Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImAG) und Bundeshaushaltsordnung (BHO)


Am 6.04.2013 veröffentlichten die Westfälischen Nachrichten unter dem Titel "Eine Frage des Wertes – Dr. Gerald Brummund von der BImA zur Preispolitik rund um die Briten-Wohnungen" ein Interview mit Dr. Gerald Brummund, Regionalleiter der BImA. Dieses Interview finden Sie hier:
https://www.wn.de/muenster/eine-frage-des-wertes-1996041

Dr. Brummund äußerte sich wie folgt: »Bei der öffentlichen Diskussion über die Vermarktung der ehemaligen Britenliegenschaften darf man den gesetzlichen Auftrag der BImA nicht außer Acht lassen. Die BImA wurde 2005 als zentrales Immobilienunternehmen des Bundes gegründet. Sie ist gesetzlich verpflichtet, nach kaufmännischen Grundsätzen zu handeln und Vermögen wirtschaftlich zu veräußern, das heißt, dieses darf nur zum vollen Wert verkauft werden. Anders ausgedrückt: Die BImA muss im Interesse des Steuerzahlers am Markt orientierte Preise erzielen. Verbilligungen sind rechtswidrig. Wenn die Vorgaben für die BImA geändert werden sollen, kann dies nur durch den Gesetzgeber geschehen. Hier wäre die Politik gefordert.«


Was sind nun die gesetzlichen Vorgaben für die Veräußerung von Bundesliegenschaften?

Das BImA-Gesetz heißt richtig "Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImAG)". Sie finden es unter http://www.gesetze-im-internet.de/bimag und als PDF-Datei unter http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bimag/gesamt.pdf. Darin steht unter § 1 "Errichtung, Zweck, Sitz": »(1) …Die Bundesanstalt hat das Ziel, eine einheitliche Verwaltung des Liegenschaftsvermögens des Bundes nach kaufmännischen Grundsätzen vorzunehmen und nicht betriebsnotwendiges Vermögen wirtschaftlich zu veräußern.«

Die BImA muss sich beim Verkauf von Bundesliegenschaften aber auch an die Bundeshaltshaltsordnung (BHO) § 63 halten. Unter http://www.gesetze-im-internet.de/bho/__63.html kann man nachlesen: »(3) Vermögensgegenstände dürfen nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Ausnahmen können im Haushaltsplan zugelassen werden. Ist der Wert gering oder besteht ein dringendes Bundesinteresse, so kann das Bundesministerium der Finanzen Ausnahmen zulassen.«

Paragraph 64 (3) der Bundeshaushaltsordnung (http://www.gesetze-im-internet.de/bho/__64.html) besagt noch Folgendes: »Für zu erwerbende oder zu veräußernde Grundstücke ist eine Wertermittlung aufzustellen.«

Im Einzelnen kann man nun hinterfragen, was unter "vollem Wert" laut Bundeshaushaltsordnung § 63 und was unter "Wertermittlung" laut Bundeshaushaltsordnung § 64 zu verstehen ist, und wie zu interpretieren ist, dass die BImA laut BImA-Gesetz bei der Veräußerung nach kaufmännischen und wirtschaftlichen Grundsätzen vorgehen muss.


Zum Sinn und Unsinn der durch viele Politiker geforderten Änderung des BImA-Gesetzes


In vielen Zeitungsartikeln konnte man lesen, dass diverse Politiker aller Parteien eine Änderung des BImA-Gesetzes forderten. Die SPD-Bundestagsfraktion stellte am 12.06.2012 einen Antrag, den Sie unter http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/099/1709930.pdf finden. Diesem Antrag nach sollte der Deutsche Bundestag die Bundesregierung aufforden, einen Gesetzentwurf zur Änderung des Gesetzes über die BImA mit folgendem Inhalt vorzulegen:

1. Ergänzung des in § 1 formulierten Ziels, um städtebauliche und regionalpoli-
tische Belange von Bund, Ländern und Kommunen stärker zu berücksichtigen;

2. Neufassung der in § 4 enthaltenen Regelungen betreffend den Aufbau und die
Organisation der BImA, um sie im Hinblick auf eine stärkere fachliche Gewich-
tung städtebaulicher und regionalpolitischer Aspekte bei Veräußerungs- und
Verwaltungsprozessen strukturell und personell zu optimieren.


Schaue ich mir den § 4 "Organe, Satzung" des Gesetzes über die BImA unter http://www.gesetze-im-internet.de/bimag/__4.html an, so ist vermutlich mit der zweiten Forderung beabsichtigt, dass im Vorstand und im Verwaltungsrat der BImA zukünftig nicht nur Mitarbeiter des Bundesfinanzministeriums sitzen sollten, sondern auch Mitarbeiter des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtplanung, denn so könnte eine Balance zwischen den gewinnorientierten Zielen des Bundesfinanzministeriums beim Verkauf von Bundesimmobilien und den wohnungsbau-politischen und stadtplanungspolitischen Zielen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtplanung erreicht werden. Insgesamt kommt mir dieser Antrag aber sehr schwammig und unausgegoren vor. Er beschreibt nicht, wie eine Änderung des BImA-Gesetzes detailliert aussehen oder gar formuliert sein sollte.

Unter http://dipbt.bundestag.de/dip21/btd/17/094/1709405.pdf finden Sie den Antrag "Konversion – Zwischen Verwertungsdruck und nachhaltigen Konzepten" von BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN vom 25.04.2012 an den Deutschen Bundestag. Dieser Antrag ist sehr detailliert und stellt so viele Forderungen auf, dass man sich fragen muss, ob und wie dieser Forderungskatalog durch eine Anstalt wie die BImA mit begrenztem Personal und endlichen Ressourcen in der Praxis überhaupt umgesetzt werden kann.

Unter http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/103/1710334.pdf finden Sie einen Gesetzentwurf des Bundesrats vom 18.07.2012 zur Änderung des BImA-Gesetzes mit folgendem Wortlaut:

Artikel 1
Änderung des Gesetzes über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
In § 1 Absatz 1 des Gesetzes über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vom
9. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3235), das zuletzt durch Artikel 15 Absatz 83 des
Gesetzes vom 5. Februar 2009 (BGBl. I S. 160) geändert worden ist, wird nach
Satz 5 folgender Satz eingefügt:

"Bei der Verwaltung und Verwertung ehemals militärisch genutzter Liegenschaften hat sie
gleichrangig sicherzustellen, dass die strukturpolitischen Ziele des Bundes, der Länder und
der Kommunen im Sinne einer nachhaltigen Regionalentwicklung berücksichtigt werden."


Vermutlich wäre es nach einer derartigen Ergänzung des BImA-Gesetzes für Mitarbeiter der BImA in der Praxis so gut wie unmöglich, im Einzelfall nachvollziehbar begründet zu entscheiden, auf welche Art und Höhe der "Vergünstigungen" (Subventionen durch den Bund oder durch das jeweilige Bundesland) eine Konversionsstadt dann ein Anrecht hätte, zu ermäßigten Preisen Bundesliegenschaften zu erwerben oder bei Infrastrukturmaßnahmen, die im Zuge einer Konversion notwendig werden (Straßen, Kindergärten, Grundschulen bauen, unterirdische Versorgungsleitungen erneuern usw.), eine finanzielle Unterstützung zu erhalten. Würde die BImA garkeine oder eine Vergünstigung gewähren, die der jeweiligen Stadt zu gering erschiene, so würde diese Stadt eventuell eine Klage einreichen. Bekäme sie eine Vergünstigung, so würden Nachbargemeinden eventuell klagen, weil sie keine öffentlichen Mittel seitens der BImA bzw. des Bundes erhalten, um ihre wohnpolitischen und verkehrspolitischen Probleme ebenfalls in den Griff zu bekommen.

Auf Anfrage antwortete mir NRW-Bauminister Michael Groschek am 22.03.2013 wie folgt:

»...Alle Bundesländer fordern einheitlich von der Bundesregierung, die Vermarktungspraxis der BImA so auszugestalten, dass Konversionsprozesse vor Ort unterstützt und nicht erschwert werden. Im Kern geht es um zwei Forderungen:

1. Der Verbilligung von Grundstücken für Gemeinbedarfsnutzungen bzw. Wohnungsbau, wie dies in der sogenannten Verbilligungsrichtlinie in der Vergangenheit möglich war.

2. Änderung des BImA-Gesetzes in der Weise, dass neben den wirtschaftlichen Zielsetzungen auch die strukturpolitische Verantwortung im Geschäftsmodell der BImA verankert wird.

Beiden Forderungen ist die Bundesregierung bisher nicht nachgekommen, und bei realistischer Einschätzung muss man davon ausgehen, dass zumindest in dieser Legislaturperiode sich in der Beziehung nichts mehr tun wird.

In der Praxis bedeutet dies, dass Grundstücke durch die BImA generell zum vollen Wert veräußert werden. Dieser Wert wird entweder über Ausschreibungen ermittelt (Höchstgebot) oder nach gesetzlichen Vorgaben gutachterlich ermittelt.

Am 21.03.2012 hat der Haushalts- und Finanzausschuss des Bundes ein sogenanntes Erstzugriffsrecht der Kommunen verankert. Hier wird der BImA die Möglichkeit eröffnet, Grundstücke an Gebietskörperschaften sowie an privat-rechtliche Gesellschaftlichen/Unternehmen, Stiftungen oder Anstalten, an denen die Kommune/Gebietskörperschaft mehrheitlich beteiligt ist, zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert ohne Bieterverfahren zu veräußern. Es handelt sich also um eine Preisermittlung außerhalb des Bieterverfahrens, allerdings ist hiermit keine Preisermäßigung verbunden.

