Komplettversagen der Lokalpolitiker und der Lokalpresse ist nun offensichtlich

Bereits im Herbst 2013 wurde der Rest dieses Inhalts ab der folgenden Überschrift erstellt. Schon damals war offensichtlich geworden, dass weitere Paketverkäufe von Soldatenhäusern durch die BImA nicht dazu führen würden, dass preiswerter Wohnraum entsteht. Die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH hatte nach zähen Verhandlungen 40 Britenhäuser an der Dachsleite in Coerde gekauft und dann bekannt gegeben, dass sie keine weiteren Verhandlungen bezüglich Paketverkäufe mehr mit der BImA führen werde, da die Einstiegspreise zu hoch seien, um nach Sanierung preiswerte Mietwohnungen anbieten zu können. Folglich würden dann nur noch Großinvestoren Pakete von Britenhäusern kaufen, um sie anschließend mit Profit weiterzuverkaufen.

Inzwischen hat sich meine Warnung auf übelste Weise bestätigt: Die Š Immobilien GmbH verkauft in Münster-Gremmendorf in der Straße "Zum Erlenbusch" Britenhäuser, die ein Investor von der BImA erwarb. Der Investor zahlte auf seinen Kaufpreis fünf Prozent Grunderwerbsteuer und ca. zwei Prozent Notar- und Amtsgerichtskosten. Auf diesen Bruttoeinstandspreis schlägt er seinen gewünschten Profit und die Kosten auf, die die Š Immobilien GmbH dem Investor für deren Vermittlungstätigkeit in Rechnung stellt. Die Š Immobilien GmbH wirbt damit, dass der Endkunde keine Maklercourtage zahlen muss, denn diese Courtage erhält sie ja vom Investor. Der Endkäufer zahlt auf den so erhöhten Kaufpreis erneut Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Kosten für die Grundbucheintragung, in Summe ca. sieben Prozent. Ab Januar 2015 zahlt er übrigens 6,5 statt 5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Nun ist die Š Immobilien GmbH eine Tochter der Sparkasse Münsterland Ost, und letztere ist eine Anstalt des Öffentlichen Rechts, keine Privatbank. Würde sich eine Privatbank wie die Commerzbank oder die Deutsche Bank an solche Deals, die die Kaufpreise in die Höhe treiben, beteiligen, so könnte man das tolerieren. Dass aber zuerst die BImA, eine Anstalt des öffentlichen Rechts, für unsanierte Britenhäuser hohe Preise kassiert, die Sparkasse Münsterland-Ost über ihre Tochter Provisionen einsackt, die zwar der Investor zahlt, die der Endkäufer aber über den Kaufpreis dem Investor zurückzahlt, und dass auf diese Weise der Staat zweimal Grunderwerbsteuer einnimmt, stimmt zumindest mich bedenklich.

Die unsanierten Reihenmittelhäuser aus dem Baujahr 1953 mit 75 m² Wohnfläche werden zu 185.000 € angeboten, diejenigen mit 80 m² Wohnfläche werden zu 190.000 € angeboten. Der Käufer zahlt auf diesen Kaufpreis fünf Prozent Grunderwerbsteuer und ca. zwei Prozent Notar- und Amtsgerichtskosten. Das Reihenendhaus Zum Erlenbusch 41 a mit einer größeren Grundstücksgröße von 465 m² soll 203.000 € kosten, ein anderes Reihenendhaus mit 560 m² Grundstücksgröße 250.000 €. Die zugehörigen Exposés lud ich von http://www.spk-immo.de herunter.



Die Š Immobilien GmbH, Tochterunternehmen der Sparkasse Münsterland-Ost bietet auch am Billerbeckweg in Gievenbeck Briten-Reihenhäusern mit jeweils 80 m² Wohnfläche unsaniert je nach Grundstücksgröße zwischen 202.000 € (entspricht 2.525 € pro Quadratmeter Wohnfläche) und 233.000 € (entspricht 2912,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche) zum Kauf an. Addiert man die Angebotspreise der elf Häuser und dividiert man diese Summe durch die Summe der Wohnflächen der elf Häuser, so erhält man als Durchschnittspreis 2.755,68 € pro Quadratmeter Wohnfläche.

