8 Einfamilienreihenhäuser am Fitzmauriceweg 12-26 (gerade Hausnummern) in Münster-Gremmendorf

3.07.2014 – Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben bietet acht Einfamilienreihenhäuser, teilweise mit Garage, am Fitzmauriceweg 12-26 (gerade Hausnummern) in Münster-Gremmendorf an. Der letzte Besichtigungstermin ist der 10.07.2014. Kaufpreisangebote müssen bis zum 14.07.2014 bei der BImA eingereicht sein.

Das Baujahr ist 1957, in 2003/2004 wurden die Häuser modernisiert. Sie haben 85 m² Wohnfläche, eine Gaszentralheizung, eine Einbauküchen (teilweise ohne Elektrogeräte) und Einbauschränke im Obergeschoss.

Die Käufer der Häuser 12 bis 20 müssen laut Exposé am Ende des Gartens auf eigene Kosten einen Weg anlegen (ehemaliger Dungweg). Wozu das notwendig ist, und warum die Eigentümer der Häuser 22 und 24 diesen „Dunkweg“ nicht benötigen, mag dahingestellt sein.

Vermutlich dürfen die Eigentümer wie am Torminweg 1 bis 15 im Garten einen eingeschossigen, maximal fünf Meter tiefen Anbau errichten, jedoch befindet sich dort die Kelleraußentreppe.

Zu den jeweiligen Grundstücken Fitzmauriceweg 14-24 (gerade) gehört ein Garagenstellplatz und ein Miteigentumsanteil (1/18 von 218 m²) an dem Flurstück 340 (Verkehrsfläche Parken). Die Garagen befinden sich auf dem am Ende der Stichstraße angrenzenden Garagenhof und haben eine Grundfläche von 17 m². Zur Grundstücksfläche dieser Häuser muss man also noch ca. 29,10 m² für die Garage und deren Zufahrt hinzurechnen. Die Eigentümer der Häuser 12 und 26 sollen laut Exposé außerhalb von deren Grundstücken und für sie kostenlos Stellplätze erhalten.

Fitzmauriceweg 12 ca. 433 m² Grundstück 1/6 Miteigentumsanteil an 63 m² Wegefläche ohne Garage
Fitzmauriceweg 14 ca. 196 m² Grundstück 1/6 Miteigentumsanteil an 63 m² Wegefläche mit Garage
Fitzmauriceweg 16 ca. 194 m² Grundstück 1/6 Miteigentumsanteil an 63 m² Wegefläche mit Garage
Fitzmauriceweg 18 ca. 196 m² Grundstück 1/6 Miteigentumsanteil an 63 m² Wegefläche mit Garage
Fitzmauriceweg 20 ca. 196 m² Grundstück 1/6 Miteigentumsanteil an 63 m² Wegefläche mit Garage
Fitzmauriceweg 22 ca. 199 m² Grundstück 1/6 Miteigentumsanteil an 63 m² Wegefläche mit Garage
Fitzmauriceweg 24 ca. 199 m² Grundstück mit Garage
Fitzmauriceweg 26 ca. 266 m² Grundstück ohne Garage

Rechnet ich die Anteile am Dungweg, die Garagenfläche und den Anteil an der Garagenzufahrt hinzu, so komme ich (ohne Gewähr!) zu folgender Tabelle:

Fitzmauriceweg 12 – 433+10,5 = 443,5 m² Grundstück (ohne Garage) – 245.000 €
Fitzmauriceweg 14 – 196+10,5+29,10 = 235,6 m² Grundstück (mit Garage) – 220.000 €
Fitzmauriceweg 16 – 194+10,5+29,10 = 233,6 m² Grundstück (mit Garage) – 220.000 €
Fitzmauriceweg 18 – 196+10,5+29,10 = 235,6 m² Grundstück (mit Garage) – 220.000 €
Fitzmauriceweg 20 – 196+10,5+29,10 = 235,6 m² Grundstück (mit Garage) – 220.000 €
Fitzmauriceweg 22 – 199+10,5+29,10 = 238,6 m² Grundstück (mit Garage) – 220.000 €
Fitzmauriceweg 24 – 199+29,10 = 228,1 m² Grundstück (mit Garage) – 217.000 €
Fitzmauriceweg 26 – 266 m² Grundstück (ohne Garage) – 235.000 €

Die Reihenhäuser am Fitzmauricweg 12 bis 26 sind in vielerlei Hinsicht (Baujahr, Modernisierung in 2003,2004, Wohnfläche und Raumaufteilung, Energieausweise) vergleichbar mit den acht Reihenhäusern am Torminweg 1 bis 15, die im April 2013 verkauft wurden. Jedoch wurden schlugen am Torminweg die baujahrgleichen (1957) Garagen separat mit 8.000 € berechnet. Diesen für so alte Reihengaragen hohen Preis habe wohl nicht nur ich damals in Frage gestellt. Vermutlich deshalb weist die BImA den Garagenpreis dieses Mal nicht mehr separat aus, sondern verrechnet den Garagenwert in der Kaufpreisvorstellung für die am Fitzmauriceweg angebotenen Reihenhäuser.

