Ostpreußenstraße 48 bis 74

Ermittlung der Verkehrswerte der 14 Einfamilienreihenhäuser nach der Vergleichswertmethode auf Basis des Grundstücksmarktberichts 2013 der Stadt Münster

Im März 2013 wurde durch den Gutachterausschuss der Stadt Münster der Grundstücksmarktbericht 2013 veröffentlicht. Dieser Bericht gibt eine Übersicht über die Preisentwicklung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Münster, speziell auch über die Kaufpreise von neuen und gebrauchten Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in 2012.

Die im Exposé der BImA genannten Kaufpreisvorstellungen werden nachfolgend mit Kaufpreisen verglichen, die der Grundstücksmarktbericht 2013 des Gutachterausschusses der Stadt Münster nennt. Ein Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2013 steht zum Download bereit:

http://www.muenster.de/stadt/gutachter/grundstuecksmarktbericht.html

Alle Häuser der Ostpreußenstraße 48 bis 74 wurden zwischen 1961 und 1962 gebaut und haben dieselbe Wohnfläche von ca. 79 m². Nachfolgend finden Sie die 14 Häuser nach deren Grundstücksgrößen und Kaufpreisvorstellungen sortiert, wobei wie im Grundstücksmarktbericht zwischen Reihenmittelhäusern und Reihenendhäusern unterschieden wird:

Reihenmittelhäuser
Ostpreußenstraße 70 – Grundstücksgröße: 185 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 72 – Grundstücksgröße: 187 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 68 – Grundstücksgröße: 192 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 66 – Grundstücksgröße: 195 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 64 – Grundstücksgröße: 197 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 62 – Grundstücksgröße: 209 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 60 – Grundstücksgröße: 214 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 54 – Grundstücksgröße: 237 m² – Kaufpreisvorstellung: 150.000 €
Ostpreußenstraße 52 – Grundstücksgröße: 241 m² – Kaufpreisvorstellung: 150.000 €
Ostpreußenstraße 50 – Grundstücksgröße: 253 m² – Kaufpreisvorstellung: 150.000 €

Die BImA nennt für die zehn Reihenmittelhäuser Kaufpreise von 145.000 € bzw. 150.000 €, im Durchschnitt 146.600 € oder 1.854 € pro m² Wohnfläche. Die zehn Reihenmittelhäuser haben im Durchschnitt eine Grundstücksgröße von 211 m².

Reihenendhäuser
Ostpreußenstraße 74 – Grundstücksgröße: 370 m² – Kaufpreisvorstellung: 170.000 €
Ostpreußenstraße 58 – Grundstücksgröße: 380 m² – Kaufpreisvorstellung: 170.000 €
Ostpreußenstraße 56 – Grundstücksgröße: 409 m² – Kaufpreisvorstellung: 170.000 €
Ostpreußenstraße 48 – Grundstücksgröße: 506 m² – Kaufpreisvorstellung: 175.000 €

Die BImA nennt für die vier Reihenendhäuser Kaufpreise von 170.000 € bzw. 175.000 €, im Durchschnitt 171.250 € oder 2.168 € pro m² Wohnfläche. Die vier Reihenendhäuser haben im Durchschnitt eine Grundstücksgröße von 416 m².

Diese Zahlen vergleiche ich nun mit Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2013 der Stadt Münster.


Für ungeduldige Leser nehme ich mein Ergebnis vorweg.

Nicht nur aufgrund des Vergleichs mit den Kaufpreisen aus dem Grundstücksmarktbericht 2013, sondern auch nach Anwendung der Ertragswert- und Sachwertmethode schätze ich für die Immobilien Ostpreußenstraße 48 bis 74 folgende gerundete Verkehrswerte:

Reihenmittelhäuser
Ostpreußenstraße 70 – Grundstücksgröße: 185 m² – 108.000 €
Ostpreußenstraße 72 – Grundstücksgröße: 187 m² – 108.500 €
Ostpreußenstraße 68 – Grundstücksgröße: 192 m² – 112.000 €
Ostpreußenstraße 66 – Grundstücksgröße: 195 m² – 113.500 €
Ostpreußenstraße 64 – Grundstücksgröße: 197 m² – 111.000 €
Ostpreußenstraße 62 – Grundstücksgröße: 209 m² – 114.000 €
Ostpreußenstraße 60 – Grundstücksgröße: 214 m² – 117.000 €
Ostpreußenstraße 54 – Grundstücksgröße: 237 m² – 121.000 €
Ostpreußenstraße 52 – Grundstücksgröße: 241 m² – 122.000 €
Ostpreußenstraße 50 – Grundstücksgröße: 253 m² – 125.000 €