Das Gesamtpaket von 29 Reihenhäusern wurde im Herbst 2013 von der BImA mit einer Kaufpreisvorstellung von 4.920.000,00 € für insgesamt 2.320 m² Wohnfläche angeboten, somit 2.120 € pro Quadratmeter Wohnfläche (siehe Menüpunkt 29 Einfamilienreihenhäuser am Ahausweg und Billerbeckweg (Paketverkauf)). Unter der Annahme, dass die Š Immobilien GmbH zu 2.120 €/m² von der BImA gekauft hat, betrüge der Zuschlag dann fast 30 Prozent. Der Bürger würde unter dieser Annahme also 30 Prozent mehr zahlen, als wenn er zum gleichen Preis hätte direkt von der BImA kaufen können. Und auf diesen um 30 Prozent erhöhten Preis zahlt er anschließend fünf Prozent Grunderwerbsteuer und ca. zwei Prozent an Notar- und Amtsgerichtskosten.

Und wie hoch wäre der Gewinn der Š Immobilien GmbH? Unter der Annahme, dass die Š Immobilien GmbH die elf Häuser zu 2.120 € pro Quadratmeter Wohnfläche erwarb, darauf sieben Prozent = 148,40 € Kaufnebenkosten anfielen, lagen dann die Einstandskosten bei 2.268,40 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Verkauft die Š Immobilien GmbH zu 2.755,68 € pro Quadratmeter Wohnfläche an den Endkäufer, so liegt der Gewinn rein rechnerisch bei 21,48 Prozent.

(Der obige Text wurde im April 2014 erstellt. Stand November 2014 werden die Häuser teurer angeboten.)




Und weil es so unglaublich grotesk ist, gleich noch ein Beispiel: Zum Erlenbusch 43 und 44 in Gremmendorf hat im Frühjahr 2014 die Unternehmensgruppe Häusser-Bau aus Bochum zugeschlagen, denn über den Haustüren fand ich im Mai 2014 ein Schild "zu vermieten - 0172 5679131 - Unternehmensgruppe Häusser-Bau Bochum".



Auf seiner Website bot die Häusser-Bau GmbH im Mai 2014 die unsanierten Reihenhäuser zu 900 € Kaltmiete für 80 m² Wohnfläche an, somit 11,25 €/m² an. Vermutlich ist den Reihenhäusern nicht einmal ein fester PKW-Stellplatz zugewiesen. Laut Online-Mietspiegelabfrage ist in dieser Wohnlage bei einer derartigen Wohnungsausstattung eine Vergleichsmiete von 5,52 €/m² angegeben.



Aktualisierung: Im November 2014 werden die Häuser unter http://häusser-bau.de/immobilien/wohnimmobilien/vermietungsangebote-haeuser nicht mehr zur Anmietung angeboten.

Häusser-Bau hatte zumindest bis zum 27.05.2014, als ich das Foto schoss, zwar sein Verkaufsschild über zwei der Eingangstüren der zwei Reihenhausblöcke angebracht, jedoch nicht einmal die BImA-Schilder aus den Fenstern entfernt. Übrigens hingen am 27.05.2014, als ich das Foto vom Verkaufsschild der Š Immobilien GmbH am Billerbeckweg schoß, die BImA-Schilder auch noch in den Fenstern der elf Reihenhäuser am Billerbeckweg. Die Devise lautet offensichtlich "Schnell und mit minimiertem Aufwand abkassieren!" - typisch Finanz-Heuschrecken!

Am Wiegandweg werden durch die BImA ebenfalls Pakete angeboten. Zu diesen Paketen gehören zehn Baugrundstücke, die von den größeren Reihenhausgrundstücken abgetrennt wurden. Als ich vor Monaten von einem empörten Münsteraner davon Kenntnis erlangte, dass auch diese zehn Grundstücke im Paket verkauft werden sollen, statt den Bürgern direkt zum Kauf angeboten zu werden, schlug ich bei Herrn Fastermann (SPD) und einem CDU-Politiker aus Gremmendorf Alarm. Herr Fastermann antwortete, seine Partei habe sich für den Paketverkauf mit der Begründung eingesetzt, dass eine münsteraner Wohnungsbaugesellschaft die zehn Baugrundstücke dann erwerben und darauf preiswerten Wohnraum errichten könne. Laut dem CDU-Politiker aus Gremmendorf hat sich die CDU dieser Argumentation angeschlossen. Nach dem oben beschriebenen Vorgang mag sich der Leser hierüber nun seine eigene Meinung bilden. Aus meiner Sicht spiegelt dieser Vorgang erneut das Komplettversagen der Lokalpolitiker wieder. Und die Lokalpresse hat durch Nichtkommentieren dieses Komplettversagen mal wieder abgesegnet.