Torminweg 1: 507,14 m² Grundstücksgröße inkl. 1/7 Miteigentumsanteil an 85 m² Wegefläche
195.000,00 € Kaufpreisvorstellung + 8.000,00 € für Garage = 203.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage

Torminweg 3: 199,14 m² Grundstücksgröße inkl. 1/7 Miteigentumsanteil an 85 m² Wegefläche
165.000,00 € Kaufpreisvorstellung + 8.000,00 € für Garage = 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage

Torminweg 5: 201,14 m² Grundstücksgröße inkl. 1/7 Miteigentumsanteil an 85 m² Wegefläche
165.000,00 € Kaufpreisvorstellung + 8.000,00 € für Garage = 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage

Torminweg 7: 196,14 m² Grundstücksgröße inkl. 1/7 Miteigentumsanteil an 85 m² Wegefläche
165.000,00 € Kaufpreisvorstellung + 8.000,00 € für Garage = 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage

Torminweg 9: 197,14 m² Grundstücksgröße inkl. 1/7 Miteigentumsanteil an 85 m² Wegefläche
165.000,00 € Kaufpreisvorstellung + 8.000,00 € für Garage = 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage

Torminweg 11: 198,14 m² Grundstücksgröße inkl. 1/7 Miteigentumsanteil an 85 m² Wegefläche
165.000,00 € Kaufpreisvorstellung + 8.000,00 € für Garage = 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage

Torminweg 13: 200,14 m² Grundstücksgröße inkl. 1/7 Miteigentumsanteil an 85 m² Wegefläche
165.000,00 € Kaufpreisvorstellung + 8.000,00 € für Garage = 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage

Torminweg 15: 444 m² Grundstücksgröße (kein Miteigentumsanteil an 85 m² Wegefläche)
195.000,00 € Kaufpreisvorstellung + 8.000,00 € für Garage = 203.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage


Um die Preise vergleichbar zu machen, muss man aber zu den Grundstücksflächen der Reihenhäuser am Torminweg dann ebenfalls ca. 29,10 m² für die Garage und deren Zufahrt hinzurechnen. Ich komme (ohne Gewähr) dann zu folgender Tabelle mit Grundstücksgrößen inklusive Garagenfläche und inklusive Garagenzufahrt:

Torminweg 1 – 536,24 m² Bruttogrundstücksgröße – 203.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage
Torminweg 3 – 228,24 m² Bruttogrundstücksgröße – 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage
Torminweg 5 – 230,24 m² Bruttogrundstücksgröße – 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage
Torminweg 7 – 225,24 m² Bruttogrundstücksgröße – 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage
Torminweg 9 – 226,24 m² Bruttogrundstücksgröße – 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage
Torminweg 11 – 227,24 m² Bruttogrundstücksgröße – 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage
Torminweg 13 – 229,24 m² Bruttogrundstücksgröße – 173.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage
Torminweg 15 – 473,10 m² Bruttogrundstücksgröße – 203.000 € Kaufpreisvorstellung inklusive Garage

Am einfachsten lässt sich nun die Kaufpreisvorstellung der BImA aus dem Jahr 2013 für das Reihenendhaus Torminweg 15 mit der Kaufpreisvorstellung aus dem Jahr 2014 für das Reihenendhaus Fitzmauriceweg 12 vergleichen, weil die Grundstücke annähernd gleich sind. Jedoch muss man bei diesem Vergleich berücksichtigen, dass zum Haus Fitzmauriceweg 12 keine Garage gehört. Folglich setze ich für das Haus Torminweg 15 die damalige Kaufpreisvorstellung der BImA in Höhe von 195.000 € an, also ohne Aufschlag von 8.000 € für die Garage. Die Grundstücksgröße des Reihenendhauses Torminweg 15 ohne Garagenfläche und ohne Garagenzufahrtsfläche betrug 444 m², die Grundstücksfläche für das Reihenendhaus Fitzmauriceweg 12 beträgt 443,5 m². Somit sind die Grundstücksflächen und damit die Preise jeweils ohne Garage gut vergleichbar. Mit 245.000 € liegt die Kaufpreisvorstellung der BImA für das Reihenendhaus Fitzmauriceweg 12 um 25,64 Prozent über der Kaufpreisvorstellung von 195.000 € für das Reihenendhaus Torminweg 15 aus dem Jahr 2013.