Nach Aussagen der Stadt Münster wird für verschiedene Wohnstandorte vom Erstzugriffsrecht Gebrauch gemacht. Die BImA hat einen unabhängigen Drittgutachter mit der erneuten Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt. Diese Verfahrensweise entspricht der geltenden Rechtslage und ist insofern nicht zu beanstanden. Dass aus Sicht der Länder und Kommunen gerade in Gebieten mit einem hohen Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt andere Regelungen wünschenswert wären, bleibt unbenommen. Dies zu ändern fällt in die Zuständigkeit des Deutschen Bundestages.«

Fraglich ist, ob durch eine Änderung oder Ergänzung das bestehende BImA-Gesetz nicht eher "verschlimmbessert" würde. Würde die Änderung dazu führen, dass Konversionsprozesse zügiger oder träger ablaufen, dass Konversionsprozesse den Steuerzahler mehr oder weniger Geld kosten, dass leerstehende Soldatenhäuser schneller oder langsamer dem Wohnungsmarkt zugeführt werden? Würde durch eine derartige Änderung mehr oder weniger Gerechtigkeit und Sinnhaftigkeit entstehen, was die Verteilung von Bundesfinanzmitteln angeht – in Bezug auf die finanziell besser und schlechter gestellten Konversionsstädte, und in Bezug auf Nicht-Konversionsstädte in deren Verhältnis zu Konversionsstädten? Denn die Nicht-Konversionsstädte würden von einem geänderten BImA-Gesetz ja nicht profitieren, sondern eher darunter leiden, wenn die strukturpolitischen Ziele von Konversionsstädten berücksichtigt (sprich zusätzlich subventioniert) würden, die strukturpolitischen Ziele von Nicht-Konversionsstädten aber unberücksichtigt blieben.

Ich persönlich komme zu dem Ergebnis, dass man bezüglich einer Änderung des BImA-Gesetzes zwischen Wohnsiedlungen, Kasernen und anderen Objekten wie militärischen Flugplätzen oder unbebauten Liegenschaften (Wälder, militärische Übungsgelände) differenzieren sollte, weil die Optionen der Weiternutzung dieser Objekte zu unterschiedlich sind, als dass man sie "über einen Kamm scheren kann". Soldatenhäuser sollten in einem transparenteren Bieterverfahren vorrangig direkt den Bürgern angeboten werden. Dabei sollte allerdings im Einzelfall geprüft werden, ob die Häuser energetisch und wirtschaftlich betrachtet noch sanierungswürdig sind. Ist das nicht der Fall, so sollten die Häuser durch die BImA abgerissen und damit Bauland geschaffen werden, welches dann von der BImA meistbietend verkauft würde. Die Kommunen könnten durch die Erstellung von Bebauungsplänen im Vorfeld entscheiden, ob dort zukünftig unter Berücksichtigung von Barrierefreiheit und Passivhausstandard Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser errichtet werden sollten.

So oder so, die gesamte Materie ist so kompliziert, dass in absehbarer Zeit nicht damit zu rechnen ist, dass das BImA-Gesetz geändert wird und Münster von dieser Änderung noch profitieren könnte. Meiner Meinung nach wäre es gar nicht nötig oder zumindest nicht vorrangig notwendig, das BImA-Gesetz zu ändern. Stattdessen sollten die Politiker fordern, dass der § 63 "Erwerb und Veräußerung von Vermögensgegenständen" der Bundeshaushaltsordnung und darin speziell der Begriff "voller Wert" so interpretiert wird, wie ihn ein von einer IHK öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger interpretieren würde: als Verkehrswert, der mittels Sachwertverfahren bzw. Ertragswertverfahren so errechnet wird, wie es die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtplanung herausgegebenen Gesetze, Vorschriften und Richtlinien vorgeben. Würden die BImA-Mitarbeiter den Verkehrswert auf diese Weise ermitteln und anschließend in ihren Verkaufsexposés veröffentlichen, und würden sie auch das Gutachten, in dem der Verkehrswert auf diese Weise berechnet wurde, veröffentlichen, so könnte ein sachverständiger Dritter leicht überprüfen, ob die von der BImA veröffentlichten Kaufpreisvorstellungen fair oder überzogen sind.

Sowohl Lokalpolitiker aus Münster als auch Landtagsabgeordnete wie beispielsweise NRW-Bauminister Michael Groschek und Bundestagsabgeordnete (beispielsweise Christoph Strässer, Sybille Benning, Hubertus Zdebel) haben meiner Meinung nach bei der Forderung nach einer Änderung des BImA-Gesetzes nur die Vorteile für oft relativ reiche Konversionsstädte wie Münster, München, Heidelberg und Schweinfurt und natürlich ihre Wähler im Sinn, wollen jedoch trotz mehrfacher Kritik durch mich nicht einsehen oder gar vertreten, dass jede finanzielle Bevorzugung dieser Konversionsstädte durch eine entsprechende Änderung des BImA-Gesetzes, welche einer Subventionierung gleich käme, automatisch zu Lasten derjenigen Kommunen geht, die nicht durch eine Konversion betroffen sind. "Betroffen" ist eigentlich das falsche Wort, denn es ist ja wie ein Geschenk für die Konversionsstädte, dass plötzlich hunderte Soldatenhäuser als zusätzliches Angebot auf den Markt kommen und den angespannten Wohnungsmarkt entlasten. Diejenigen Nicht-Konversionsstädte, die ebenfalls einen Mangel an Wohnraum haben, müssen ohne dieses Geschenk klarkommen. Auch diese Nicht-Konversionsstädte haben Infrastrukturprobleme wie einen Mangel an Kindergärten und marode Straßenbeläge, unansehnliche Bürgersteige und erneuerungsbedürftige unterirdische Versorgungsleitungen, doch die Nicht-Konversionsstädte müssen ihre Probleme ohne finanzielle Zuschüsse seitens der BImA oder des Bundes lösen. Warum sollten dann die Konversionsstädte in irgendeiner Weise finanziell bevorzugt werden?

Eine derartige Änderung des BImA-Gesetzes wäre aus Landessicht kontraproduktiv, auch in Hinblick auf die von Herrn Oberbürgermeister Markus Lewe immer wieder betonte Wichtigkeit der Zusammenarbeit mit den umliegenden Kommunen: Jeder Euro, der seitens des Bundes oder des Landes NRW der Stadt Münster geschenkt wird, steht anderswo nicht mehr zur Verfügung, beispielsweise dafür, strukturschwache Kommunen zu stärken. Gleich im ersten Punkt "Münster betreibt eine Stadtentwicklungspolitik und Wohnungsbaupolitik auf Kosten der umliegenden Gemeinden" unter dem Menüpunkt »Allgemeine Kritik am bisherigen Planungsprozess und Planungsstand Ende 2012« führe ich Zitate von Politikern und Mitarbeitern der Stadtverwaltung Münster, aber auch von Redakteuren der Lokalpresse auf, aus denen hervorgeht, dass diese Lokalpolitiker und andere Verantwortliche eine Sichtweise an den Tag legen, die nur scheinbar den Bürgern aus Münster nützt, den Bürgern der Nachbargemeinden jedoch schadet: "Des einen Freud, des anderen Leid!" Ich persönlich vermute, dass beispielsweise die Lokalpolitiker in Steinfurt oder Hamm es nicht so toll fänden, wenn die BImA in Folge eines geänderten BImA-Gesetzes die Stadt Münster finanziell dabei unterstützen würde, dass Häuser in Münster für Bewohner aus Steinfurt oder Hamm preiswerter werden und dann noch mehr junge, gut ausgebildete Bürger aus Steinfurt und Hamm nach Münster abwandern. Und was haben eigentlich die Bürger aus Münster davon, wenn noch mehr bisherige Pendler in Münster sesshaft werden?

Hinterfragen Sie diese Politik einmal sehr kritisch, und lesen Sie dann die Zeitungsartikel der Westfälischen Nachrichten und der Münsterschen Zeitung zukünftig genau so kritisch! Und wenn Ihnen dann ein Licht aufgeht, so lassen Sie die Lokalpolitiker zukünftig wissen, was tatsächlich in Ihrem (!) Interesse ist und was nicht!


Was nun speziell den Konversionsprozess in Münster angeht, vertrete ich folgende Standpunkte:

Spätestens mit dem Beschluss, dass die allgemeine Wehrpflicht vorerst ausgesetzt wird, dass in Deutschland die Truppenstärke der Bundeswehr reduziert werden solle und dass allgemein bei der Bundeswehr massiv eingespart werden solle, hätte den verantwortlichen Mitarbeitern der Stadt Münster und den Lokalpolitikern klar sein müssen, dass auch das finanziell gebeutelte Großbritannien bei seinem Militär einsparen würde und man die in Deutschland stationierten Soldaten eher als 2019 abziehen würde, denn seit der Wiedervereinigung und dem Zusammenbruch der Sowjetunion gab es keine Gründe mehr, in Deutschland diese britischen Truppenteile zu belassen. Spätestens ab diesem Zeitpunkt hätte man anfangen müssen, finanzielle Rückstellungen für den Zeitpunkt zu bilden, ab dem die britischen Kasernen und die britischen Soldatenhäuser übergeben werden würden. Eine relativ reiche Stadt wie Münster hätte die finanziellen Mittel selbst stemmen müssen, um die Planungs- und Infrastrukturprobleme einer Konversion in den Griff zu bekommen. Hier hat es unverzeihliche Versäumnisse gegeben!