Die BImA hält sich übrigens exakt an den Ratsbeschluss V/0728/2012. Sie verkauft diejenigen Britenhäuser im Paket, die von den Stadtplanern in der Ratsvorlage als Paketverkäufe vorgesehen waren. Noch vor wenigen Tagen unterhielt ich mich mit einem FDP-Ratsherrn. Er sagte, dass die Politiker doch nichts dafür könnten, wenn die BImA-Mitarbeiter nun so viele Britenhäuser und sogar abgetrennte Baugrundstücke im Paket verkaufen würden. Er wollte mir nicht glauben, dass diese Paketverkäufe durch die Stadtplaner im Entwurf des später von allen Ratsherren und Ratsfrauen einstimmig abgesegneten Ratsbeschlusses V/0728/2012 exakt so vorgesehen waren, wie die BImA sie nun durchführt. Dieser Ratsherr hatte den Entwurf entweder gar nicht gelesen oder nur oberflächlich überflogen, stimmte jedoch dafür, statt sich der Stimme zu enthalten, wenn er aufgrund seiner beruflichen Vollzeittätigkeit keine oder ungenügend Zeit gefunden hatte, diese für die zukünftige Wohnungspolitik entscheidende Ratsvorlage auf Herz und Nieren zu prüfen. Dasselbe stellte ich bei vielen anderen Ratsmitgliedern fest: Einstimmig verabschiedeten Sie die Ratsvorlage V/0728/2012, ohne deren Inhalt genügend zu kennen und deren zukünftige Auswirkungen abschätzen zu können.

Inzwischen wurden viele Bebauungspläne und Erhaltungssatzungen für Britensiedlungen aufgestellt. Auf den Informationsveranstaltungen, auf denen die Entwürfe den interessierten Bürgern vorgestellt werden, sieht man selten Politiker. Wenn dort Lokalpolitiker anwesend sind, so können sie Bebauungspläne nebst textlicher Feststellungen entweder gar nicht lesen oder nicht ausreichend bewerten.

Ein Beispiel dazu: Im März 2014 stellten die Stadtplaner auf einer Informationsveranstaltung in Coerde die Entwürfe des Bebauungsplans, der Textlichen Festlegungen und der Gestaltungs- und Erhaltungssatzung für den Igelpatt vor. An die Britenhäuser dürfen im Garten Anbauten mit Flachdächern erstellt werden. Auf einer der Folien war auch von Wintergärten die Rede. Ich fragte, ob einer der Stadtplaner einen Wintergarten mit Flachdach kenne. Wintergärten haben gläserne Dächer, die immer ein ausreichendes Gefälle haben müssen, damit das Regenwasser nicht nur abläuft, sondern beim Ablaufen Staub und Blätter herunterspült. Wintergärten haben deshalb keine Flachdächer, sondern Pultdächer. Laut Entwurf des Bebauungsplans dürfte man also keine Wintergärten anbauen. Die Stadtplaner schreiben Flachdächer fest und reden im selben Moment von Wintergärten, die angebaut werden könnten??? In den Vorgärten muss der Rasen erhalten bleiben, und auch sonst darf so gut wie nichts im Vorgarten und an der Hausfront verändert werden. Die Eigentümer dürfen keine Blumenkästen an die Fenster hängen, den Rasen nicht durch Kies ersetzen, vermutlich nicht einmal Schneeglöckchen oder Stiefmütterchen in den Rasen pflanzen. Wenn ein Käufer eines dieser Häuser später einen Gartenzwerg auf den Rasen des Vorgartens stellt, bekommt er vermutlich Ärger mit dem Ordnungsamt oder dem Amt für Denkmalschutz...

Im Entwurf der Textlichen Festlegungen zum Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 549 Coerde – Coerheide / Igelpatt / Dachsleite / Biberweg / Mümmelmannpfad / Bisamgang las ich: »Die Errichtung, der Rückbau, der Abbruch und die Änderung baulicher Anlagen bedürfen dort einer Genehmigung nach § 172 BauGB. Dies gilt auch für bauliche Anlagen, die gem. §§ 65, 67 BauO NW keiner Baugenehmigung bedürfen.« Mit anderen Worten: Die Häuser stehen unter Denkmalschutz. Wer beispielsweise eines der Doppelhäuser oder freistehenden Einfamilienhäuser am Igelpatt kauft, darf dieses Haus nicht einfach abreißen und anschließend unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bebauungsplans und der Textlichen Festlegungen neu bauen, wie es mit zwei der Britenhäuser am Rumphorstweg geschah. Auch zukünftig bestimmt nicht der Hauseigentümer, wie er wohnt, sondern das Bauamt der Stadt Münster. Solche Häuser sind später so gut wie unverkäuflich, wenn sich ein Eigentümer wieder von der Immobilie trennen will oder muss, wegen Ehescheidung, weil er aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt wegziehen muss, oder aus welchen Gründen auch immer.