Eine Preissteigerung von über 25 Prozent innerhalb eines Jahres? Was sagt der Grundstücksmarktbericht 2014 dazu? Laut Tabelle 19 des Grundstücksmarktbericht 2014 der Stadt Münster (siehe http://www.boris.nrw.de/borisplus//data/GMB/GMB_119_2014_frei.pdf) lag der Durchschnittspreis für ein Reihenendhaus in 2012 bei 295.000 € und in 2013 bei 279.000 €, somit 5,42 Prozent tiefer. Der durchschnittliche Preis je m² Wohnfläche bei freistehenden Einfamilienhäusern fiel laut dieser Tabelle von 2.075 € in 2012 auf 2.003 € in 2013, somit um 3,47 Prozent. Laut Grundstücksmarktbericht fielen also die Preise für Reihenendhäuser, bei der BImA steigen sie rapide an.

Vergleichen wir zur Überprüfung dieses Zwischenergebnisses einmal die Kaufpreisvorstellung für das Reihenmittelhaus Fitzmauriceweg 16 (233,60 m² Bruttogrundstücksgröße inklusive Garage, 220.000 €) mit dem Reihenmittelhaus Torminweg 5 (230,24 m² Bruttogrundstücksgröße inklusive Garage, 173.000 €). Der Bodenrichtwert am Fitzmauricweg als auch am Torminweg liegt laut www.boris.nrw.de bei 280 €/m². Das Bruttogrundstück Fitzmauriceweg 16 ist ca. 3 m² größer als das Vergleichsgrundstück Torminweg 5, somit rein rechnerisch 3 * 280 € = 840 € wertvoller. Zieht man diesen Grundstücksmehrwert von der Kaufpreisvorstellung der BImA ab, so erhält man gerundet 220.000 – 840 = 219.160 € als Kaufpreisvorstellung der BImA für ein Reihenmittelhaus am Fitzmauriceweg mit exakt gleicher Bruttogrundstücksfläche (inklusive Wegeanteile und Garage). Diese rechnerisch ermittelte Kaufpreisvorstellung liegt 26,68 Prozent über der Kaufpreisvorstellung, die die BImA noch vor einem Jahr für ein vergleichbares Reihenmittelhaus in gleicher Lage hatte.

Mich erinnert das an die MZ-Artikelüberschrift "Bürger vermuten bei Briten-Häusern Preistreiberei" (siehe http://www.muensterschezeitung.de/staedte/muenster/Infoveranstaltung-Buerger-vermuten-bei-Briten-Haeusern-Preistreiberei;art2597,1944491), und Sie?

Ich erspare es mir an dieser Stelle, wie vor einem Jahr (damals für die Reihenhäuser am Torminweg 1-15) eine Ertragswert- und Sachwertermittlung vorzunehmen, weil für mich die Kaufpreisvorstellungen der BImA jenseits von Gut und Böse sind. Meine damaligen Verkehrswertermittlungen können Sie über den Menüpunkt Münster Süd-Ost - Wohnstandort Torminweg 1-15 einsehen.

Sie können den Wahrheitsgehalt von Aussagen der BImA-Mitarbeiter aber auch wie folgt testen: Die BImA-Mitarbeiter äußerten sich auf Bürgerinformationsveranstaltungen, dass die Kaufpreisvorstellungen nur Anhaltspunkte bieten sollen, an denen sich die Bürger bei der Abgabe von Kaufpreisangeboten orientieren könnten. Im Bieterverfahren käme der Bieter zum Zug, der das höchste Angebot einreicht. Wie würde die BImA wohl handeln, wenn beispielsweise das Höchstgebot der Bieter für eines der Häuser zwanzig Prozent unterhalb der im Exposé veröffentlichten Kaufpreisvorstellung liegen würde? Ich kann Ihnen berichten, wie ein Amtsgericht bei einer Zwangsversteigerung vorgeht: Liegt das Höchstgebot bei mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts laut dem vom Amtsgericht veröffentlichten Wertgutachten, so erhält der Bieter von Amts wegen den Zuschlag. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist wie jedes Amtsgericht eine öffentliche Behörde. Würde es gelingen, zu erreichen, dass das bei der BImA abgegebene Höchstgebot öffentlich zugänglich wird, so könnte der Höchstbieter eventuell auf Erteilung des Zuschlags prozessieren, wenn sein Gebot mindestens 70 Prozent der von der BImA genannten Kaufpreisvorstellung betrug. Das wäre mal eine Nummer!


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