In der Ratsvorlage V/0728/2012 vom 2.10.2012 zur Konversion, die vom Stadtrat am 7.11.2012 beschlossen wurde, werden allein die Infrastrukturkosten für in den Britensiedlungen fehlende Kindertagesstätten, Grundschulen und Spielplätze auf 20 Mio. Euro geschätzt. Die zugehörige Textpassage aus der Ratsvorlage V/0728/2012 können Sie hier nachlesen: folgekostenbezogene Positionierung

Der Stadtrat erteilte der Stadtverwaltung den Auftrag, mit der BImA zu verhandeln, dass sich die BImA an diesen Kosten beteiligen solle. Gleichzeitig steht jedoch in dieser Ratsvorlage, dass die BImA aufgrund deren gesetzlichen Auftrags vermutlich gar nicht die Möglichkeit hat, sich an Infrastrukturkosten zu beteiligen. Der Stadtrat versäumte es aber damals, für diesen Fall der Stadt den Auftrag zu geben, entsprechende finanzielle Rückstellungen zu bilden. Auch hierbei handelt es sich um ein kaum fassbares Versäumnis, oder um unglaubliche Naivität. Seitens der Presse wurden die Bürger übrigens nie darüber aufgeklärt, welche finanziellen Belastungen durch diese notwendigen Infrastrukturmaßnahmen in den nächsten Jahren auf den städtischen Haushalt zukommen. Ich selbst stellte entsprechende Anfragen an die Stadt und an Lokalpolitiker mit Kopien an die Presse. Dabei wies ich darauf hin, dass die geschätzten 20 Mio. Infrastrukturkosten vermutlich zu niedrig angesetzt sind, weil man nicht nur zusätzliche Kindertagesstätten und Spielplätze bauen und Grundschulen erweitern muss, wenn immer mehr Auswärtige diese Britenhäuser kaufen und mit ihren Kindern dorthin ziehen, sondern vermutlich auch Straßen, Bürgersteige und unterirdische Versorgungsleitungen in den Britenhaussiedlungen und auf den beiden Kasernengeländen in Schuss bringen muss.

An Kaufinteressierte in diesem Zusammenhang der dringende Rat: Schätzen Sie vor der Abgabe von Kaufgeboten ab, wann und in welcher Höhe Anliegerkosten auf Sie zukommen werden, wenn der Straßenbelag und der Bürgersteig oder die unterirdischen Versorgungsleitungen inklusive der Hausanschlüsse erneuert werden müssen!

Die im Ratsbeschluss V/0728/2012 vorgesehenen Paketverkäufe kritisierte ich bereits Anfang 2013 und verweise diesbezüglich auf den Menüpunkt »weitere geplante Paketverkäufe von Britenhäusern sofort stoppen«. Unter der Abschnittsüberschrift »Alternative 1: Die Zuwegungen zu den Häusern durch BImA und W+S vor dem Verkauf so verlegen, dass Anbauten zur Sonnenseite möglich werden« im Menüpunkt »Coerde - Wohnstandort Volbachweg« beschrieb ich bereits vor dem damaligen Verkauf von zwölf Einfamilienreihenhäusern westlich des Volbachwegs Möglichkeiten, wie die BImA im Zusammenspiel mit der Wohn- und Stadtbau Münster GmbH eine Reihenhaussiedlung vor dem Verkauf sinnvoll umgestalten, sanieren und modernisieren könnte, und dabei eine Win-Win-Situation für die BImA und die Bürger schaffen würde. Könnte man das BImA-Gesetz so umgestalten, dass eine sinnvolle Sanierung und Modernisierung vor dem eigentlichen Verkauf möglich würde, so wäre diese Art von Umgestaltung des BImA-Gesetzes vielleicht überlegenswert und machbar, ohne dass die BImA unter Wert verkauft und ohne dass sie Bundesfinanzmittel verschleudert.


Verkauft die BImA Immobilien provisionsfrei?


Paragraph 6 "Finanzierung" des BImA-Gesetzes besagt: »(1) Die Anstalt deckt ihren Aufwand für die ihr nach § 2 übertragenen Aufgaben aus den Erträgen der Verwaltung und Verwertung des ihr übertragenen Bundesvermögens und aus vereinbarten Erstattungen…«

Wenn die BImA laut § 6 ihren Aufwand auch aus der Verwertung von Bundesvermögen, somit auch aus dem Verkauf von Bundesimmobilien decken muss, so könnte man daraus folgern, dass sie auf den ermittelten Verkehrswert noch diejenigen Kosten für Verwaltung und Vermarktung aufschlagen muss, die aufgrund des Verkaufs anfallen. Die Kaufpreisvorstellung, die für eine Immobilie im Verkaufsexposé genannt wird, wäre dann die Summe aus dem ermittelten Verkehrswert und den Kosten, die durch die Tätigkeit der BImA-Mitarbeiter entstehen. Das wiederum wäre dann eine Erklärung dafür, warum die in den Verkaufsexposés veröffentlichten Kaufpreisvorstellungen der BImA oft überzogen erscheinen.

Ich fasse das Wesentliche aus meiner Sicht zusammen und ziehe daraus meine Schlüsse für das BImA-Gesetz:

Paragraph 6 "Finanzierung" des BImA-Gesetzes besagt: »(1) Die Anstalt deckt ihren Aufwand für die ihr nach § 2 übertragenen Aufgaben aus den Erträgen der Verwaltung und Verwertung des ihr übertragenen Bundesvermögens und aus vereinbarten Erstattungen…«

Solange die BImA sich selbst finanzieren muss, statt aus Steuergeldern finanziert zu werden, muss sie beim Verkauf von Wohnhäusern auf den Verkehrswert die Kosten der Vermarktung durch die BImA aufschlagen. Entweder dürfen die BImA-Mitarbeiter dann nicht (!) behaupten, dass die BImA provisionsfrei verkauft, denn dadurch entsteht für den Kaufinteressent der Eindruck, dass er bei der BImA günstiger als bei freien Immobilienmaklern ein Wohnhaus erstehen kann. Wenn die BImA-Mitarbeiter nicht (!) behaupten, dass die BImA provisionsfrei verkauft, so muss jedoch der Kaufinteressent laut Paragraph 6 "Finanzierung" des BImA-Gesetzes davon ausgehen, dass die von der BImA genannten Kaufpreisvorstellungen eine Bearbeitungsgebühr enthalten. Jedoch sollte in den Verkaufexposés auch klipp und klar stehen, dass es sich bei den Kaufpreisvorstellungen um die von BImA-Mitarbeitern ermittelten Verkehrswerte zuzütlich Bearbeitungsgebühr handelt. Alternativ könnte die BImA Kaufpreisvorstellungen nennen, die mit den von ihr ermittelten Verkehrswerten übereinstimmen, und – wie freie Immobilienmakler – dazu schreiben, dass auf das Höchstangebot, dem später der Zuschlag erteilt wird, vom Käufer zusätzlich eine Gebühr von x Prozent zu zahlen ist.

Die bisherige Vorgehensweise der BImA-Mitarbeiter (Auflegen einer Folie bei der Vorstellung der BImA, in der der Satz steht, dass die BImA provisionsfrei verkaufe) führt jedenfalls zu Unklarheiten, Intransparenz und Marktverzehrungen am Immobilienmarkt der jeweiligen Konversionsstadt. Und mich kann nur wundern, dass die in dieser Stadt tätigen freien Immobilienmakler stillhalten.

An dieser Stelle des BImA-Gesetzes könnte die Politik einhaken: Man könnte hinterfragen, warum im Geschäftsbereich des Bundesfinanzministeriums eine rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts namens "Bundesanstalt für Immobilienaufgaben" existiert, die ihre eigene Finanzierung selbst sicherstellen muss, statt wie andere Behörden und Anstalten des öffentlichen Rechts aus Steuergeldern finanziert zu werden. Beim Verkauf von Bundesimmobilien zahlt der Käufer ja bereits Grunderwerbssteuer an den Staat. Allein diese vom Staat vereinnahmte Grunderwerbsteuer ist vermutlich ausreichend groß, um diejenigen Kosten abzudecken, die durch die Tätigkeit der BImA als Bundesimmobilienmakler anfallen.


"voller Wert" laut Bundeshaltshaltsordnung und Verkehrswert

Fraglich ist, was rechtlich unter "voller Wert" laut § 63 (3) und was unter "Wertermittlung" laut § 64 (3) der Bundeshaushaltsordnung zu verstehen ist. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtplanung macht Vorgaben für die Wertermittlung von Immobilien:

- Baugesetzbuch (BauGB)
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Wertermittlungsrichtlinie (WertR)
- Bewertungsgesetz (BewG)
- Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung (§§ 15, 16 ImmoWertV)
- Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV)
- Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV)

Fragt man einen von einer IHK öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter, was er unter dem "vollen Wert" laut Bundeshaushaltsordnung § 63 versteht, so wird er antworten, dass es sich um den Verkehrswert handelt, den er nach der Sachwert-, Ertragswert- und/oder Vergleichswertmethode ermittelt. Dabei hält er sich an die oben genannten Gesetze, Verordnungen und Richtlinien. Viele dieser Immobilienwertgutachter arbeitet mit der Software von Sprengnetter Immobilienbewertung und nach den Lehrbüchern dieses Unternehmens. Software und Lehrbücher basieren wiederum auf den oben aufgezählten Gesetzen und Vorschriften.

Doch für wen sind die oben aufgeführten Gesetze, Verordnungen und Richtlinien zur Immobilienbewertung eigentlich bindend? Tatsächlich machen die oben genannten Gesetzestexte selbst keine Aussagen darüber, wer sie zwingend anwenden muss. Und auch das BImA-Gesetz enthält keinen Hinweis, ob sich die BImA-Mitarbeiter bei der laut Bundeshaushaltsordnung § 64 (3) vorgeschriebenen Wertermittlung an die Vorgaben des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtplanung halten müssen. Genau hier setze ich an, wenn ich einen Parlamentarischen Untersuchungsausschuss zur Klärung der Frage fordere, wie die BImA-Mitarbeiter vorgehen müssen, wenn sie die später in den Verkaufsexposés veröffentlichten Kaufpreisvorstellungen ermitteln und sich dabei laut BImA-Gesetz an kaufmännischen und wirtschaftlichen Grundsätze halten müssen.