Auf der Messe "Bauen und Wohnen" sagte mir die Leiterin der Darlehensabteilung der Commerzbank Münster, dass die Commerzbank keine Britenhäuser in Münster finanzieren würde, weil die Kaufpreisvorstellungen der BImA den von der Commerzbank taxierten Beleihungswert weit überschreiten würde. Sie und vermutlich auch die Pressesprecherin der Commerzbank Münster würde diese Aussage aber offiziell nicht wiederholen. Die von den Stadtplanern vorgegebenen Erhaltungs- und Gestaltungssatzungen setzen den Wert der ohnehin schon energetisch und bezüglich ihrer Raumaufteilung minderwertigen Britenhäuser zusätzlich herunter. Für andere Britensiedlungen sind Bebauungspläne, zugehörige Textlichen Festlegungen bzw. Gestaltungs- und Erhaltungssatzungen mit denselben verheerenden Einschränkungen bereits beschlossen, somit rechtsgültig.

Was sind das für Stadtplaner, die solch einen Unsinn verzapfen? Und was sind das für Stadtplaner, die für die bereits westlich des Volbachwegs verkauften Britenhäuser Wintergärten als Anbauten vorschlugen, wo doch die Gärten im Norden der zweigeschossigen Britenhäuser liegen: Im Wintergarten stetig im Schatten seines eigenen Hauses sitzen und frieren? Schlimmer geht es wohl nicht mehr! Was sind das für Ratsmitglieder und Bezirksbürgermeister, die so etwas nicht durchschauen und nicht verhindern? Und was sind das für Zeitungsredakteure, die bei diesen Bürgerinformationsveranstaltungen anwesend sind und später Artikel veröffentlichen, als wären sie in einer Kneipe statt auf der Veranstaltung gewesen?


Paketverkäufe bezüglich preiswerten Wohnraums kontraproduktiv – Kasernenkäufe eher zielführend?

Und noch ein weiterer Gedanke im Zusammenhang mit Paketverkäufen von Britenhaussiedlungen, die ehemals dazu gedacht waren, dass dadurch preiswerter Wohnraum entsteht. Als die Wohn- und Stadtbau im Laufe der Verhandlungen mit der BImA einsah, dass diese Strategie der Stadtplaner und Stadtratsmitglieder nicht aufgehen würde, schwenkte man um: Nun soll laut neuer Ratsbeschlüsse die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH sowohl die York-Kaserne als auch die Oxford-Kaserne aufkaufen und Teile davon später an andere Wohnungsbaugesellschaften aus Münster weiterverkaufen. Diese sollen dort dann preiswerten Wohnraum errichten. Übrigens äußerte Siegfried Thielen, Planungsdezernent der Stadt Münster, diese Hoffnung bereits im Frühjahr 2013 in einem Beitrag von WDR Lokalzeit Münsterland, der zustande kam, nachdem ein WDR-Redakteur auf meine Website aufmerksam geworden war und ein längeres Gespräch mit mir geführt hatte. Diesen Beitrag können Sie nachträglich hier ansehen:

Interview in WDR Lokalzeit Münsterland


Bei einem Kauf der Kasernen durch die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH fallen ca. sieben Prozent Kaufnebenkosten an. Damit die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH keinen Verlust einfährt, muss sie diese Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis aufschlagen, wenn sie Teile weiterverkauft. Wohnungsgesellschaften, die von der Wohn- und Stadtbau Münster GmbH statt direkt von der BImA kaufen, zahlen mehr als die doppelten Kaufnebenkosten, denn sie müssen auf den bereits um Kaufnebenkosten erhöhten Kaufpreis, den sie dann an die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH zahlen, erneut sieben Prozent Kaufnebenkosten zahlen. Kann auf diese Weise preiswerter Wohnraum entstehen? Was ist von Mitarbeitern der Stadtverwaltung zu halten, die sich solche Konstrukte einfallen lassen, was von Politikern, die im Lenkungskreis der Konversion oder im operativ tätigen "Arbeitskreis Stadt/Bundesanstalt" sitzen (alles nachzulesen im Menüpunkt Warum eine weitere Website zum Thema Konversation der Britenliegenschaften in Münster?)? Was ist von Presseredakteuren zu halten, die über solch einen Unsinn kommentarlos berichten, und was von weiteren Politikern, die das dann in den Zeitungen lesen, offensichtlich nicht durchschauen, jedenfalls nicht handeln?