Reihenendhäuser
Ostpreußenstraße 74 – Grundstücksgröße: 370 m² – 150.000 €
Ostpreußenstraße 58 – Grundstücksgröße: 380 m² – 151.000 €
Ostpreußenstraße 56 – Grundstücksgröße: 409 m² – 152.000 €
Ostpreußenstraße 48 – Grundstücksgröße: 506 m² – 157.000 €


Um überhaupt Verkehrswerte abschätzen zu können, muss man an vielen Stellen Annahmen treffen. Man muss beispielsweise einen Bodenrichtwert festlegen: Was ist ein Quadratmeter unbebauter Boden in der Ostpreußenstraße wert? Und wie bewerte ich ein Grundstück, das eine Übergröße hat wie beispielsweise das Grundstück Ostpreußenstraße 48. Bei der Ertragswertmethode muss man sich festlegen, welche Kaltmiete zu erzielen wäre, wenn man ein Reihenhaus nach dem Kauf vermieten würde. Und man muss sich festlegen, welche Instandhaltungskosten pro Jahr der Vermietung anfallen werden. In der Sachwertmethode muss man sich beispielsweise festlegen, welche Ausstattung eine Immobilie im Vergleich zu anderen Immobilien hat und was ein Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF) heute kosten würde, wenn man dasselbe Haus in derselben Ausstattung erneut errichten würde.

Ich habe solche Annahmen an vielen Stellen getroffen. Sie müssen meine Annahmen nicht übernehmen, wenn sie Ihnen nicht plausibel erscheinen. Wenn Sie aus dem Grundstücksmarktbericht dieselben oder ähnliche Schlüsse wie ich bezüglich des Werts der Britenhäuser ziehen, können Sie mein Rechenschema übernehmen, aber andere Werte einsetzen. Sie kommen dann auch zu anderen Verkehrswerten, als ich sie oben angegeben habe. Die Hauptsache ist, dass Sie überhaupt ein Rechenschema haben, mit dem Sie den Wert der Immobilien selbst abschätzen können.


Auf Seite 37 im Grundstücksmarktbericht 2013 steht: "Rund 80 % aller Reihenhäuser kosteten 2012 zwischen 160.000 € und 310.000 €, 80 % aller Doppelhaushälften und Reihenendhäuser sind zu Preisen zwischen 180.000 € und 450.000 € verkauft worden. Die Reihenhausgrundstücke waren im Schnitt 150 m² bis 310 m² groß, die Doppelhaus- und Reihenendhausgrundstücke zwischen 230 und 600 m²." Auf den ersten Blick erscheinen die 14 Britenhäuser preiswert im Vergleich mit diesen Preisen des Grundstücksmarktberichts.

Laut Tabelle 21 auf Seite 39 des Grundstücksmarktberichts hatten in 2012 gebrauchte Reihenmittelhäuser einen Durchschnittspreis von 229.000 € bzw. 1.869 €/m² Wohnfläche und gebrauchte Reihenendhäuser einen Durchschnittspreis von 299.000 € bzw. 2.039 €/m² Wohnfläche. Auch im Vergleich mit diesen Zahlen scheinen die Preisvorstellungen der BImA bezüglich der 14 Britenhäuser auf den ersten Blick nicht überteuert.

Laut Tabelle 45 Seite 63 des Grundstücksmarktberichts wurden im Jahr 2012 22 Reihenmittelhäuser mit einem Baujahr zwischen 1950 und 1974 verkauft. Der Kaufpreis lag im Durchschnitt bei 194.000 € bzw. bei 1.898 € pro m² Wohnfläche. Die Häuser hatten eine durchschnittliche Grundstücksgröße von 230 m² und eine durchschnittlichen Wohnfläche von 104 m².

