8 Doppelhaushälften mit Garagen in Gievenbeck am Borghorstweg 2, 8-20 (nur gerade)
Die Vermarktung der zwei Doppelhaushäften Borghorstweg 4 und 6 fand bereits im Oktober 2013 statt. Die BImA bietet nun acht Doppelhaushälften am Borghorstweg 2, 8, 10, 12, 14, 16, 18 und 20 zum Kauf an. Unter http://konversion-muenster.bundesimmobilien.de/286807/Aktuelle-Angebote können Sie das Exposé, Grundrisse und Energieausweise der Häuser herunterladen.
Besichtigungstermine sind am:
Montag, den 03.11.2014 zwischen 12.00-14.00 Uhr
Freitag, den 14.11.2014 zwischen 10.00-12.00 Uhr
Mittwoch, den 26.11.2014 zwischen 14.00-16.00 Uhr
Donnerstag, den 11.12.2014 zwischen 15.00-17.00 Uhr
Kaufpreisangebote müssen bis zum 15.12.2014 vorliegen bei der:
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
Sparte Verkauf
Frau Schößler
Hohenzollernring 48
48145 Münster
Telefonisch und per E-Mail können Rückfragen gerichtet werden an: Telefon: +49 (0)251 98168-297 olga.schoessler@bundesimmobilien.de
Die Doppelhaushälften wurden im Jahre 1961 massiv errichtet. Im Jahre 2001 wurden Kunststofffenster mit Isolierverglasung eingebaut. Die Häuser sind zweigeschossig, voll unterkellert und haben ein mit Dachziegeln eingedecktes Satteldach mit einer Dachneigung von 30 Grad. Der nicht ausgebaute Dachboden ist über eine Holzeinschubtreppe zu erreichen. Die Fassaden sind rot verklinkert. Die Häuser werden mit Gaszentralheizungen beheizt. Zu jeder Doppelhaushälfte gehört eine Garage.
Die Häuser haben 120 m² Wohnfläche. Vom Keller führt eine Kelleraußenstreppe in den Garten. Im Erdgeschoss befinden sich die Diele, die Küche mit Zugang zur Garageneinfahrt, das Wohn- und Esszimmer mit Zugang zum Garten sowie das Gäste-WC. Im Obergeschoss sind vier Zimmer, ein Balkon mit Ausrichtung zum Garten und ein Badezimmer vorhanden. Die Küchen sind mit Einbauküchen und die Schlafräume zum Teil mit Einbauschränken ausgestattet.
Im ursprünglichen Bebauungsplanentwurf aus 2013 war vorgesehen, dass im Garten ein eingeschossiger, fünf Meter tiefer Flachdachanbau errichtet werden durfte. Die Errichtung von Dachgauben sollte nur auf der von der Straße abgewandten Hausseite genehmigt werden. Im Herbst 2014 legte die Stadtplanungsabteilung dann einen geänderten Entwurf vor, der nur noch drei Meter tiefe, eingeschossige Anbauten zur Straßenseite vorsah. Die Stadtplaner begründeten dieses damit, dass die Vorgärten sehr groß seien und deshalb die Baufenster in Richtung der Straße vergrößert werden sollten. Ich schrieb daraufhin einen Politiker aus Gremmendorf an und wies darauf hin, dass ein Anbau zur Straßenseite ein Anbau nach Nordwesten sei, und dass dieser Anbau dann den größten Teil des Tages im Schatten des zweigeschossigen Hauses liegen würde. Außerdem befinden sich das Wohnzimmer und das Esszimmer auf der Gartenseite der Häuser, und folglich würde ein Anbau im Südosten der Häuser sinnvoller sein. Werfen Sie einen Blick auf die Raumaufteilung im Erdgeschoss: Wird zur Straßenseite ein Anbau errichtet, so schließt er an die Küche, das Treppenhaus und das Gäste-WC an, statt an das Wohnzimmer und das Esszimmer:
Nebenbei bemerkt ist laut Entwurf des Bebauungsplans ein Flachdach zwingend vorgeschrieben. Können Sie dann einen Wintergarten anbauen? Wintergärten haben immer ein Pultdach, damit Regenwasser ablaufen kann und beim Ablaufen Staub und Blätter herunterspült. Ebenso sollte Schnee herunterrutschen, was er bei einem Flachdach mit Null Prozent Neigung nicht tut. Empfehlungen nach sollte ein Wintergarten eine Dachneigung von mindestens zehn Prozent haben. Ob das Bauordnungsamt für einen Wintergarten mit mindestens zehn Grad Dachneigung eine Genehmigung erteilt, wenn der Bebauungsplan ein Flachdach vorsieht, sei dahingestellt.
