Paketverkauf von 29 Einfamilienreihenhäusern am Ahausweg und Billerbeckweg

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Textes vermarktet die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) in Münster-Gievenbeck 29 Einfamilienreihenhäuser am Ahausweg 5-11 (ungerade) und Billerbeckweg 2-50 (gerade). Das Exposé und die Grundrisse der Häuser fand man unter http://www.bundesimmobilien.de/immobilienportal/gewerbe/70912215, dort unter "Dokumente". Diese Reihenhäuser werden aber nicht einzelnen Bürgern im Bieterverfahren angeboten, sondern als Paket(e) einem oder maximal fünf Investoren. In der Ratsvorlage V/0728/2012 vom 2.10.2012 hatten die Mitarbeiter der Stadtverwaltung diesen Paketverkauf vorgeschlagen, und der Stadtrat hatte diese Ratsvorlage am 7.11.2012 beschlossen. Die BImA hält sich somit an den Beschluss des Stadtrats der Stadt Münster, der jedoch viele Details enthält, die sich inzwischen zwar als fragwürdig, wenn nicht unsinnig erwiesen haben, die jedoch nie entsprechend revidiert wurden. Siehe dazu auch den Menüpunkt weitere geplante Paketverkäufe von Britenhäusern sofort stoppen.

Die Wohnfläche eines Reihenhauses beträgt 80 m², die Summe der Wohnflächen der 29 Reihenhäuser somit 2.320 m². Die BImA nennt 4.920.000,00 € als Kaufpreisvorstellung. Teilt man diesen Preis durch die Gesamtwohnfläche, so möchte die BImA 2.120 € pro m² Wohnfläche vereinnahmen.

Die Summe der 29 Hausgrundstücksflächen beträgt 6.259 m². Ein Hausgrundstück hat somit durchschnittlich 216 m². Die Hausgrundstücke sind sehr schmal und tief, somit nicht gerade günstig geschnitten. Der Bodenrichtwert 2013 beträgt laut BORISplus.NRW 270 €/m². In 2010 wurde er mit 250 €/m² angegeben und in 2011 auf 270 €/m² erhöht. Der Bodenwert eines mit 216 m² Grundstücksgröße fiktiv angenommenen Reihenhauses beträgt dann 270 €/m² * 216 m² = 58.320 €.

Die Preisvorstellung der BImA für das Paket aus 29 Reihenhäuser von 4.920.000,00 € geteilt durch 29 Reihenhäuser ergibt 169.665 € pro Reihenhaus. Subtrahiert man davon den durchschnittlichen Grundstückswert von 58.320 €, so erhält man 111.335 € als den Zeitwert (Restwert nach Abschreibung), den die BImA für die 53 Jahre alten Reihenhäuser annimmt. Der Zeitwert der Außenanlagen dieser Reihenhäuser muss wohl auf Null Euro taxiert werden. Mir erscheint – auch nach Auswertung des Grundstückmarktberichts 2013 des Gutachterausschusses der Stadt Münster – dieser Gebäudezeitwert als auch der oben ermittelte Preis pro Quadratmeter Wohnfläche als überzogen.

Laut Zeitungsberichten werden die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH und andere münsterische Wohngesellschaften bei diesem Paketverkauf und vermutlich auch bei weiteren Paketverkäufen an den anderen Britenhausstandorten nicht mehr mitbieten, weil die Preisvorstellungen der BImA zu hoch sind, um nach Sanierung noch preiswerten Wohnraum schaffen zu können. Diejenigen Investoren, die beim Paketverkauf dieser 29 Reihenhäuser und auch bei weiteren Paketverkäufen zum Zug kommen, werden aber keinen preiswerten Wohnraum schaffen, sondern Profit durch die anschließende Vermietung oder durch den Weiterverkauf der Reihenhäuser machen wollen. Wenn sie die Reihenhäuser weiterverkaufen, werden sie die ihnen entstandenen Kaufnebenkosten (fünf Prozent Grunderwerbsteuer und über zwei Prozent Notar- und Amtsgerichtskosten) und den gewünschten Profit auf ihren Einstandspreis aufschlagen. Führen die Investoren vor dem Weiterverkauf Sanierungen und Modernisierungen durch, so erhöht sich der Verkaufspreis auch um diese Kosten. Der Endkäufer muss auf diesen Kaufpreis wiederum über sechs Prozent Kaufnebenkosten zahlen. Je höher dieser Wiederverkaufspreis ausfällt, desto höher fallen dann auch die Kaufnebenkosten aus. Das Haus wird dadurch erheblich teurer, als wenn der einzelne Kaufinteressent es hätte direkt von der BImA erwerben können und anschließend selbst saniert und modernisiert hätte. Fraglich ist, ob die Bank des Kaufinteressenten bei der Finanzierung noch mitspielt, denn meiner Meinung nach ist der für den Kauf aufzubringende Betrag dann so hoch, dass der tatsächliche Wert erheblich geringer ist als derjenige, den der Käufer bei einem späteren Wiederverkauf erzielen kann bzw. den die Bank bei einer Zwangsversteigerung im Falle der Insolvenz ihres Kunden realisieren kann. Mit anderen Worten: Auch die Finanzierung wird für den Bürger dadurch schwieriger, dass er das Haus nicht direkt von der BImA kaufen kann.