Kauf der Kasernengelände könnte die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH ruinieren

Ich wage in diesem Zusammenhang die Prognose, dass ein Kauf der Kasernengelände durch die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH dazu führen kann, dass die Wohn- und Stadtbau finanziell ruiniert wird. Warum? Laut Planungen sollen auf dem Gelände der York-Kaserne 1.400 bis 1.600 Wohneinheiten und auf dem Gelände der Oxford-Kaserne mindestens 800 Wohneinheiten entstehen. Hinzu kommen die noch nicht verkauften Britenhäuser. Im April 2014 beschloss der Stadtrat das Baulandprogramm 2020: Zwischen 2014 und 2020 sollen verteilt auf das gesamte Stadtgebiet 73 Baugebiete mit einem Volumen von rund 8.400 Wohneinheiten ausgewiesen werden. Beinahe jeden Tag lese ich in Zeitungsartikeln, wo in Münster bereits neue Wohnhäuser und ganze Wohnhaussiedlungen gebaut werden oder aber Bauanträge eingereicht wurden und wohl bald die Baugenehmigungen vorliegen werden. Am Boeselagerweg wurden im April 2014 535 Studentenwohnungen fertig gestellt, und man las, dass es dort Leerstände gab. An der Corrensstraße baut die Wohn- und Stadtbau 69 Studentenwohnungen. Vermutlich wird nach langem politischem Hickhack bald mit den Bauarbeiten an den Wohnungstürmen am Hauptbahnhof begonnen, und spätestens Mitte 2015 wird wohl auch mit dem Bau der ca. 400 Studentenwohnungen an der Grevener Straße begonnen, dort, wo jetzt noch die Eissporthalle steht. Der Investor, der in 2015 die Eissporthalle überbaut, wird vielleicht sein blaues Wunder erleben, wenn er zwei Jahre später mit der Vermarktung beginnt und feststellt, dass die erhofften Mieteinnahmen nicht mehr erzielbar sind, weil es dann meiner Prognose nach bereits einen großen Überhang an Studentenwohnungen geben wird. 240 Wohnungen werden auf dem Firmengelände von Winkhaus am Bohlweg entstehen, sobald die Firma in das Gewerbegebiet am Hessenweg umgezogen ist. Ab 2015 werden 37 Wohnhäuser am Ende des Gremmendorfer Wegs nahe dem Pferdehof entstehen. Zwischen Koburger Weg und Germania-Campus werden derzeit 15 Einfamilienhäuser und sechs Mehrfamilienhäuser gebaut und vermarktet. In Hiltrup will die Wohn- und Stadtbau das ehemalige Gärtnereigelände nordwestlich des LIDL-Markts als Bauland erschließen. An der Malteserstraße in Hiltrup sollen auf 25.000 Quadratmetern Bauland, das ab 2016 baureif sein soll, 14 Einfamilienhäuser, 16 Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 36 Wohnungen entstehen. Auf dem ehemaligen TÜV-Gelände an der Kreuzung Steinfurter Straße/York-Ring plant die Wohn- und Stadtbau 175 Wohnungen. In Mecklenbeck wurden die Bebauungspläne für ein großes Neubaugebiet zwischen Dingbängerweg und Brockmannstraße rechtsgültig. Auch in Sprakel, Wolbeck, Handorf und Amelsbüren gibt es Neubaugebiete, für die die Bebauungspläne fertig oder bereits rechtsgültig sind.

Auch wenn die Masse der Bürger und Politiker das noch gar nicht erkannt haben: Münster steht nicht nur kurz vor dem Platzen einer Immobilienblase. Wer den Markt täglich aufmerksam und kritisch beobachtet, findet Beispiele dafür, dass dieses Platzen schon begonnen hat. Ich verweise diesbezüglich auf den Menüpunkt Wann platzt die Immobilienblase in Münster? und dort auf die Zitate aus dem Artikel Die Immobilienblase ist nicht mehr wegzudiskutieren von DIE WELT, der am 23. Februar 2014 erschien.

Im dritten Quartal 2014 soll ein unabhängiger Gutachter den Verkehrswert der York-Kaserne als Grundlage für den Kaufpreis festlegen. Dieser Gutachter muss voraussetzen, dass dort die geplante Zahl bis zu 1.600 Wohneinheiten errichtet werden soll. Entsprechend hoch muss er den Wert für das notwendige Bauland ansetzen und entsprechend teuer wird der Kaufpreis ausfallen, den die Wohn- und Stadtbau zahlen muss, es sei denn, deren Geschäftsführerin Sandra Wehrmann zieht die Reißleine für den Notfallschirm und lehnt den Kauf ab.