Laut derselben Tabelle wurden 17 Reihenendhäuser mit einem Baujahr zwischen 1950 und 1974 verkauft. Der Kaufpreis lag im Durchschnitt bei 209.000 € bzw. bei 1.941 € pro m² Wohnfläche. Die Häuser hatten eine durchschnittliche Grundstücksgröße von 381 m². Die in der Tabelle 45 angegebene durchschnittlichen Wohnfläche von 201 m² scheint fehlerhaft zu sein: Teilt man 209.000 € durch 1.941 €/m², so erhält man ca. 108 m² Wohnfläche.

Vergleicht man diese Preise pro Quadratmeter Wohnfläche der Tabelle 45 mit den Quadratmeterpreisen, die ich weiter oben für die 10 Reihenmittelhäuser (1.854 €/m²) und die 4 Reihenendhäuser (2.168 €/m²) ermittelte, so fällt bereits auf, dass die Reihenendhäuser teuer erscheinen. Hier wird ein Problem offensichtlich, dass fast alle britischen Reihenhäuser haben: Die Wohnfläche ist in Relation zum Grundstück sehr klein. Andererseits stehen die britischen Reihenhäusern in relativ guten Lagen mit hohen Grundstückspreisen. Daraus resultiert dann, dass der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche relativ hoch ausfällt.

Die Tabelle 45 macht keine Differenzierung bezüglich der Lage der Reihenendhäuser. Diese Unterscheidung findet man in den Tabellen 48 (Seite 65) und 49 (Seite 66). Laut Tabellenzeile "äußere Stadtteile (Zone 5)", zu der auch die Britenhaussiedlungen in Gremmendorf und Angelmodde gehören, wurden in 2011/2012 77 Reihenmittelhäuser mit Grundstücksgrößen zwischen 150 bis 300 m² zu typischen Preisen von 1.160 bis 2.080 € pro m² Wohnfläche verkauft. Der Median lag bei 1.650 €/m². Es wurden 152 Doppelhaushälften/Reihenendhäuser in Zone 5 mit Grundstücksgrößen zwischen 200 bis 500 m² zu typischen Preisen von 1.420 bis 2.270 € pro m² Wohnfläche verkauft. Hier lag der Median bei 1.840 €/m².

Vergleicht man diesen Medianwerte mit den oben von mir errechneten Durchschnittspreisen pro Quadratmeter Wohnfläche (1.854 €/m² bei Reihenmittelhäusern und 2.168 €/m² bei Reihenendhäusern), so liegt die Preisvorstellung der BImA für die Reihenmittelhäuser 12,4 Prozent und für die Reihenendhäuser 17,8 Prozent über den Preisen, die laut Gutachtermarktbericht gezahlt wurden. Man muss aber beachten, dass in den Tabellen 48 und 49 die Verkäufe aus 2011 und 2012 zusammengefasst wurden, um eine größere und damit aussagekräftigere Datenmenge zu Grunde zu legen.

Legt man die Median-Werte der Tabellen 48 und 49 für die Britenhäuser in der Ostpreußenstraße 48 bis 74 zugrunde, so errechnen sich folgende Durchschnittspreise:

Reihenmittelhäuser: 1.650 €/m² * 79 m² = 130.350 €
Reihenendhäuser: 1.840 €/m² * 79 m² = 145.360 €

In den Tabellen 48 und 49 des Grundstücksmarktberichts wird bei den genannten Kaufpreisen zwar nach Lage differenziert, nicht aber nach dem Baujahr der Reihenhäuser. Die Tabellen 50 und 51 hingegen geben die Preise in € pro Quadratmeter Wohnfläche für die äußeren Stadtteile (Zone 5) nach Baujahren an, jedoch leider nur für Baujahre ab 1975 aufwärts. Da die Reihenhäuser in der Ostpreußenstraße 48 bis 74 älter sind (Baujahr 1961/1962), müssten deren Preise also geringer ausfallen.

Mittlere Preise für Reihenmittelhäuser mit 150 bis 300 m² Grundstücksgröße und Baujahr 1975 in äußeren Stadtteilen lagen laut Tabelle 51 bei 1.500 €/m² Wohnfläche.

Mittlere Preise für Doppelhaushälften/Reihenendhäuser mit 200 bis 500 m² Grundstücksgröße und Baujahr 1975 in äußeren Stadtteilen lagen laut Tabelle 50 bei 1.700 €/m² Wohnfläche.