Am 10.11.2013 sandte ich folgende E-Mail an den Oberbürgermeister Markus Lewe, an Siegried Thielen, den Konversionsbeauftragten der Stadt Münster, an alle Ratsfraktionen und an die Redaktionen der Westfälischen Nachrichten und der Münsterschen Zeitung:

»Sehr geehrte Damen und Herren,

auf meiner Website finden Sie nun die Menüpunkte "NEU! weitere geplante Paketverkäufe von Britenhäusern sofort stoppen" und "NEU! Britenhäuser in Möchengladbach – Pappkartons aus den 50er Jahren". Sie lesen dort, was sich in Mönchengladbach bezüglich Paketverkäufen von Britenhäusern abspielte, und Sie finden Wärmebilder der dortigen Britenhäuser, die den energetisch katastrophalen Zustand dieser Häuser zeigen. Ich schlage begründet vor, dass weitere Paketverkäufe in Münster sofort gestoppt und stattdessen die Häuser direkt den Bürgern zum Kauf angeboten (oder abgerissen?) werden. Ich schlage weiterhin vor, dass die Stadtwerke Wärmebilder der Britenhäuser anfertigt und den Bürgern zur Einsicht anbietet. Als Dateianhang finden Sie einen Flyer eines Großinvestors, der ein Britenhauspaket in Mönchengladbach erwarb und als "preiswerten Wohnraum" anbietet. Mich würde inzwischen überhaupt nicht mehr wundern, wenn ich bald ähnliche Flyer über Britenhäuser aus Münster in meinem Briefkasten finde.

Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Schlüter«


Die 29 Reihenhäuser am Ahausweg und Billerbeckweg wurden 1960/1961 erbaut. Die Außenwände haben einen roten Klinker, der laut Entwurf des neu aufgestelltem Bebauungsplans erhalten bleiben muss. Eine Dämmung der Außenfassade wäre so teuer, dass sie sich wirtschaftlich nicht rechnet. Aus diesem Grund verzichtet übrigens die Wohn- und Stadtbau auf die Dämmung der Außenwände der 40 Reihenhäuser mit rotem Klinker, die sie an der Dachsleite von der BImA erwarb. Nur das Dach und die Kellerdecke werden gedämmt. Anschließend müssen die Mieter mit entsprechend hohen Heizkosten klarkommen.

Laut Exposé der BImA wurden die Wohngebäude »ihrer Zweckbestimmung entsprechend normal genutzt und baulich in wirtschaftlich vertretbarem Maß unterhalten… Die Angaben zu den Baubeschreibungen sind ohne Gewähr. Es wurden keine Untersuchungen hinsichtlich Standsicherheit (Baugrunderkundungen) bzw. Schall- und Wärmeschutz vorgenommen.« Die Energieausweise für die Wohngebäude gem. §§ 16 ff Energieeinsparungsverordnung (EnEV) wurden im Exposé der BImA angekündigt, waren am 17.10.2013 (Tag der Erstellung dieses Textes) auf der Webseite der BImA (www.bundesimmobilien.de) nicht einsehbar.

Die unterirdischen Versorgungsleitungen sind aus dem Baujahr 1960/61 der Reihenhäuser. Eine Dichtheitsprüfung der vorhandenen Hausanschlüsse wurde nicht durchgeführt. Sollten für ein Grundstück neue Hausanschlüsse erstellt oder bestehende Hausanschlussleitungen geändert werden, so fallen hierfür Kosten an, die gemäß § 9 Abs. 2 der Entwässerungsbeitragssatzung der Stadt Münster nach tatsächlichem Kostenaufwand abgerechnet werden. Am Volbachweg wurden bereits gleich alte Reihenhäuser verkauft. Ein Käufer berichtete mir, ein Mitarbeiter der BImA habe ihm gegenüber geäußert, dass eine Reparatur bzw. Erneuerung der unterirdischen Versorgungsleitungen und deren Hausanschlüsse vermutlich mittelfristig anliegen werde.