Kauft die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH die York-Kaserne, so werden dort die ersten Wohnungsneubauten vermutlich frühestens in 2017 fertig gestellt. Dann aber sind bereits viele andere Wohnhäuser auf den Markt gekommen, dann werden viele der jetzt bereits projektierten Wohnhäuser und Wohnhaussiedlungen auf den Markt kommen, und viele Bürger, die jetzt noch mit dem Gedanken spielen, in eine der auf den Kasernengeländen projektierten Eigenheime oder Mietwohnungen zu ziehen, werden dann vermutlich bereits die Alternative haben, auf Bauland ein Wohnhaus im Grünen zu errichten, was aufgrund des Baulandprogramms 2020 verfügbar wird. Darüber hinaus kommen bis dahin immer mehr alte Wohnhäuser, in denen ältere Bürger ohne Kinder wohnen, auf den Markt, weil diesen Senioren das Haus und der pflegeintensive Garten zu groß geworden ist und sie deshalb in barrierearme Eigentums- oder Mietwohnungen umziehen.

Die Wohn- und Stadtbau wird dann – so meine Prognose – feststellen, dass sich weitere auf den Kasernengeländen erstellte Wohneinheiten zumindest zu den kalkulierten Verkaufspreisen bzw. Mieten nicht mehr absetzen lassen. Ob dann tatsächlich die für die York-Kaserne geplante Anzahl von Wohneinheiten dort je fertig gestellt wird, ist für mich bereits heute fraglich. Spätestens aber, wenn auch auf dem Gelände der Oxford-Kaserne mit Wohnbebauung begonnen wird, wird es einen Überhang geben, zumindest wenn dann an denjenigen Verkaufs- und Mietpreisen festgehalten würde, welche die Wohn- und Stadtbau beim Kauf der Kasernen kalkulieren musste. Verkauft oder vermietet die Wohn- und Stadtbau die in der Oxford-Kaserne gebauten Wohnungen später aber (notgedrungen, um sie überhaupt loszuwerden) unterhalb dieser Einstandspreiskalkulation, so wird sie dann hohe Verluste einfahren. Ich vermute, die Rechnung wird nicht aufgehen. Nachdem man einen Teil der bereits gebauten Wohneinheiten nicht mehr zu den kalkulierten Preisen am Wohnungsmarkt unterbringen kann, wird man keine weiteren Neubauten auf den Kasernengeländen errichten. Da man aber einen Kaufpreis bereits bezahlt hat, der so hoch war, als wenn die Anzahl der geplanten Wohneinheiten vollständig errichtet würde, würde die Wohn- und Stadtbau dann einen erheblichen Verlust realisieren.

Bleibt nur zu hoffen, dass die Geschäftsführerin der Wohn- und Stadtbau nach einer sorgfältigen Analyse der Wohnungssituation (Welche Wohneinheiten befinden sich gerade in der Projektierung oder im Bau und kommen wann auf den Markt? Wann kommt welche Menge an neuem Bauland auf den Markt?) ähnliche Überlegungen anstellt. Kommen ihr dann Zweifel, ob und zu welchem Preis die Wohn- und Stadtbau die beiden Kasernen kaufen sollte, so hat sie aber ein erhebliches Problem: Der Stadtrat hat den Kauf der Kasernengelände durch die Wohn- und Stadtbau beschlossen, die Lokalpolitiker aller Parteien haben über die Lokalpresse und in Wahlkampfreden den Bürgern versprochen, dass die Wohn- und Stadtbau auf den Kasernengeländen preiswerten Wohnraum errichten wird. Stellt sich Frau Wehrmann nun quer, so legt sie sich mit dem Oberbürgermeister, den Parteien und den Stadtplanern an, und vielen Bürgern wäre diese Entscheidung heute nicht oder nur schwer vermittelbar, denn die Folgen einer Fehlentscheidung werden sich ja erst in zwei oder drei Jahren zeigen. Solch eine Entscheidung könnte Frau Wehrmann wohl nur treffen, wenn sie von Politikern und Aufsichtsratmitgliedern, die Weitblick und Rückrat haben, genügend Rückendeckung bekäme. Ich wiederum sehe keine genügende Anzahl von Politikern mit diesen Qualitäten in Münster.


Ab hier lesen Sie den im Herbst 2013 erstellten Text. Als ich ihn erstellte, stand auch mir keine Glaskugel zur Verfügung, vielleicht aber klarer Menschenverstand.