Dazu ein weiteres Zitat aus dem Interview zwischen WN-Redakteur Klaus Baumeister und Dr. Gerald Brummund, Regionalleiter der BImA:

»Die städtische Wohn- und Stadtbau beabsichtigt den Kauf von etlichen Wohnstandorten, um die bestehenden Einfamilienhäuser sodann zu günstigen Preisen zu vermieten. Diese Objekte sind aus Sicht der Bima für soziale Zwecke weniger geeignet, weil der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in der Regel kaum eine günstige Miete zulässt. Hier warten wir zurzeit auf die ersten Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters. Auf dieser Grundlage werden die Verhandlungen mit der Wohn- und Stadtbau fortgesetzt.«

Bei Paketverkäufen von Soldatenhäusern an die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH wird ein von einer IHK öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Von IHK öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter halten sich alle an die Vorgaben des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtplanung zur Wertermittlung. Sie wenden das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren an, selten auch das Vergleichswertverfahren, und das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtplanung schreibt vor, wie diese Verfahren anzuwenden sind. Schaut man sich derartige Verkehrswertgutachten an, so stellt man fest, dass das Vergleichswertverfahren nur dann zum Zuge kommt, wenn es in jüngster Zeit eine ausreichend große Zahl von Verkäufen von vergleichbaren Immobilien gab, und wenn alle benötigten Parameter (Kaufpreis, Lage und Größe des Grundstücks, Art und Ausstattung der Bebauung usw.) dieser Vergleichsobjekte bekannt waren, um aus diesen Vergangenheitsverkäufen brauchbare Rückschlüsse auf den Verkehrswert des zu bewertenden Objekts ziehen zu können.

Bei Einzelverkäufen von Britenhäusern im Bieterverfahren stellte ich allerdings fest, dass die BImA-Mitarbeiter sich bei der Wertermittlung nicht an die Vorgaben des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtplanung halten. Sie ermittelten und ermitteln auch zukünftig laut eigenen Aussagen den Verkehrswert der Britenhäuser in Münster nur nach dem Vergleichswertverfahren.

Quelle: http://www.wn.de/Muenster/Stadtteile/Coerde/Zwischenbericht-Vermarktung-der-Britenwohnungen-in-Coerde-startet-mit-Volbachweg
»Wertgutachten seien nicht geplant, der Aufwand sei zu groß, so die Vertreter der BImA.«

Durch dieses Vorgehen bei der Wertermittlung haben die BImA-Mitarbeiter meiner Meinung nach gegen die Sorgfaltspflicht verstoßen, die der Bürger erwarten darf. Denn gerade weil es sich bei der BImA um eine Anstalt des öffentlichen Rechts handelt, vertraut der am Kauf eines Britenhauses interessierte Bürger darauf, dass die im Verkaufsexposé genannte Kaufpreisvorstellung sachkundig und mit der gebotenen Sorgfalt ermittelt wurde.


Bereits erzielte Verkaufspreise rechtfertigen zukünftig die hohen Kaufpreisvorstellungen der BImA

An dieser Stelle muss ich allerdings zugeben, dass meine gesamte Argumentation spätestens in 2014 eventuell nicht mehr greifen wird. Ich behaupte ja, dass es in der Vergangenheit keine vergleichbaren Verkaufsfälle von gebrauchten Immobilien in Münster gab, aufgrund derer der Verkehrswert von neu zur Vermarktung anliegenden Britenhäusern lediglich nach der Vergleichswertmethode bestimmt werden konnte. Im Jahr 2011 wurden nun aber 31 vergleichbare Britenreihenhäuser in der Grawertstraße verkauft, und wenn ich richtig mitgezählt habe, vermarktete die BImA im Jahr 2013 weitere 188 Britenhäuser. Insgesamt hat die BImA somit zwischen 2011 und 2013 219 Britenhäuser verkauft. Bei Anwendung des Sachwertverfahrens und des Ertragwertverfahrens kam ich zu dem Ergebnis, dass nur die 16 relativ neuen Reihenhäuser am Wilhelm-Holthaus-Weg preisgünstig verkauft wurden, während die übrigen 203 Häuser, die aus den 50er und 60er Jahren stammen, überteuert angeboten wurden.

Wenn die BImA nun in 2014 und den Folgejahren weitere Britenhäuser vermarktet, so kann sie sich bei der Bestimmung des Verkehrswertes auf die Kaufpreise berufen, die sie in 2011 und 2013 bei insgesamt 219 Britenhäusern erzielte. Auch wenn die bei diesen Verkäufen erzielten Preise mir zu hoch erschienen, so wurden sie gezahlt. Somit kann die BImA zukünftig zu Recht argumentieren, dass die Vergangenheitsverkäufe gezeigt haben, dass höhere Preise für gebrauchte Häuser erzielbar waren, als ich es mittels Sachwert- und Ertragswertverfahren erwartet hätte. Und somit kann die BImA dann auch behaupten, dass es zukünftig ausreicht, nur aufgrund des Vergleichswertverfahrens weitere Verkehrswerte zu ermitteln, weil die Ermittlung von Sachwert und Ertragswert zu Preisen führen, die unterhalb des erzielbaren Verkehrswertes liegen und folglich den "vollen Wert" laut Bundeshaushaltsordnung § 63 (3) nicht widerspiegeln.

Der Markt (Angebot und Nachfrage) hat immer recht! Trifft ein geringes Angebot auf eine hohe Nachfrage, so steigt der Preis solange, bis zu diesem dann erhöhten Preis sich wieder ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bildet. Doch dieser Mechanismus wirkt auch in die umgekehrte Richtung: Erscheint der Preis den Nachfragern zu hoch, so kaufen die Nachfrager nicht mehr, und zwangsläufig müssen die Anbieter ihre Preise dann senken.

Großinvestoren, also solche, die Britenhaus-Pakete kaufen wollen, schauen allerdings genau hin, verlassen sich nicht nur auf die Vergleichswertmethode, sondern kalkulieren auch weiterhin nach Sachwert- und Ertragswertverfahren, welchen Preis sie maximal zahlen dürfen, um den von ihnen gewünschten Profit einfahren zu können. Für diese Investoren ist ein Einstieg zu inzwischen sehr hohen Preisen nur solange akzeptabel, wie sie glauben, anschließend entsprechend hohe Mieten oder noch höhere Wiederverkaufspreise erzielen zu können. Doch ist der Immobilienmarkt genau so wenig wie der Aktienmarkt eine Einbahnstraße, die immer nur nach oben führt. Und wie bei jedem Berg ist irgendwann der Gipfel erklommen. Ein Profit ist dann zu diesen Einstandspreisen nicht mehr möglich, die Investoren bleiben aus, und die Preise beginnen zu fallen.


Vorgehensweise bei Zwangsversteigerungen von Immobilien

Hier ist ein Vergleich mit Zwangsversteigerungen von Immobilien durch Amtsgerichte interessant. Jedes Amtsgericht, das eine Zwangsversteigerung einer Immobilie durchführt, beauftragt vorher einen fachkundigen Wertgutachter mit der Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Verkehrswerts. Dieser Verkehrswert wird dann in der Amtlichen Bekanntmachung der Zwangsversteigerung genannt. Er bildet die Grundlage für die 7/10- und 5/10-Untergrenze, die beim ersten Zwangsversteigerungstermin mindestens geboten werden muss. um eine Verschleuderung zu verhindern. Der Zuschlag ist im ersten Versteigerungstermin von Amts wegen zu versagen, wenn das Meistgebot unter 5/10 des Verkehrswertes liegt (§ 85 a ZVG). Liegt das Meistgebot über 5/10, so wäre ein Zuschlag von Amts wegen möglich. Doch auch in diesem Fall ist ein Zuschlag auf Antrag eines dazu Berechtigten (in der Regel der Gläubiger, der bei 5/10 des Wertes noch nicht vollständig befriedigt ist) zu versagen, wenn nicht mindestens 7/10 geboten wurden (§74 a ZVG). Der Berechtigte kann diesen Antrag stellen, er muss es nicht. Wurde bereits einmal der Zuschlag versagt, weil die 5/10 oder die 7/10 Grenze nicht erreicht wurde, kann in einem weiteren Zwangsversteigerungstermin der Zuschlag auch für weniger als 5/10 des Verkehrswertes erteilt werden. Das Gericht hat dabei jedoch darauf zu achten, dass kein Schuldnervermögen verschleudert wird. Die Grenze dafür liegt in jedem Einzelfall anders, in der Regel jedoch bei 20 - 30 Prozent des Verkehrswertes.

Richter oder Rechtspfleger, die Zwangsversteigerungen bei Amtsgerichten durchführen, sind nun nicht durch ein Gesetz oder eine Verordnung gezwungen, einen Gutachter mit einer Verkehrswertermittlung zu beauftragen. Folglich müssen sie auch nicht einen von einer IHK öffentlich bestellten und vereidigten Wertgutachter mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen. Doch ist mir kein Fall bekannt, in dem bei einem Amtsgericht eine Immobilie versteigert wurde, ohne dass vorher durch einen Sachverständigen der Verkehrswert in einem schriftlich erstellten Gutachten ermittelt wurde. Außerdem liegen die Verkehrswertgutachten immer früh genug zur Einsichtnahme aus, damit Interessenten, die bei der Zwangsversteigerung mitbieten wollen, vorher Einsicht in das Gutachten nehmen können.

Nebenbei bemerkt ist es schon sehr merkwürdig, dass das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwickung einen vermutlich beträchtlichen Aufwand betreibt, um Gesetze, Verordnungen und Richtlinien zur Wertermittlung von Immobilien herauszugeben und regelmäßig zu überarbeiten, ohne dass Zielgruppen benannt sind, die sich an diese Gesetze, Verordnungen und Richtlinien definitiv halten müssen. Wenn nicht einmal Behörden wie Amtsgerichte oder öffentlich-rechtliche Anstalten wie die BImA sich an diese Vorgaben halten müssen, so sind sie vielleicht überflüssig. Wenn sie nicht überflüssig sind, so wäre es vielleicht an der Zeit, dass Politiker diejenigen Zielgruppen benennen, die sich an die Vorgaben des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtplanung zur Immobilienbewertung halten müssen.