Für den Britenhausstandort Borghorstweg, Ahausweg, Billerbeckweg wurde seitens der Stadt ein Bebauungsplan entworfen, der vorsieht, dass der Bestand und Charakter der Siedlung geschützt werden soll. Bei dessen Veröffentlichung kam es zu Kritik seitens der Bürger und der Lokalpolitiker, weil die Einschränkungen bezüglich Erweiterungsmöglichkeiten der Wohnfläche und individuelle Umgestaltung und Nutzung der Grundstücke und deren Bebauung zu sehr beschränkt wurden. So ist beispielsweise nur ein eingeschossiger Anbaut möglich, nicht aber ein zweigeschossiger Anbau, durch den die gesamte Hauswand gedämmt würde. In der Niederschrift über die 34. Sitzung der Bezirksvertretung Münster-West vom 10.10.2013 (siehe https://www.stadt-muenster.de/sessionnet/sessionnetbi/to0040.php?__ksinr=8905) lesen Sie:

»Punkt 7.2 der Tagesordnung A-W/0010/2013: Die Gestaltungsspielräume für die Konversionsflächen (Freiflächen und Wohnungen) in Gievenbeck sollen erweitert werden. Antrag der CDU-Fraktion vom 22.09.2013

Von der CDU-Fraktion lag nachfolgender Antrag vor: CDU-Fraktion Antrag A-W/0010/2013 der Bezirksvertretung Münster-West vom 22.09.2013

Rat und BV-West mögen beschließen: Im Bereich Borghorstweg/Billerbeckweg sollen die Immobilienerwerber mehr Gestaltungsfreiheiten beim Ausbau der Häuser erhalten…«

Jedoch geht die CDU-Fraktion nicht detailliert auf Schwachstellen im Entwurf des Bebauungsplans ein, sondern fordert nur allgemein mehr Gestaltungsfreiheiten beim Ausbau der Häuser. Der Ratsantrag, den Sie unter https://www.stadt-muenster.de/sessionnet/sessionnetbi/vo0050.php?__kvonr=2004036404&search=1 einsehen können, ist genauso schwammig formuliert. Ich bekam bei vielen Äußerungen von Lokalpolitikern den Eindruck, dass sie neu aufgestellte Bebauungspläne nicht lesen bzw. die Auswirkungen von deren Details nicht interpretieren können. Eine Änderung im vorgestellten Bebauungsplan, die den Einbau von Dachgauben erlauben würde, würde übrigens wenig bringen: Um das Dachgeschoss als Wohnraum nutzen zu können, müsste man eine Treppe im Obergschoss einbauen. Selbst eine kleine Wendeltreppe nimmt dann aber im Obergeschoss und im Dachgeschoss wieder Wohnraum weg, den man eigentlich durch den Ausbau des Dachgeschosses hinzugewinnen will. Bei ca. 40 m² Wohnfläche im Erd- und Dachgeschoss steht dann aber der Wohnraum, den man nach Abzug des Platzbedarfs für die Treppe gewinnt, in denkbar schlechtem Verhältnis zu den Kosten des Dachausbaus. Unter Kosten-/Nutzenaspekten ist nur ein Anbau sinnvoll, und dieser Anbau sollte dann auch zweigeschossig möglich sein, um zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen: doppelt so viel Wohnraum hinzugewinnen als mit einem eingeschossigen Anbau und gleichzeitig die ganze Hauswand statt nur das Erdgeschoss durch den Anbau gegen Kälte dämmen.

Ein Ratsherr, der seit Jahren in allen Ausschüssen für Wohnungspolitik sitzt, sagte mir in diesem Zusammenhang, dass er bisher gar nicht wusste, dass auch Wintergärten zweigeschossig sein könnten. Nachfolgend einige Abbildungen von Wintergärten, darunter auch zweigeschossige Wintergärten:


















Die nachfolgenden Fotos zeigen die Null-Energie-Neubausiedlung "bomenbuurt" in der niederländischen Gemeinde Ulft. Diese Siedlung steht für ein familienfreundliches Leben in einer modernen und grünen Wohnsiedlung. Jung und Alt sollen hier komfortables und vor allem energieneutrales Wohnen genießen können. Für die Null-Energie Häuser dieser Wohnanlage – bisher ein einzigartiges Projekt in den Niederlanden – entwickelten Architekten und Ingenieure ein Energiekonzept, bei dem ungedämmte Wintergärten als klimaausgleichender Wärmepuffer fungieren. Sie tragen wesentlich zum Energieeintrag bei. Erste Messungen haben gezeigt, dass bei Außentemperaturen von minus 4 Grad bei Sonneneinstrahlung eine angenehme Innentemperatur von 20 bis 25 Grad erzielt wird.







