die Energiebedarfe der Häuser am Gronauweg bei ca. 280 kWh/(m² a) und die Primäreinergiebedarfe bei ca. 316 kWh/(m² a). Damit gelten die Häuser als „energetisch nicht wesentlich modernisiert“.

Eine Mietspiegelabfrage unter http://www.stadt-muenster.de/wohnungsamt/mietspiegel-online.html ergab eine Kaltmiete von 5,90 €/m².

Mit diesen Angaben kann man den Ertragswert des Hauses am Gronauweg 58 mit dem kleinsten Grundstück errechnen. Selbst unter der Annahme, dass es keinen Sanierungs- und Renovierungsstau gibt, errechne ich bei einem Liegenschaftszins von 3,0 Prozent einen Ertragswert von gerundet 198.000 € und bei einem Liegenschaftszins von 2,5 Prozent einen Ertragswert von gerundet 213.000 €. Für das Haus Gronauweg 60 mit größtem Grundstück errechne ich bei einem Liegenschaftszins von 3,0 Prozent einen Ertragswert von gerundet 244.000 € und bei einem Liegenschaftszins von 2,5 Prozent einen Ertragswert von gerundet 265.000 €. Mehr dürfte ein Investor meiner Meinung nach nicht ausgeben, wenn er die Häuser vermieten will. Und maßgeblich viel mehr sollte auch ein Privatmann, der selbst einziehen will, nicht ausgeben, auch wenn in diesem Fall eher der Sachwert als der Ertragswert entscheidend ist. Denn vielleicht muss der Privatmann irgendwann aus beruflichen Gründen wegziehen und will das Haus dann vermieten statt wieder verkaufen.

Die Kaufpreisvorstellung der BImA liegt mit 330.000 für das Haus Gronauweg 58 ca. 55 Prozent über dem optimistisch ermittelten Ertragswert von 213.000 €. Für das Haus Gronauweg 60 liegt die Kaufpreisvorstellung der BImA mit 355.000 € ca. 34 Prozent über dem so ermittelten Ertragswert von optimistisch gerechnet 265.000 €. Bedenken Sie, dass keine Garage zu den Einfamilienhäusern gehört und dass die Außenanlagen einen Schätzwert von Null Euro haben.

Excel-Tabelle mit Ertragswertermittlung am Beispiel der Doppelhaushälfte Gronauweg 58

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