Auch in den Tabellen 50 und 51 sind allerdings die Verkäufe aus 2011 und 2012 zusammengefasst, um eine größere Datenmenge zu Grunde legen zu können. Wendet man die Median-Werte der Tabellen 50 und 51 für das Baujahr 1975 auf die Britenhäuser in der Ostpreußenstraße 48 bis 74 an, so errechnen sich folgende Durchschnittspreise:

Reihenmittelhäuser: 1.500 €/m² * 79 m² = 118.500 €
Reihenendhäuser: 1.700 €/m² * 79 m² = 134.300 €

Dieser Überschlagsrechnung zufolge läge die Preisvorstellung der BImA für die Reihenmittelhäuser 23,6 Prozent und für die Reihenendhäuser 27,5 Prozent über den Preisen, die laut Gutachtermarktbericht gezahlt wurden.

Bei der Preisfindung müssen folgende Nachteile der Britenhäuser in der Ostpreußenstraße 48-74 berücksichtigt werden:

• Mit 79 m² liegen die Wohnflächen der Reihenhäuser in einem schlechten Verhältnis zu den recht großen Grundstücken. Der Entwurf des Bebauungsplans lässt nicht zu, dass das Dachgeschoss als Wohnraum ausgebaut wird. Die jetzige Wohnfläche von 79 m² kann nur durch einen eingeschossigen Anbau erweitert werden. Dieser Anbau darf maximal fünf Meter tief sein. Da die Reihenhäuser ca. 6,5 m breit sind, erhält man durch den Anbau maximal 30 m² Wohnfläche hinzu.



• Selbst wenn Sie das Dachgeschoss als Wohnraum ausbauen dürften, würde der Aufwand für diesen Ausbau in einem schlechten Kosten/Nutzen-Verhältnis stehen. Sie müssten nämlich im Obergeschoss eine Treppe zum Dachgeschoss einbauen. Diese Treppe nimmt dann im Obergeschoss und im Dachgeschoss viel Wohnfläche wieder weg. Die gesamte Wohnfläche der jetzigen Häuser beträgt ja nur 79 m². Somit hat das Obergeschoss weniger als 40 m² Wohnfläche. Ein ausgebautes Dachgeschoss hätte aufgrund der Dachneigungen maximal 30 m² Wohnfläche, das aber auch nur, wenn Sie nachträglich einen Drempel einbauen dürften und würden, wenn Sie das Dach also anheben, um mehr Stehhöhe zu erreichen. Dann geht aber für die eingebaute Treppe sowohl im Obergeschoss als auch im Dachgeschoss wieder Nutzfläche verloren. Wie viel Nettowohnfläche hätten Sie dann hinzugewonnen, und mit welchem finanziellen Aufwand hätten Sie diese Wohnfläche hinzugewonnen?



• Die Außenanlagen bestehen aus einem Zuwegung zur Hauseingangstür, einer Terrasse und einem Zaun um den Garten. Die Zuwegung und die Terrasse stammen aus dem Baujahr 1961/1962 und sind inzwischen unansehnlich. Der Wert der Außenanlagen ist sehr gering. Vermutlich hatten alle Reihenhäuser, deren Verkaufspreise der Grundstücksmarktbericht 2013 auswertete, mehr oder weniger gut gepflegte Außenanlagen mit einem entsprechend hohen Wert. Bei der Sachwertmethode zur Verkehrswertschätzung werden die Außenanlagen oft pauschal mit sechs Prozent des Sachwerts des Hauses veranschlagt. Bei fast allen 800 Britenhäusern in Münster kann solch ein pauschaler Ansatz nicht angewandt werden, weil der Restwert der Außenanlagen gegen Null Euro geht.



• Laut Entwurf des Bebauungsplans ist ein roter Klinker zwingend vorgeschrieben. Will man die Außenwände gegen Kälte isolieren, so kann eine von außen angebrachte Dämmschicht nicht einfach verputzt werden. Entweder müssen wieder rote Klinkersteine auf einem tragfähigen Betonsockel hochgemauert werden, oder es müssen rote Klinkerriemchen verklebt werden. Eine Außenwanddämmung wird dadurch erheblich teurer. Entscheidet man sich für eine Innenwanddämmung, so geht dadurch erheblich Wohnraum verloren.