Energieneutrales Bauen und Wohnen mit minimaler Umweltbelastung. Für die Realisierung dieser Maxime wurde das Wohnbauprojekt "bomenbuurt" von der niederländischen Wohnungsbaugesellschaft Klomps zusammen mit der Stadt Ulft für einen Architektenwettbewerb ausgeschrieben. Neben der städtebaulichen Einbindung der Neubausiedlung war für die Kombination von energieneutralem Wohneigentum und Null-Energie-Mietwohnungen eine abwechslungsreiche Architektur gefordert, die durch Form- und Materialmix, Verwendung von ökologischen Baustoffen sowie eine nachhaltige Gebäudetechnik gekennzeichnet ist. Weiteres Kriterium war die behindertengerechte Ausstattung mit großzügigen Türen und Lift für die oberen Etagen sowie breite Straßen mit viel Begrünung und Sitzgelegenheiten, die soziale Netzwerke im Wohnumfeld ermöglichen.

Die ansprechenden, von der Architektur her sehr unterschiedlichen Doppelhäuser sind durch Photovoltaik-Module auf den Dächern, Nutzung von Erdwärme und zweigeschossigen Wintergärten, die als zusätzliche Wärmepuffer dienen, völlig autark von der Energieversorgung. Die Erdwärme wie auch die vorgewärmte Luft aus den Wintergärten werden effizient zur Erwärmung der Wohnräume genutzt.

Von den Wohneinheiten sind 39 Wohnungen als Mietobjekte und 22 als Eigentumswohnungen vorgesehen. Um wenig Energie zu verlieren, sind die Gebäude sehr kompakt gebaut. Der zweigeschossige Wintergarten mit 17,5 qm Fläche wurde als ungedämmte Konstruktion konzipiert und zur Gewinnung passiver Solarenergie an der Südseite der Häuser angebaut. Er bezieht die oberen Fenster der Wohnungen mit ein, die Firsthöhe beträgt hier imposante 6,37 m. Auf 2,50 m Höhe ist innenliegend am Haus ein Baldachin als Sonnen- und Blendschutz angebracht. Für die Dachkonstruktion kam ein ungedämmtes Dachsystem mit Einfachverglasung zum Einsatz, das mit einer Neigung von 35 Grad realisiert wurde. Die Belüftung des Wintergartens wird durch integrierte Dachfenster gewährleistet, die automatisch öffnen und schließen.

Mit ein wenig Fantasie kann man sich vorstellen, dass viele der Briten-Reihenhaussiedlungen so zukünftig rückwärtig aussehen könnten, wenn die Bebauungspläne es hergeben würden und wenn Investoren diese Idee umsetzen würden.


Zurück zu den 29 Einfamilienreihenhäusern am Ahausweg und Billerbeckweg:

Die Reihenhäuser haben 80 m² Wohnfläche und sind mit einer Gaszentralheizung ausgestattet. Im Erdgeschoss befinden sich die Küche und das Wohnzimmer, jedoch gibt es kein WC im Erdgeschoss. Alle Reihenhäuser gleichen Baujahrs oder älter in Münster, die nicht von Briten gebaut wurden und derzeit verkauft werden, verfügen selbstverständlich zumindest über ein Gäste-WC im Erdgeschoss. Die Britenhäuser am Ahausweg und Billerbeckweg sind nicht barrierearm und auch nicht zu vertretbaren Kosten barrierearm umgestaltbar. Allein dieser Umstand sollte eigentlich zu einem nicht unerheblichen Abschlag bei der Verkehrswertermittlung führen. Sprengnetter Immobilienbewertung, der Marktführer bezüglich Software für Immobilienbewertung, wird übrigens den Grad der Barrierefreiheit als neues Kriterium in die nächste Version seiner Software einbauen und in sein Lehrbuch ein neues Kapitel bezüglich der Bewertung von Barrierefreiheit einfügen.

Das Badezimmer mit WC und drei Zimmern mit Einbauschränken befinden sich im Obergeschoss. Die Küchen sind mit Einbauküchen (teilweise ohne Elektrogeräte) ausgestattet. Das im Exposé abgebildete Badezimmer (angeblich exemplarisch) macht einen renovierten Eindruck, ebenso die abgebildete (angeblich exemplarische) Küche. Die Böden der Reihenhäuser sind mit Teppich oder Linoleum ausgelegt, Küche und Bad mit Fliesen.

Als Besichtigungstermine werden im Exposé der 4.11.2013 in der Zeit von 10 - 12 Uhr, der 12.11.2013 in der Zeit von 13 - 15 Uhr und der 22.11.2013 in der Zeit von 12 - 14 Uhr genannt. Das Kaufpreisangebot mit dem Betreff "Kaufangebot für das Objekt EFRH Münster-Gievenbeck, Billerbeckweg/Ahausweg - DOVK.VK-146617/9999.3052" soll der BImA bis zum 6.12.2013 vorliegen.


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