Laut Exposé der BImA hat nun der Ausschusses für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehrsplanung und Wohnen für den Bebauungsplanentwurf am 23.10.2014 einen Änderungsantrag gestellt: für die Gebäude Borghorstweg 2, 6, 10, 14 und 18 sollen Anbauten gartenseitig statt straßenseitig vorgeschrieben werden. Die nachfolgende Abbildung zeigt, was gemeint ist:
Der oben genannte Änderungsantrag wird von der Verwaltung bearbeitet. Das Abwägungsergebnis und die ggf. geänderten Planungsunterlagen sollen am 10.12.2014 vom Rat als Satzung beschlossen werden. Nur drei Tage später müssen Kaufpreisangebote bei der BImA vorliegen.
Der Änderungswunsch ist durchaus interessant: Steht man später auf der Straße vor einem Doppelhaus, so hat vielleicht die linke Doppelhaushälfe einen Vorbau, die rechte nicht. Die rechte Doppelhaushälfte hat dafür vielleicht im Garten einen Anbau. Beide Anbauten wären maximal drei Meter tief, obwohl der große Garten auch einen fünf Meter tiefen Anbau sinnvoll machen würde. Die Bewohner der linken Doppelhaushälfte würden aber, wenn sie abends auf der Terrasse im Garten sitzen, im Schatten des Anbaus des Nachbarn sitzen. Welche Doppelhaushälfte würden Sie nun bevorzugen?
Die Stadtplaner streubten sich dagegen, dass Dachgauben zur Straßenseite hin errichtet werden dürften, weil das Gesamterscheinungsbild der Britenhaussiedlung nicht entstellt werden sollte. Nun stellen Sie sich vor, dass einige der späteren Hauseigentümer der Doppelhaushälften 4, 8, 12, 16 und 20 Vorbauten errichten, andere dieses jedoch nicht tun. Einige Hauseigentümer setzen neue Haustüren mit individuellem Design ein. Die Vorgärten, die jetzt noch aus Rasenflächen und Betonsandsteinen als Zuwegung bestehen, werden individuell gestaltet sein. Was bleibt dann noch vom einheitlichem Erscheinungsbild, welches die Stadtplaner warum auch immer erhalten wollten?
Die Doppelhaushälften haben 120 m² Wohnfläche. Eine Doppelhaushälfte ist ca. 10 m breit. Ein Anbau im jetzigen Vorgarten bringt somit ca. 26 m² zusätzliche Wohnfläche. Das Satteldach hat eine Neigung von 30 Grad. Das ausgebaute Dach bringt nach Abzug der Schrägen maximal 61 m² zusätzliche Wohnfläche. Die Wohnfläche der Doppelhaushälfte lässt sich somit um maximal 87 m² auf ca. 207 m² erweitern.
Hinweis zur Berechnung der Wohnfläche unter Dachschrägen: Der Raum unterhalb einer Dachschräge mit weniger als 1 m Höhe wird nicht mitgezählt. Zwischen 1 m und 2 m Stehhöhe zählt die Fäche zu 50 Prozent als Wohnfläche. Ab 2 m Stehhöhe zählt die Fläche zu 100 Prozent als Wohnfläche.