Stadtrat und Stadtverwaltung sollten weitere geplante Paketverkäufe von Britenhäusern stoppen

In der Ratsvorlage V/0728/2012 vom 2.10.2012, die vom Stadtrat am 7.11.2012 beschlossen wurde, wurden für viele der Britenhäuser an den ehemaligen 18 Wohnstandorten der britischen Soldaten Paketverkäufe vorgeschlagen und beschossen. Damals glaubte man noch, dass die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH im Verbund mit anderen münsterischen Wohnungsgenossenschaften diese Pakete günstig von der BImA kaufen, dann sanieren und anschließend preiswert vermieten könnte.

Im September 2013 erwarb die Wohn- und Stadtbau zusammen mit dem Wohnungsverein Münster eG und dem Bauverein Ketteler die 40 Reihenhäuser südöstlich der Dachsleite, am Bieberweg am Mümmelmannpfad und am Bisamgang. Da laut Ratsvorlage der Bestand erhalten und die bauliche Gestaltung gesichert werden soll, muss auch der rote Klinker erhalten bleiben. Als Folge wird die Wohn- und Stadtbau zwar das Dach und die Kellerdecke dämmen, nicht aber die Außenwände, weil es viel zu teuer wäre, eine Dämmschicht aufzubringen und vor der Dämmschicht entweder neuen roten Klinker hochzuziehen oder rote Klinkerriemchen aufzukleben. Laut Zeitungsbericht verbrauchten die überdimensionierten Heizkessel 3.700 Liter Heizöl pro Jahr. Die Siedlung soll deshalb an das Fernwärmenetz angeschlossen werden. Es fragt sich nur, wann das geschehen wird, und wie hoch die Heizkosten bis zum Anschluss an das Fernwärmenetz und danach sein werden. Da die überdimensionierten Heizkessel bis zum Anschluss an das Fernwärmenetz wohl nicht mehr ausgetauscht werden, muss man trotz Dämmung von Dach und Kellerdecke wegen der schlecht gedämmten Fassaden vorerst von relativ hohen Heizkosten ausgehen.

Inzwischen vermarktete die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) in Münster-Gievenbeck 29 Einfamilienreihenhäuser am Ahausweg 5-11 und Billerbeckweg 2-50 als ein bzw. maximal fünf Pakete. Laut Zeitungsberichten wollten die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH und andere münsterische Wohngesellschaften bei diesem Paketverkauf nicht mitbieten, weil die Preisvorstellungen der BImA zu hoch seien, um nach Sanierung noch preiswerten Wohnraum schaffen zu können. Diejenigen Großinvestoren, die beim Paketverkauf dieser 29 Reihenhäuser und auch bei weiteren Paketverkäufen zum Zug kommen, werden aber keinen preiswerten Wohnraum schaffen, sondern Profit durch die anschließende Vermietung oder durch den Weiterverkauf der Reihenhäuser machen wollen.

Im Artikel lesen Sie: »An weiteren Standorten mit Britenwohnungen hat die Wohn- und Stadtbau kein Interesse, weil sie sich ganz auf das Großvorhaben York-Kaserne in Gremmendorf konzentrieren will. Der Rat hatte das Unternehmen beauftragt, das komplette Areal am Albersloher Weg zu erwerben und ein Wohnbebauungs-Konzept zu erstellen.«

Wenn aber die Wohn- und Stadtbau keine weiteren Pakete von Britenhäusern mehr von der BImA kaufen wird, so sollte die ursprüngliche Planung laut Ratsvorlage V/0728/2012 hinterfragt werden. Die BImA könnte aufgefordert werden, alle weiteren Britenhäuser den Bürgern einzeln im Bieterverfahren anzubieten.

Nachfolgend eine Auflistung der Britenhaussiedlungen, die laut Ratsbeschluss V/0728/2012 als Pakete verkauft werden, wenn die Politiker und die Stadtverwaltung nicht endlich handeln:

Coerde - Dachsleite
Haustypen: 40 RH, 4 DHH, 5 EFH
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss: Paketverkauf - Direktverkauf an städtisches Wohnungsunternehmen und/oder münsterische Wohnungsgenossenschaft

40 Reihenhäuser wurden an der Dachsleite bereits als Paket verkauft. Die restlichen vier Doppelhaushälften und fünf Einfamilienhäuser sollten meiner Meinung nach nicht auch noch im Paket verkauft werden.