Auf dem Justizportal Zwangsversteigerungstermine bzw. unter ZVG ONLINE finden Sie nicht nur getrennt nach Bundesländern und nach Amtsgerichten die Amtlichen Bekanntmachungen von Zwangsversteigerungen, sondern können zumindest bei größeren Städten fast immer auch die Verkehrswertgutachten als PDF-Dateien herunterladen. Wenn Sie derartige Verkehrswertgutachten ansehen, werden Sie feststellen, dass sie in der Regel von Gutachtern erstellt wurden, die von einer IHK öffentlich bestellt und vereidigt wurden. Sie werden feststellen, dass diese Gutachter bei der Verkehrswertermittlung nach den beiden anerkannten Methoden Ertragswert- und/oder Sachwertermittlung vorgingen. In diesen Gutachten berufen sich die Gutachter als Rechtsgrundlagen auf die oben genannten Gesetze, Verordnungen und Richtlinien des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtplanung. Als weitere Quelle geben sie oft die Literatur von Sprengnetter Immobilienbewertung an. Die Vergleichswertmethode wird von diesen Gutachtern in der Regel nicht verwendet, weil es keine ausreichend große Anzahl von vergleichbaren Immobilien gab, die in der jüngsten Vergangenheit verkauft wurden, deren Parameter bekannt waren (Grundstücksgröße und -lage, Art der Bebauung mit Wohnhaus, Garage und anderen Gebäuden, Außenanlagen, Wohnfläche und Ausstattung und vieles mehr) bzw. durch Umrechnung/Anpassung vergleichbar gemacht werden konnten.

In der Amtlichen Bekanntmachung legt das Amtsgericht den Versteigerungstermin auf einen Tag, der einige Monate nach der Veröffentlichung der Amtlichen Bekanntmachung liegt. Bürger oder Unternehmen, die mitsteigern möchten, sollen ausreichend Zeit haben, das beim Amtsgericht oder auf den oben genannten Zwangsversteigerungsportalen einsehbare Verkehrswertgutachten einzusehen, es einem Sachkundigen beispielsweise von der Darlehensabteilung der Hausbank zu zeigen, das eigene Höchstgebot festzulegen und auch die Finanzierung dieses Gebots nebst Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Amtsgerichtskosten) früh genug sicherzustellen. Denn hat am einmal auf der Zwangsversteigerung ein Gebot genannt, so ist dieses Gebot bindend. Erteilt der Richter oder der Rechtspfleger den Zuschlag, so ist dieser Meistbietende in der Pflicht, bis zum Verteilungstermin das Geld für das Gebot zuzüglich Grunderwerbsteuer und zuzüglich Gerichtsverwaltungskosten zu überweisen. Wenn dem Meistbietenden diese Finanzierung nicht gelingen würde, so würde anschließend gegen ihn selbst ein Zwangsversteigerungsverfahren in Gang gesetzt. Gerade deshalb ist es wichtig, dass der Bieter sich im Vorfeld aufgrund des ausführlichen Gutachtens ein genaues Bild von der Immobilie machen und mit seiner Bank die Finanzierung klären kann, bevor er mitbietet.

Bei Zwangsversteigerungen ist nun das höchste Gebot nur selten deckungsgleich mit dem im Gutachten ermittelten Verkehrswert. Je nachdem, wie angespannt der Immobilienmarkt ist und wie viele Mitbieter an der Zwangsversteigerung teilnehmen, liegt das höchste Gebot über oder unter dem veröffentlichten Verkehrswert. Wenn nun ein Bieter zwanzig Prozent mehr als den amtlich veröffentlichten Verkehrswert bietet und den Zuschlag erhält, so könnte man im Nachhinein fragen, ob denn der Gutachter bei seiner Verkehrswertermittlung den "vollen Wert" nicht richtig einschätzte. Hielt sich der Gutachter aber an die oben genannten Gesetze und Verordnungen und unterliefen ihm keine groben Fehler bei der Ermittlung von Sachwert und Ertragswert, und waren die schriftlich im Gutachten festgehaltenen Begründungen für die Wahl des Wertermittlungsverfahrens und anderer Details (Festlegung des Bodenrichtwerts, der langfristig erzielbaren Miete, des Liegenschaftszinssatzes, der Normalherstellkosten usw.) für andere Sachkundige nachvollziehbar, so hat der Gutachter nach bestem Wissen und Gewissen den Verkehrswert und damit den vollen Wert zum Stichtag des Gutachtens ermittelt. Derjenige Preis, zu dem dann im Zwangsversteigerungstermin der Zuschlag erfolgte, ist dann genau zum Datum und Zeitpunkt des Zuschlags der neue Verkehrswert und somit der "volle Wert" dieser Immobilie.

Aus diesen Gründen wird jeder Gutachter, der für Amtsgerichte tätig ist, wohl sagen, dass unter dem "vollen Wert" laut § 63 (3) der Bundeshaushaltsordnung der Verkehrswert zu verstehen ist, den er mittels Sachwert- und Ertragswertverfahren zu ermitteln gewohnt ist.

Wenn nun die Richter und Rechtspfleger bei Amtsgerichten den Aufwand und die Kosten nicht scheuen, für jedes Zwangsversteigerungsobjekt ein Wertgutachten anfertigen zu lassen und es zu veröffentlichen, damit Interessenten es vor dem Zwangsversteigerungstermin einsehen können, so tun diese Richter und Rechtspfleger das, um ihrer Sorgfaltspflicht nachzukommen. Sie wollen sich später nicht vorwerfen lassen, einen Verkehrswert als Grundlage für die Zwangsversteigerung "aus dem hohlen Bauch" und damit unsachgemäß, fahrlässig oder sogar grob fahrlässig veröffentlicht zu haben. Sie wollen sich nicht vorwerfen lassen, den Schuldner, die Gläubiger oder die Bieter übervorteilt zu haben.

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ermittelte und ermittelt hingegen auch zukünftig laut eigenen Aussagen den Verkehrswert der Britenhäuser in Münster nur nach dem Vergleichswertverfahren.

Quelle: http://www.wn.de/Muenster/Stadtteile/Coerde/Zwischenbericht-Vermarktung-der-Britenwohnungen-in-Coerde-startet-mit-Volbachweg
»Wertgutachten seien nicht geplant, der Aufwand sei zu groß, so die Vertreter der BImA.«

Die Begründung der BImA, dass die Erstellung von professionellen und aussagekräftigen Wertgutachten, deren Inhalt einer Prüfung durch einen sachverständigen Dritten standhalten muss, zu aufwendig sei, muss angezweifelt werden. Da es sich bei den Britenhäusern vorwiegend um Reihenhäuser in größeren Reihenhausblöcken mit ähnlichem Erhaltungszustand handelt, reicht es aus, wenn ein Bausachverständiger ein einziges Reihenhaus näher analysiert und dessen Verkehrswert nach Sachwert- und/oder Ertragswertverfahren ermittelt. Dieses Gutachten kann dann mit wenig Aufwand für die anderen Reihenhäuser des Häuserblocks modifiziert werden, indem der Gutachter die Grundstücksfläche (somit den Bodenwert) anpasst und eventuelle Zuschläge oder Abschläge hinzufügt, wenn ein anderes Reihenhaus aus demselben Reihenhausblock einen besseren oder schlechteren Erhaltungszustand hat oder eine bessere oder schlechtere Ausstattung aufweist. Und auch eine Veröffentlichung dieses Gutachtens zusammen mit dem Verkaufsexposé auf dem Internetportal der BImA ist kein großer Aufwand.

Wenn die BImA sich weigert, wie die Richter und Rechtspfleger bei anstehenden Immobilienzwangsversteigerungen ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen, welches sich an den Gesetzen und Richtlinien des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtplanung orientiert, und dieses Verkehrswertgutachten anschließend zusammen mit dem Verkaufsexposé zu veröffentlichen, so verstößt die BImA meines Erachtens gegen den Paragraphen 64 Absatz 3 der Bundeshaushaltsordnung kennen (http://www.gesetze-im-internet.de/bho/__64.html): »Für zu erwerbende oder zu veräußernde Grundstücke ist eine Wertermittlung aufzustellen.« Die BImA verstößt dann weiterhin insofern gegen das "Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImAG)", als sie der Auflage dieses Gesetzes nicht genügend nachkommt, beim Verkauf von Bundesimmobilien nach kaufmännischen Grundsätzen vorzugehen, denn zu kaufmännischen Grundsätzen gehört die Sorgfaltspflicht und die Einhaltung der Grundsätze eines "ehrbarer Kaufmanns" (siehe http://de.wikipedia.org/wiki/Ehrbarer_Kaufmann): »Die Bezeichnung Ehrbarer Kaufmann beschreibt das historisch in Europa gewachsene Leitbild für verantwortliche Teilnehmer am Wirtschaftsleben. Es steht für ein ausgeprägtes Verantwortungsbewusstsein für das eigene Unternehmen, für die Gesellschaft und für die Umwelt. Ein Ehrbarer Kaufmann stützt sein Verhalten auf Tugenden, die den langfristigen wirtschaftlichen Erfolg zum Ziel haben, ohne den Interessen der Gesellschaft entgegenzustehen. Er wirtschaftet nachhaltig.« Die BImA handelt dann eventuell nicht mit der gebotenen Sorgfalt, eventuell fahrlässig, vielleicht sogar grob fahrlässig. Ob das so ist, sollte meiner Meinung nach ein Parlamentarischer Untersuchungsausschuss klären. Und ein Parlamentarischer Untersuchungsausschuss sollte auch klären, ob die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtplanung bezüglich Immobilienwertermittlung erlassenen Gesetze und Verordnungen für die BImA bindend sind:

- Baugesetzbuch (BauGB)
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Wertermittlungsrichtlinie (WertR)
- Bewertungsgesetz (BewG)
- Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung (§§ 15, 16 ImmoWertV)
- Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV)
- Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV)

Wenn Politiker eine Änderung des BImA-Gesetzes fordern, so könnten sie sinnvoller Weise verlangen, dass die im BImA-Gesetz § 64 (3) verlangte Wertermittlung sich an den oben genannten Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien zu orientieren hat und dass das so erstellte Verkehrswertgutachten zusammen mit dem Verkaufsexposé zu veröffentlichen ist.