• Der Entwurf des Bebauungsplans sieht für einige Häuser nur Stellplätze vor den Häusern vor. Die Errichtung eines Carports oder gar einer Garage ist nicht möglich.



• Die Häuser wurden um 1961/1962 errichtet. Auch die unterirdischen Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telefon als auch deren Hausanschlüsse stammen aus dieser Zeit und sind somit ebenfalls 51 Jahre alt. Kauft oder baut man ein Haus in einem Neubaugebiet, so sind dessen Rohrleitungen neu, und entsprechend lang hat man Ruhe, bis neue Anliegerkosten anfallen. Kauft man hingegen eine Immobilie in einem mehr als 50 Jahre alten Wohngebiet, so ist die Wahrscheinlichkeit entsprechend höher, dass man schon in absehbarer Zeit Anliegerkosten zahlen muss, weil die unterirdischen Leitungen und deren Hausanschlüsse erneuert werden müssen.

Diese Nachteile muss man durch einen entsprechenden Abschlag im Verkehrswert berücksichtigen.


Bei vorsichtiger Schätzung des Verkehrswertes auch unter Berücksichtigung der Ermittlung des Sachwerts und des Ertragswerts (siehe unten) komme ich persönlich zu dem Ergebnis, dass das Reihenmittelhaus Ostpreußenstraße 50 einen Verkehrswert von maximal 125.000 € hat. Dieser geschätzte Wert liegt dann 25.000 € unter der von der BImA genannten Kaufspreisvorstellung von 150.000 €. Teilt man 125.000 € durch die Wohnfläche von 79 m², so erhält man ca. 1.582 €/m². Laut Tabelle 49 des Grundstücksmarktberichts liegt dieser Preis pro Quadratmeter Wohnfläche nur gering unter dem Mittelwert von 1.650 €/m² für Reihenmittelhäuser in äußeren Stadtteilen (Zone 5). Laut Tabelle 51 liegt dieser Preis pro Quadratmeter Wohnfläche über dem Preis von 1.500 €/m², der in den beiden Jahren 2011 und 2012 für Reihenhäuser mit Baujahr 1975 gezahlt wurde.

Bedenken Sie, dass zum Kaupreis noch einmal ca. 6,5 Prozent an Kaufnebenkosten hinzu kommt: 5 Prozent Grunderwerbsteuer und ca. 1,5 Prozent Kosten für den notariellen Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch. Kämen Sie bei der Immobilie Ostpreußenstraße 50 mit 125.000 € zum Zuge, so müssten Sie ca. 133.250 € zahlen, ohne irgendetwas saniert oder modernisiert zu haben.


Grundstückswerte der Reihenhäuser Ostpreußenstraße 48 bis 74

Will man die Verkehrswerte der Reihenhäuser nach der Sachwert- oder Ertragswertmethode bestimmen, so muss man den Grundstückswert ohne Bebauung taxieren. Aber auch dann, wenn man wie oben nach der Vergleichswertmethode den Wert eines der 14 Häuser mit mittlerer Grundstücksgröße geschätzt hat, sollte man den Bodenrichtwert (Preis pro Quadratmeter Grundstück) abschätzen, um auf angemessene Preise für die anderen 13 Häuser schließen zu können.

Die 14 von der BImA angebotenen Einfamilienreihenhäuser Ostpreußenstraße 48 bis 74 haben identische Wohnflächen von 79 m² und Grundstücksgrößen zwischen 185 m² und 506 m². Die BImA nennt im Exposé dieselbe Kaufpreisvorstellung von 145.000 € für sieben Reihenmittelhäuser mit unterschiedlichen Grundstücksgrößen zwischen 185 m² und 214 m² Grundstücksflächen. Die BImA nennt dieselbe Kaufpreisvorstellung von 150.000 € für drei Reihenmittelhäuser mit Grundstücksgrößen zwischen 237 m² und 253 m² Grundstücksflächen. Die BImA nennt dieselbe Kaufpreisvorstellung von 170.000 € für drei Reihenmittelhäuser mit Grundstücksgrößen zwischen 370 m² und 409 m² Grundstücksflächen:

Reihenmittelhäuser
Ostpreußenstraße 70 – Grundstücksgröße: 185 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 72 – Grundstücksgröße: 187 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 68 – Grundstücksgröße: 192 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 66 – Grundstücksgröße: 195 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 64 – Grundstücksgröße: 197 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 62 – Grundstücksgröße: 209 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 60 – Grundstücksgröße: 214 m² – Kaufpreisvorstellung: 145.000 €
Ostpreußenstraße 54 – Grundstücksgröße: 237 m² – Kaufpreisvorstellung: 150.000 €
Ostpreußenstraße 52 – Grundstücksgröße: 241 m² – Kaufpreisvorstellung: 150.000 €
Ostpreußenstraße 50 – Grundstücksgröße: 253 m² – Kaufpreisvorstellung: 150.000 €

Reihenendhäuser
Ostpreußenstraße 74 – Grundstücksgröße: 370 m² – Kaufpreisvorstellung: 170.000 €
Ostpreußenstraße 58 – Grundstücksgröße: 380 m² – Kaufpreisvorstellung: 170.000 €
Ostpreußenstraße 56 – Grundstücksgröße: 409 m² – Kaufpreisvorstellung: 170.000 €
Ostpreußenstraße 48 – Grundstücksgröße: 506 m² – Kaufpreisvorstellung: 175.000 €


Addiert man die Grundstücksgrößen der 14 Häuser auf und teilt die Summe durch 14, so erhält man als arithmetisches Mittel 270 m². Das Reihenmittelhaus Ostpreußenstraße 50 hat eine Grundstücksgröße von 253 m². Es liegt damit am nächsten am arithmetischen Mittel 270 m². Wenn man dessen Wert auf 125.000 € schätzt, wie hoch sollte man dann den Wert der anderen Reihenhäuser schätzen?

Der Bodenrichtwert 2013 für die Ostpreußenstraße liegt laut www.boris.nrw.de bei 230 €/m². Dort lag er aber auch schon in den Vorjahren. Er wurde folglich durch den Gutachterausschuss der Stadt Münster nicht angehoben, während beispielsweise der Bodenrichtwert am Torminweg von 230 auf 260 €/m² angehoben wurde. Der offizielle Bodenrichtwert ist aber ein Orientierungswert, den ein Sachverständiger modifizieren kann, ja modifizieren muss, wenn es gute Gründe dafür gibt. Mir erscheint es plausibel, auch den Bodenrichtwert an der Ostpreußenstraße anzuheben, weil man für 230 €/m² derzeit in einer mit der Ostpreußenstraße vergleichbaren Lagegüte kein Grundstück erwerben kann. Ich setze einen höheren Bodenrichtwert von 250 €/m² an, auch deshalb, weil die Gärten nach Süden ausgerichtet sind. Der Bodenwert des Grundstücks Ostpreußenstraße 50 liegt somit bei 253 m² * 250 €/m² = 63.250 €. Taxiert man den Wert des Reihenmittelhauses Ostpreußenstraße auf 125.000 € und dessen Grundstückswert auf 63.250 €, so hat das Wohnhaus inklusive des Werts der Außenanlagen einen Wert von 125.000 - 63.250 = 61.750 €.

Nun muss man noch wissen, dass der Bodenwert eines Grundstücks nicht immer durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Bodenfläche errechnet werden kann. Wenn ein Grundstück nämlich sehr groß ist, wenn man aber nur einen Teil des Grundstücks bebauen kann, so ist derjenige Teil, der die übliche Größe überschreitet, mit einem geringeren Preis pro Quadratmeter zu beurteilen, weil man ihn wirtschaftlich nicht so intensiv wie Bauland nutzen kann. Das zum Reihenendhaus Ostpreußenstraße 48 gehörige Grundstück hat eine Größe von 506 m², somit 506-253 = 253 m². Damit ist es doppelt so groß wie das Grundstück Ostpreußenstraße 50. Es wäre aber auch nur dann doppelt so viel wert (zweimal 62.250 € = 124.500 €), wenn man dort ein weiteres Haus mit 79 m² Wohnfläche bauen dürfte. Da man das aber nicht darf, darf man für diejenigen Quadratmeter, die dieses Grundstück größer ist als ein wirtschaftlich sinnvoll dimensioniertes Grundstück, auch nur einen geringeren Quadratmeterpreis ansetzen. Die BImA nennt für das Reihenhaus Ostpreußenstraße 50 eine Kaufpreisvorstellung von 150.000 € und für das Reihenhaus Ostpreußenstraße 48 eine Kaufpreisvorstellung von 175.000 €. Teilt man die Differenz von 25.000 € durch die Differenz der Grundstücksgrößen von 253 m², so erhält man 98,81 €/m², gerundet 100 €/m2 für die zusätzliche Grundstücksfläche.