Der nördlich des Borghorstwegs angrenzende Sportplatz soll zukünftig bebaut werden. Hier sollen neben Wohnhäusern auch eine Kindertagesstätte und ein Kinderspielplatz realisiert werden.
Kaufpreisvorstellungen
Die Kaufpreisvorstellungen laut Exposé der BImA finden Sie in folgender Tabelle:
Borghorstweg 2, Grundstücksgröße: 499 m², Kaufpreisvorstellung: 335.000,00 €
Borghorstweg 8, Grundstücksgröße: 480 m², Kaufpreisvorstellung: 345.000,00 €
Borghorstweg 10, Grundstücksgröße: 490 m², Kaufpreisvorstellung: 345.000,00 €
Borghorstweg 12, Grundstücksgröße: 496 m², Kaufpreisvorstellung: 350.000,00 €
Borghorstweg 14, Grundstücksgröße: 493 m², Kaufpreisvorstellung: 350.000,00 €
Borghorstweg 16, Grundstücksgröße: 518 m², Kaufpreisvorstellung: 355.000,00 €
Borghorstweg 18, Grundstücksgröße: 495 m², Kaufpreisvorstellung: 350.000,00 €
Borghorstweg 20, Grundstücksgröße: 600 m², Kaufpreisvorstellung: 370.000,00 €
Im September 2013 nannte die BImA für die beiden Doppelhaushälften Borghorstweg 4 (477 m² Grundstücksfläche) und Borghorstweg 6 (481 m² Grundstücksfläche) eine identische Kaufpreisvorstellung von 270.000 €. Für etwa gleichgroße Grundstücke und baugleiche Doppelhaushäften nennt die BImA Anfang November 2014 eine Kaufpreisvorstellung in Höhe von 345.000 € (Haus Nr. 8). Die Preissteigerung beträgt somit 27,78 Prozent innerhalb von 14 Monaten, was einer Preissteigerung von fast 24 Prozent pro Jahr entspricht.
Das preiswerteste Haus Nr. 10 hat mit 345.000 € und 120 m² Wohnfläche einen Preis von 2.875 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Insbesondere auch unter Berücksichtigung des Sanierungsbedarfs laut Energieausweis ist dieser Preis auch für münsteraner Verhältnisse sehr hoch. Wende ich die Sachwertmethode oder die Ertragswertmethode an, so sind in meinen Augen die genannten Kaufpreisvorstellungen nicht nachvollziehbar.
Bezüglich der Verkehrswertermittlung der Wohnhäuser sollten Sie Folgendes beachten: Das Alter der Versorgungsleitungen unterhalb des Asphalts und der Zuwegungen inklusive deren Hausanschlüsse entsprechen vermutlich dem Baujahr 1961 der Wohnhäuser. In Neubaugebieten muss man nicht wie in Altbaugebieten mit einer baldigen Erneuerung der Versorgungsleitungen inklusive teilweise Kostenumlegung auf die Anlieger rechnen. Sie sollten das Risiko, dass Sie mittelfristig zu Beiträgen für die Erneuerung der Gehwege oder der unterirdischen Leitungen herangezogen werden, bei der Ermittlung eines Angebotspreises berücksichtigen.
Mir bekannte Immobilienmakler sagten, dass die Immobiliennachfrage zu den in Münster verlangten Preisen inzwischen merklich nachlasse. Die Anhebung der Grunderwerbssteuer von fünf auf 6,5 Prozent zu Anfang 2015 mag den einen oder anderen Kaufinteressenten vielleicht noch verleiten, schnell noch in diesem Jahr eine Immobilie zu kaufen und dabei Höchstpreise zu zahlen. Ich erwarte, dass die Immobilienpreise in Münster in einem Jahr erheblich unter dem jetzigen, völlig überzogenen Niveau liegen werden. Es lohnt sich, mit dem Kauf zu warten.
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