Gievenbeck – Borghorstweg
Haustypen: 54 RH, 12 DHH, 5 EFH
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss:
Einzelverkauf: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser
Paketverkauf: Reihenhäuser an Investoren (Miete und Eigentum)
Neubauareal: 1 Investor

Gievenbeck – Gronauweg
Haustypen: 50 RH, 12 DHH
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss:
Einzelverkauf: Doppelhäuser (Miete und Eigentum)
Paketverkauf: Reihenhäuser an Wohnungsbaugesellschaften (Miete)

Gievenbeck – Arnheimweg
Haustypen: 8 Zweifamilien-Reihenhäuser
Maßnahmen laut Ratsbeschluss:
Abriss der vorhandenen Bebauung
Neubebauung mit altengerechten und barrierefreien Wohnungen
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss: Verkauf Gesamtareal: 1 Investor

Sentrup – Muckermannweg
Haustypen: 24 DHH, 6 EFH
Maßnahmen laut Ratsbeschluss:
Abriss der vorhandenen Bebauung
Neuplanung eines verdichteten Quartiers mit ggf. Neuordnung der Erschließung
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss: Paketverkauf, Direktverkauf an städtisches Wohnungsunternehmen und/oder münsterische Wohnungsgenossenschaft

Uppenberg – Arndtstraße
Haustypen: 27 RH
Maßnahmen laut Ratsbeschluss:
Sicherung des Bestandes und Ausschöpfung der Ausbaupotentiale
Variante Abriss und Neubau: westlicher Teilbereich mit Zielrichtung umgebungsangepasster Geschosswohnungsbau (dichtere Bebauung, Geschossigkeit…) denkbar
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss:
bei Erhalt: Einzelverkauf
bei Abriss westlicher Teilbereich: Paketverkauf: 1 Investor (Miete und Eigentum)

Uppenberg – Sandfortskamp
Haustypen: 8 RH, 4 DHH
Maßnahmen laut Ratsbeschluss:
Sicherung des Bestandes und Ausschöpfung der Ausbaupotentiale
Variante Abriss und Neubau Zielrichtung umgebungsangepasster Geschosswohnungsbau (dichtere Bebauung, Geschossigkeit…) denkbar
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss: Paketverkauf, Direktverkauf an städtisches Wohnungsunternehmen und/oder münsterische Wohnungsgenossenschaft

Rumphorst – Sibeliusstraße
Haustypen: 29 RH
Maßnahmen laut Ratsbeschluss:
Abriss und Neubau im umgebungsangepassten verdichteten Wohnungsbau/Geschosswohnungsbau
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss: Paketverkauf, Direktverkauf an städtisches Wohnungsunternehmen und/oder münsterische Wohnungsgenossenschaft

Gremmendorf – Von-Hünefeld-Weg
Haustypen: 102 RH, 14 DHH
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss:
Einzelverkauf (nördlicher Bereich)
Paketverkauf (südlicher Bereich): Direktverkauf an städtisches Wohnungsunternehmen und/oder münsterische Wohnungsgenossenschaft

Gremmendorf – Wiegandweg
zehn abgetrennte Grundstücke als Paketverkauf

Gremmendorf – Angelsachsenweg
Haustypen: 3 RH, 14 DHH, 20 EFH
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss:
Einzelverkauf
Paketverkauf: südliche Zeilenbebauung

Gremmendorf – Lilienthalweg
Haustypen: 33 RH
Maßnahmen laut Ratsbeschluss:
Abriss des Bestandes zur Entwicklung eines Neubaugebietes in zentraler Lage des Stadtteils
Neubau eines verdichteten Quartiers mit unterschiedlichen Bebauungstypen (z.B. Mehrfamilienhäuser, Baugemeinschaftsprojekte, verdichtete Reihenhäuser?
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss: Paketverkauf: Investor

Angelmodde – Zum Erlenbusch
Haustypen: 17 Zweifamilienhäuser, 57 RH, 5 MFH
Maßnahmen laut Ratsbeschluss: Erhalt des Bestandes, gestalterische Sicherung der Gebietes und der Gebäude
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss:
Paketverkauf: 1 Investor
Mehrfamilienhäuser und Häuser parallel Zum Erlenbusch ggf. Teilpakete
Einzelverkauf: Reihenhäuser Querausrichtung Zum Erlenbusch

Angelmodde – Ostpreußenstraße
Haustypen: 60 RH, 26 DHH, 2 EFH
Maßnahmen laut Ratsbeschluss:
Abriss und Neubebauung des Bereiches östlich der Schlesienstraße – Zielrichtung Mehrfamilienhausbau
Sicherung der prägenden Teile des bestehenden Quartiers
sinnvolle Vermarktungsstrategie laut Ratsbeschluss:
Paketverkauf: östlich der Schlesienstraße (Vermietung, ggf. Eigentum) 1 Investor
Paketverkauf: mittig liegende Reihenhäuser (Vermietung)
Einzelverkauf


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