Wie wenig nachvollziehbar die von der BImA veröffentlichten Kaufpreisvorstellungen oft sind, kann man überprüfen, wenn man sich Kaufpreisvorstellungen der BImA für baugleiche Reihenmittelhäuser auf unterschiedlich großen Grundstücken ansieht. Nachfolgend ein Beispiel in der Ostpreußenstraße, wo die BImA dieselbe Kaufpreisvorstellung von 145.000 € für Grundstücke zwischen 185 m² und 214 m² nannte:

Ostpreußenstraße 60, 214,00 m² Grundstücksgröße, 145.000 € Kaufpreisvorstellung
Ostpreußenstraße 62, 209,00 m² Grundstücksgröße, 145.000 € Kaufpreisvorstellung
Ostpreußenstraße 64, 197,00 m² Grundstücksgröße, 145.000 € Kaufpreisvorstellung
Ostpreußenstraße 66, 195,00 m² Grundstücksgröße, 145.000 € Kaufpreisvorstellung
Ostpreußenstraße 68, 192,00 m² Grundstücksgröße, 145.000 € Kaufpreisvorstellung
Ostpreußenstraße 70, 185,00 m² Grundstücksgröße, 145.000 € Kaufpreisvorstellung
Ostpreußenstraße 72, 187,00 m² Grundstücksgröße, 145.000 € Kaufpreisvorstellung

Ein Immobiliengutachter, der sich an die oben genannten Gesetze, Verordnungen und Richtlinien hält und den Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren und/oder dem Ertragswertverfahren, aber auch nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt, kommt zwangsläufig zu unterschiedlichen Verkehrswerten, wenn die Grundstücke unterschiedlich groß sind, wenn jedoch der Wert der Bebauung und der Außenanlagen identisch ist. Derartige Kaufpreisnennungen, wie sie die BImA in diesem Fall, aber auch in vielen anderen Fällen vornahm, sind mit der Vorgehensweise eines sorgfältig vorgehenden Wertgutachters nicht vereinbar. Es mangelt an der notwendigen Sorgfaltspflicht, und für den Kaufinteressenten ist absolut nicht nachvollziehbar, wie derartige Kaufpreisvorstellungen zustande kamen.

Noch ein weiteres Beispiel: Am Torminweg 1 bis 15 verkaufte die BImA im Frühjahr 2013 acht Reihenhäuser. Ein von der IHK Münster öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter erstellte Gutachten zu zwei von diesen Reihenhäusern und kam zu dem Ergebnis, dass die Preisvorstellungen der BImA mehr als 21 Prozent über den von ihm ermittelten Verkehrswerten lagen. Für die Garagen, die wie die Reihenhäuser im Jahr 1957 oder kurz danach gebaut wurden, wies die BImA separat 8.000 € als Kaufpreisvorstellung aus. Garagen werden aber innerhalb von 50 Jahren buchhalterisch abgeschrieben. Für 8.000 € kann man eine neuwertige Reihengarage erwerben.


Erneut muss ich an dieser Stelle darauf hinweisen, dass die BImA inzwischen meiner gesamte Argumentation entgegen halten kann, dass sie bis Ende 2013 bereits 219 Britenhäuser zu ihren Kaufpreisvorstellungen verkaufte, dass die von der BImA veröffentlichten Kaufpreisvorstellungen, egal wie sie zustande kamen, folglich nicht überzogen waren, denn diese Preise wurden ja gezahlt. Ich verweise auf die obige Textpassage mit der Überschrift »bereits erzielte Verkaufspreise rechtfertigen zukünftige hohe Kaufpreisvorstellungen der BImA«. Und jedes weitere Britenhaus, was zu den Preisvorstellungen der BImA oder sogar zu einem noch höheren Preis den Eigentümer wechselt, wird die BImA in deren Ansicht bestärken, dass sie faire Preise macht und dass man ihr weder Preistreiberei noch mangelnde Sorgfaltspflicht vorwerfen kann.


Parlamentarischen Untersuchungsausschuss zur BImA-Problematik oder Aufforderung an den Bundesfinanzminister, seiner Dienstaufsichtspflicht bezüglich der ihm unterstellten BImA nachzukommen?


Seit Ende 2012 bemühe ich mich darum, dass ein Parlamentarischer Untersuchungsausschuss zur BImA-Problematik einberufen wird oder dass zumindest irgendein Bundestagsabgeordneter den noch amtierenden Bundesfinanzminister Herrn Schäuble auffordert, seiner Dienstaufsichtspflicht bezüglich der ihm unterstellten BImA nachzukommen. Warum ich auf diese Idee kam, ist schnell erzählt:

Bereits beim Verkauf der Britenhäuser in der Grawertstraße im Jahr 2011 überschlug ich nach der Ertragswertmethode den Verkehrswert dieser Häuser und kam zu dem Ergebnis, dass die im Verkaufsexposé genannten Kaufpreisvorstellungen der BImA viel zu hoch angesetzt waren. Die im Verkaufsexposé genannten Termine für die Besichtigung der Häuser und für die Abgabe von Kaufangeboten waren meiner Meinung nach zu kurzfristig angesetzt. Insgesamt hatte ich den Eindruck, dass die Interessenten übervorteilt wurden. Und insgesamt hatte ich den Eindruck, dass es wohnungs- und städtebaupolitisch sinnvoller gewesen wäre, diese Britenhäuser nicht überhastet zu verkaufen, sondern über die Alternative "Abriss und verdichteter Neubau von energetisch optimiertem und barrierefreiem Wohnraum" nachzudenken.

Anfang 2013 wurden dann die Britenliegenschaften in der Jahnstraße, am Vollbachweg und am Torminweg vermarktet. Die Liegenschaft an der Jahnstraße interessierte mich wenig, weil sie zu zentral lag, als dass dort aus marktwirtschaftlicher Sicht preiswerter Wohnraum entstehen konnte. Doch am Volbachweg und nicht nur am Torminweg 1-15, sondern bezüglich aller Britenhäuser südlich des Gasometers boten sich Alternativen an, statt einfach die Häuser so zu verkaufen, wie sie waren. Nicht nur, dass die in den Verkaufsexposés der BImA genannten Kaufpreisvorstellungen mir zu hoch erschienen. Speziell am Volbachweg hätte man über Alternativen wie Abriss und verdichteten Neubau nachdenken können. Und bezüglich der meiner Meinung nach überteuert angebotenen acht Reihenhäuser am Torminweg wäre es höchste Zeit gewesen, dass die Stadtverwaltung den Verkehrswert der Häuser durch einen unabhängigen Wertgutachter hätte exemplarisch schätzen und das Gutachten hätte veröffentlichen sollen, um dem entgegen zu wirken, dass – wie damals in der Grawertstraße – Bürger überzogene Preisangebote an die BImA richteten und dadurch die Preisspirale immer weiter nach oben trieben.

Ich selbst forderte sowohl die Mitarbeiter der BImA als auch die Lokalpolitiker während dieser Zeit immer wieder auf, den Verkehrswert der Häuser nach denjenigen Verfahren zu schätzen, die von Gutachtern angewendet werden, welche sich an die Gesetze, Verordnungen und Richtlinien des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtplanung halten: Sachwert- und Ertragswertverfahren. Das von der BImA im Bieterverfahren ausschließlich angewandte Vergleichswertverfahren hielt nicht nur ich für äußerst problematisch, sondern auch von der IHK Münster öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter.

Die von Politikern geforderte Änderung des BImA-Gesetzes hielt ich nicht nur für äußerst problematisch (siehe oben). Eine derartige Änderung mit dem Ziel, dass seitens der BImA endlich angemessene und nachvollziehbare Kaufpreisvorstellungen genannt würden, würde meiner Einschätzung nach für die Konversion in Münster zu spät kommen. Als einzigen Ausweg aus diesem Dilemma sah ich dann einen Parlamentarischen Untersuchungsausschuss, der die Preisfindung der BImA untersuchen sollte. Das kurzfristige Ziel der Einberufung eines derartigen Parlamentarischen Untersuchungsausschusses wäre gewesen, dass bis zur Offenlegung von dessen Ergebnis weitere Kaufpreisvorstellungen für Britenhäuser nicht mehr willkürlich, sondern durch unabhängige, von den IHKs öffentlich bestellte und vereidigte Wertgutachter ermittelt würden, und zwar nach denjenigen Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsbranche anerkannt und nachvollziehbar sind: Sachwert- und Ertragswertmethode. Die so erstellten Verkehrswertgutachten sollten zusammen mit den Verkaufsexposés veröffentlicht werden. Durch die Veröffentlichung dieser Verkehrswertgutachten würde dann wieder Transparenz in die Immobilienpreise kommen, weil auch Bürger mit geringem Einkommen sicherer abschätzen könnten, was ein nachvollziehbarer Wert eines Britenhauses ist und was nicht. Denn gerade diese Bürger können es sich oft nicht leisten, selbst einen professionell agierenden Gutachter mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zu beauftragen.

Kurz vor der Bundestagswahl hatte ich die begründete Hoffnung, dass sich diesbezüglich bald etwas tun würde, weil sich zwei Bundestagswahlkandidaten scheinbar meiner Forderung angeschlossen hatten. Jetzt sitzen die beiden Politiker im Bundestag, doch nichts hat sich bisher getan. Was Bundestagskandidaten vor der Wahl von sich geben und was sie dann als Bundestagsmitglieder tatsächlich tun, sind zwei paar Schuhe.

Christoph Strässer, SPD-Mitglied des Bundestags, hatte vor laufender Kamera im Bundestagswahlkampf in einer Podiumsdiskussion angekündigt, aufgrund eines 150-seitigen Dokuments mit Beweisführung einen parlamentarischen Untersuchungsausschuss gegen die BImA fordern zu wollen. Er sagte im Verlauf der Posiumsdiskussion:
"Ich habe da jetzt eine Geschichte laufen, da werde ich auch in der nächsten Legislaturperiode, dass wird eventuell zu einem parlamentarischen Untersuchungsausschuss führen. Da ist der ein oder andere Irrtum! Und zwar schon bei der Frage - und dass wird sehr, sehr intensiv werden, wenn wir das ausdiskutieren - bei der Frage: Welches Wertverfahren liegt eigentlich zu Grunde? Ist das, was die BImA macht, eigentlich das einzige Verfahren, das denkbar ist? Ich habe das bisher auch geglaubt. Ich habe jetzt einen 150-seitigen Schriftverkehr ausgewertet, und ich kann Ihnen sagen: Das ist nicht so! Es gibt verschiedene Ertragswertverfahren, die man anwenden kann, und die BImA macht ständig, ständig nach meiner Einschätzung, nach meiner juristischen Bewertung das falsch. Und darüber werden wir zu reden haben - ganz eindeutig!"

Diesen kurzen Ausschnitt aus der Podiumsdiskussion finden Sie hier:
http://www.youtube.com/watch?v=u0_g1wqcfN8

Herr Strässer stützte sich dabei auf Inhalte von E-Mails, die ich ihm, dem SPD-Parteivorstand in Berlin, der Bundestagskandidatin Frau Sybille Benning und Marc Würfel-Elberg von der CDU in Münster zur Verfügung gestellt hatte. Soweit mir bekannt ist, wurde auch der CDU-Vorstand in Berlin informiert, damit er gegebenenfalls darüber beraten solle, ob Herr Schäuble aufgrund der von mir schriftlich erhobenen Vorwürfe seiner Dienstaufsichtspflicht nachkommen und bezüglich der BImA-Vorgehensweise bei der Bepreisung der Soldatenhäuser ermitteln sollte.

Hubertus Zdebel von DIE LINKE, inzwischen ebenfalls Bundestagsmitglied, schloss sich bei der Gründungsversammlung der "Bürgerinitiative Wohnen in Münster" meiner Forderung nach einem Parlamentarischen Untersuchungsausschuss an, wie Sie dem nachfolgenden Artikel entnehmen können:



Das war es dann aber auch, zumindest vorläufig. Bisher hat meines Wissens nach kein Politiker, egal ob aus Münster oder einer anderen Konversionsstadt, egal ob Lokalpolitiker, Mitglied des Landtags oder des Bundestags, einen Parlamentarischen Untersuchungsausschuss bezüglich der BImA-Vorgehensweise bei der Ermittlung der Kaufpreisforderungen gefordert oder den Bundesfinanzminister auch nur aufgefordert, seiner Dienstaufsichtspflicht nachzukommen und zu untersuchen, ob die gegen die BImA erhobenen Vorwürfe der Preistreiberei gerechtfertigt sind.


Raubtierkapitalismus wird von vielen Politikern und Redakteuren weiterhin geduldet

Seit dem Beginn der Verkäufe von Britenhäusern durch die BImA setzte ich mich stetig dafür ein, dass die in den Verkaufsexposés der BImA genannten Kaufpreisvorstellungen so ermittelt werden müssen, wie es von den IHKs öffentlich bestellte und vereidigte Wertgutachter tun, nämlich unter Anwendung anerkannter Verfahren wie der Sachwertmethode und der Ertragswertmethode. Unter http://www.zvg-portal.de/index.php?button=Termine%20suchen können Sie Verkehrswertgutachten solcher Wertgutachter herunterladen, welche im Zuge von amtlichen Zwangsversteigerungen in Auftrag gegeben werden. Wer die Methoden "Sachwertermittlung" und "Ertragswertermittlung" einmal verstanden hat (siehe dazu auch den Menüpunkt »Den Verkehrswert der Britenhäuser selbst ermitteln mittels Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertmethode«), wird diese Art der Verkehrswertermittlung als transparent empfinden. Ich forderte darüber hinaus, dass diese Verkehrswertermittlungen zusammen mit den Verkaufsexposés auf der Website der BImA zum Herunterladen angeboten werden sollten, wie das auch bei Zwangsversteigerungen durch Amtsgerichte der Fall ist. Solange die BImA nicht bereit ist, das Zustandekommen ihrer Kaufpreisvorstellungen durchschaubar zu machen, forderte ich von der Stadt Münster, solche Gutachten erstellen zu lassen und beispielsweise unter http://www.muenster.de/stadt/stadtplanung/konversion_wohnstandorte.html zu veröffentlichen, damit Kaufinteressenten mit schmaler Brieftasche einen Anhaltspunkt bekommen, was ein nachvollziehbarer und vermutlich fairer Kaufpreis wäre.

Keine dieser Forderungen wurde bis heute erfüllt, und vermutlich haben inzwischen viele Bürger weitere Britenhäuser überteuert gekauft. Beispielsweise erstellte ein von der Industrie- und Handelskammer Nord-Westfalen Münster öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter für ein Reihenendhaus und ein Reihenmittelhaus der acht Reihenhäuser, die die BImA im Frühjahr 2013 am Torminweg 1-15 verkaufte, solche Verkehrswertgutachten und kam zu dem Schluss, dass die Kaufpreisvorstellungen der BImA 21,5 bzw. 21,8 Prozent über den von ihm ermittelten Verkehrswerten lagen. Der Sachverständige überließ mir seine Verkehrswertgutachten zur freien Verwendung, ich sandte sie mit meiner Forderung nach einem Parlamentarischen Untersuchungsausschuss an Dutzende von Politikern aller Parteien mit dem Ergebnis, dass bis heute (23.11.2013) nichts geschah.

Viele Lokalpolitiker fast aller Parteien und auch Redakteure von Westfälische Nachrichten und Münstersche Zeitungen vertraten mir gegenüber die Meinung: "Niemand zwingt die Leute dazu, Höchstpreise für die Briten-Wohnungen zu bieten.“ Meiner Meinung nach spiegelt diese Einstellung puren Raubtierkapitalismus wieder! Genauso können diese Politiker und Redakteure argumentieren, dass die Rentner, denen diverse Bankberater damals wertlose Lehmann-Zertifikate aufschwatzten, nicht hätten so gierig sein sollen und ihre Ersparnisse auf dem Sparbuch hätten liegenlassen sollen, auch dann, wenn die Zinsen für das Sparbuch oder für Festgeld die Inflationsrate seit Jahren unterschritt und diese Rentner also stetig einen Teil ihrer Ersparnisse einbüßten. Und denjenigen, die Lebensversicherungen abschließen und die 150 Seiten Kleingedrucktes nicht sorgfältig lesen, verstehen und notfalls einen Juristen zu Rate ziehen, sind doch selbst schuld, wenn sie nicht wissen, dass Lebensversicherungen zu keiner Leistung mehr verpflichtet sind, wenn sie in eine finanzielle Schieflage geraten, dass aber laut Vertrag der Versicherte auch in diesem Fall weiterhin die Beiträge zahlen muss. Das ist Ihnen neu? Dann hören Sie sich den Vortrag Kapitalvernichtende Lebensversicherung von Rico Albrecht an: http://www.youtube.com/watch?v=TIUnYoIHaJo

Natürlich kann ein Bürger mit durchschnittlichem oder geringem Gehalt ja einen Wertgutachter zu Rate ziehen, bevor er eines der Britenhäuser in Münster kauft. Solch ein Wertgutachten kostet locker 1.000 Euro. Wenn man im anschließenden Bieterverfahren der BImA nicht zum Zug kommt, nicht verzagen: Die 1.000 Euro für das Wertgutachten sind zwar weg, aber bei 18 Britenhausstandorten hat man ja noch 17 Mal die Gelegenheit, für ein Wertgutachten ca. 1.000 Euro auszugeben und vielleicht (!) anschließend zum Zug zu kommen. Und wenn nicht, hat man zwar 18.000 Euro in den Sand gesetzt, muss sich aber keinen Leichtsinn vorwerfen lassen.

Bürger mit überdurchschnittlichem Gehalt bauen neu oder kaufen eine halbwegs neuwertige Wohnimmobilie statt eines hoch sanierungsbedürftigen Britenhauses aus den 50er bzw. 60er Jahren. Diese Bürger mit überdurchschnittlichem Einkommen sind tatsächlich nicht zu bedauern, wenn sie vor dem Kauf keinen Sachverständigen gegen entsprechendes Entgelt zu Rate ziehen. Und wer das Geld hat, für eines der freistehenden Britenhäuser am Rumphorstweg, für die die BImA Preisvorstellungen zwischen 410.000 € und 440.000 € nannte, eine entsprechende Summe zahlen zu können und sich vorher keine Verkehrswertschätzung durch einen Sachverständigen einholt, dem ist wirklich nicht zu helfen, wenn er irgendwann später feststellt, dass er völlig überteuert kaufte. Aber für solche wohlhabenden Dummköpfe erstellte ich auch nicht die Inhalte meiner Website. Mit meiner Website will ich denjenigen Normalverdienern helfen, die sich vielleicht gerade ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte leisten können, die aber nicht wissen, welchen Wert diese von der BImA angebotenen Britenhäuser tatsächlich haben, und die das Geld für ein Verkehrswertgutachten eben nicht aus der Portokasse zahlen können.

Mein Fazit aus derartigen Äußerungen von Politikern und Zeitungsredakteuren: Unsere Politiker und Zeitungsredakteure zeichnen sich durch eine derartige Realitätsferne aus, dass man, wenn man den freien Immobilienmaklern und den Mitarbeitern der BImA nicht über den Weg traut, auch kein Anlass mehr hat, sich bei den Politikern und Redakteuren in guten Händen zu glauben. Ich selbst jedenfalls kann in Anbetracht dieser offensichtlichen Ignoranz nur schier verzweifeln!


Geht es jetzt weiter mit den Verkäufen der Britenhäuser zu hohen Preisen bzw. im Paket?


Die Frage, ob die in meinen Augen überhöhten Kaufpreisvorstellungen der BImA für diejenigen Britenhäuser, die den Bürgern im Bieterverfahren direkt angeboten werden, zukünftig durchsetzbar sind, hängt eindeutig davon ab, wie viel Geld den Kaufinteressenten der Traum vom Wohnen im Eigenheim in Münster zukünftig wert ist, und ob sie wie ich das immense Risiko sehen, bei einem späteren Wiederverkauf eventuell einen herben Verlust zu machen. Aus meiner Sicht ist der Immobilienmarkt in Münster eindeutig überhitzt und das Risiko entsprechend groß, dass es früher oder später zu einem Platzen der Immobilienblase kommen wird. Ich verweise auf den Menüpunkt »Wann platzt die Immobilienblase in Münster?« und kann nur hoffen, dass mehr und mehr Bürger zu der Einsicht kommen, dass der Immobilienmarkt wie der Aktienmarkt keine Einbahnstraße ist, die nur den Weg nach oben kennt.

Die Frage, ob weiterhin Großinvestoren Pakete von Britenhäusern kaufen können und danach teuer vermieten oder weiterverkaufen, hängt auch von den Lesern meiner Website ab. Lesen Sie, was ich dazu unter dem Menüpunkt »weitere geplante Paketverkäufe von Britenhäusern sofort stoppen« geschrieben habe, und wenn Sie zu demselben Schluss kommen, so fordern Sie wie ich die Einstellung der Paketverkäufe!

Spätestens nach dem Erscheinen des WN-Artikels »Britenwohnungen als Flüchtlingsheime? Große Not und hohe Preise« am 5.10.2013 von Klaus Baumeister und dessen Kommentar »Teure Konversion: Verkauf der Britenwohnungen: Bima profitiert von der Wohnungsnot in Münster« ist wohl dem letzten Leser dieses Artikels klar geworden, dass die Stadtverwaltung, die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH und die Lokalpolitiker bezüglich der Konversion zu gutgläubig waren. Im WN-Artikel SPD kritisiert Wohnungspolitik – Fastermann "Der Wille fehlt" kritisierte SPD-Ratsherr Thomas Fastermann die "erschreckende Bilanz" der Stadtspitze in der Wohnungspolitik. Die SPD fordere nunmehr die Rücknahme der jüngst dem Stadtrat zur Entscheidung vorgelegten wohnungspolitischen Papiere der Stadtverwaltung und die Vorlage von verbesserten Entscheidungsvorlagen bis Ende Februar 2014.

kein Grund zur Panik: Auch nächstes Jahr können Sie noch Immobilien, Aktien und Edelmetalle kaufen – vielleicht aber merklich preiswerter als heute!

Meiner Meinung nach besteht bezüglich der Abgabe von Kaufangeboten an die BImA keine Eile und erst recht kein Grund zur Panik. Wie Sie den Inhalten des Menüpunktes »Wann platzt die Immobilienblase in Münster?« entnehmen können, vertrete ich den Standpunkt, dass die Immobilienpreise in Münster und anderen begehrten Großstädten längs den Zenit überschritten haben. Im November 2013 überschritten Aktienindizes wie der Dow Jones und der DAX die alten Höchstpunkte und stiegen weiter und weiter. Investoren schichten mehr und mehr von Immobilien in andere Anlageformen um, weil die Immobilienpreise zu hoch sind, als dass sich ein weiteres Engagement dort noch lohnt.

Schaue ich mir an, wo überall und wie viele Studentenwohnungen in Münster gebaut werden, so vermute ich, dass es mittelfristig ein Überangebot geben wird, denn die neuen Bachelor-Studiengänge führen dazu, dass Studenten in viel kürzerer Zeit ihr Studium beenden und dann viele von ihnen wieder wegziehen. Der doppelte Abiturlehrgang ist irgendwann wohnungspolitisch "verdaut", danach kommen die geburtenschwächeren Abiturjahrgänge, somit vermutlich bald weniger Erstsemestler. Was nicht weniger sondern mehr wird, ist die Anzahl der älteren Menschen, die sich von großen, aber nicht seniorengerechten Wohnungen und Einfamilienhäusern trennen und in barrierefreie Wohnungen umziehen möchten. Je mehr barrierefreie Wohnungen auf den Markt kommen, desto mehr Einfamilienhäuser und nicht barrierefreie, oftmals aber große Wohnungen werden von diesen Senioren geräumt und kommen dann als zusätzliches Angebot für Familien auf den Markt.


Mein Fazit: Der Wohnungsmarkt in Münster wird sich bald entspannen, und man kann in der augenblicklichen Situation eigentlich nur einen großen Fehler machen: in Panik verfallen und überteuert eine Immobilie kaufen.


Sprengnetter Immobilienbewertung ist der Marktführer für Software zur Verkehrswertermittlung von Immobilien und der Herausgeber eines Lehrbuchs sowie einer Loseblattsammlung, die in fast allen Verkehrswertgutachten als Quelle genannt wird. Ich regte bei Sprengnetter Immobilienbewertung an, den Grad der Barrierefreiheit in deren Software aufzunehmen. Sprengnetter Immobilienbewertung antwortete mir, dass meine Anfrage der Anlass war, das Thema "Barrierefreiheit in der Immobilienbewertung" neu zu überdenken. Als Ergebnisse wurden mir mitgeteilt:
Der größte Teil der Britenhäuser in Münster ist nicht barrierearm und auch nachträglich nicht barrierearm umgestaltbar. Aufgrund der Antwort von Sprengnetter Immobilienbewertung können Sie davon ausgehen, dass diese Häuser bei der Wertermittlung zukünftig einen Abschlag wegen mangelnder Barrierefreiheit erhalten werden. Dieser Wertabschlag ist wie viele andere Nachteile der Britenhäuser in den Kaufpreisvorstellungen der BImA nicht berücksichtigt worden.

Ich schrieb aufgrund der Aussagen von Sprengnetter Immobilienbewertung inzwischen Hunderte von Immobilienwertgutachtern, Architekten und Immobilienmaklern an und informierte sie darüber, dass Sprengnetter und dann auch wohl andere Vertreiber von Software zur Verkehrswertermittlung das Kriterium "Grad der Barrierefreiheit" in deren Software einarbeiten und Schulungen bezüglich Barrierefreiheit durchführen werden. Dadurch machte ich der Immobilienbranche frühzeitig klar, dass das Thema Barrierefreiheit so oder so kommt und man sich nun früh genug verstärkt damit auseinandersetzen muss. Banken und Bausparkassen gab ich den Rat, bezüglich Baufinanzierung darüber nachzudenken, wie sie Bauherren beeinflussen können, barrierearm zu bauen, denn nicht barrierearme Immobilien werden für die finanzierenden Banken eine geringere Sicherheit als barrierearme Immobilien darstellen. Die finanzierenden Banken könnten beispielsweise Baudarlehen mit günstigeren Konditionen anbieten, wenn der Bauherr barrierearm baut.

Warum betreibe ich diesen Aufwand? Um Eigentümer von nicht barrierearmen Immobilien zu ärgern? Nein! In fast allen europäischen Ländern gibt es das Problem, dass die Lebenserwartung immer größer wird, dass der Anteil der älteren Menschen mit körperlichen Behinderungen immer höher wird, und dass es viel zu wenig barrierearmen und seniorengerechten Wohnraum gibt. Da die Nachfrage nach barrierearmem Wohnraum stetig steigt, muss das Angebot zügig erhöht werden, damit barrierearmem Wohnraum bezahlbar bleibt. Mein Vorgehen ist hoffentlich ein geeigneter Ansatz, um genau dazu beizutragen: Je mehr den Bürgern klar wird, dass die Zukunft in barrierearmem Wohnraum liegt, desto weniger sind sie dann bereit, für nicht barrierearmen Wohnraum teuer zu zahlen. In Konversionsstädten wie Münster führt das dann hoffentlich dazu, dass die BImA die nicht barrierearmen Soldatenhäuser preiswerter verkaufen muss. Insgesamt führt es hoffentlich dazu, dass mehr Bauherren zukünftig barrierefrei bauen, dass als Folge dann das Angebot an barrierefreiem Wohnraum zunimmt und die Preise dafür sinken. Gelingt es mir, dazu beizutragen, dass zukünftig mehr barrierefreier Wohnraum erstellt wird und dass weniger Bürger überteuert Immobilien kaufen und anschließend in große Schwierigkeiten geraten, so hat sich mein Einsatz gelohnt.

Bezüglich barrierefreiem Bauen gibt es viele Vorurteile wie, das sei nur für ältere Bürger und für körperlich Behinderte wichtig und sehr teuer. Bezüglich "Barrierefreiem Wohnen" spricht die Fachwelt jedoch inzwischen über "Design für Alle" und meint damit, dass Jeder egal welchen Alters von barrierefreiem Wohnen profitiert. Mehr dazu lesen Sie unter dem Menüpunkt »Mehrwert von barrierefreiem Bauen - "Design für Alle" - Wie baut man barrierefrei bzw. barrierearm?«.


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