Für das Reihenmittelhaus Ostpreußenstraße 70 mit 185 m² Grundstücksgröße nennt die BImA eine Verkaufsvorstellung von 145.000 €. Zieht man den oben geschätzten Wert des Hauses inklusive der Außenanlagen ab, so wäre das 185 m² große Grundstück ohne Bebauung dann 145.000 - 61.750 = 83.250 € wert, oder 83.250/185 = 450 €/m². Das ist erheblich mehr als der Bodenrichtwert, der laut www.boris.nrw.de bei 230 €/m² liegt, und den ich selbst auf 250 €/m² hoch gesetzt habe. Die Preisrelationen der BImA für die 14 Reihenhäuser sind meiner Meinung nach nicht schlüssig. Schlüssiger wären ungefähr folgende Preise unter der Annahme, dass die Immobilie Ostpreußenstraße 50 einen Verkehrswert von 125.000 € hat:

Reihenmittelhäuser
Ostpreußenstraße 70 – Grundstücksgröße: 185 m² – 108.000 €
Ostpreußenstraße 72 – Grundstücksgröße: 187 m² – 108.500 €
Ostpreußenstraße 68 – Grundstücksgröße: 192 m² – 109.800 €
Ostpreußenstraße 66 – Grundstücksgröße: 195 m² – 110.500 €
Ostpreußenstraße 64 – Grundstücksgröße: 197 m² – 111.000 €
Ostpreußenstraße 62 – Grundstücksgröße: 209 m² – 114.000 €
Ostpreußenstraße 60 – Grundstücksgröße: 214 m² – 115.500 €
Ostpreußenstraße 54 – Grundstücksgröße: 237 m² – 121.000 €
Ostpreußenstraße 52 – Grundstücksgröße: 241 m² – 122.000 €
Ostpreußenstraße 50 – Grundstücksgröße: 253 m² – 125.000 €


Reihenendhäuser
Ostpreußenstraße 74 – Grundstücksgröße: 370 m² – 147.000 €
Ostpreußenstraße 58 – Grundstücksgröße: 380 m² – 148.500 €
Ostpreußenstraße 56 – Grundstücksgröße: 409 m² – 152.000 €
Ostpreußenstraße 48 – Grundstücksgröße: 506 m² – 157.000 €

Diese Schätzwerte kommen unter folgenden Annahmen zustande:

• Der Wert eines Wohnhauses inklusiv Außenanlagen beträgt 61.750 €.
• Bis zu einer Grundstücksfläche von 300 m² wird ein Bodenrichtwert von 250 €/m² angesetzt.
• Für eine zusätzliche Grundstücksfläche zwischen 301 m² und 400 m² wird ein Bodenrichtwert von 150 €/m² angesetzt.
• Für eine zusätzliche Grundstücksfläche zwischen 401 m² und 600 m² wird ein Bodenrichtwert von 50 €/m² angesetzt.

Die Immobilie Ostpreußenstraße 48 hat ein Grundstück mit 506 m². Unter obigen Annahmen errechnet sich dann deren Verkehrswert als 61.750 + 300*250 + 100*150 + 106*50 = 157.050 €.

Laut Energiepässe haben die Reihenhäuser unterschiedlich alte Heizkessel:

• Baujahr des Heizkessels Ostpreußenstraße 58: 2009
• Baujahr des Heizkessels Ostpreußenstraße 60: 2003
• Baujahr des Heizkessels Ostpreußenstraße 66: 2011
• Baujahr des Heizkessels Ostpreußenstraße 68: 2006
• Baujahr des Heizkessels Ostpreußenstraße 74: 2010
• Baujahr des Heizkessels übrige Häuser: 1993

Für die endgültige Schätzung der Verkehrswerte kann man das unterschiedliche Alter der Heizkessel berücksichtigen und für diejenigen Reihenhäuser, deren Heizkessel jünger als Baujahr 1993 ist, einen Aufschlag machen:

• Ostpreußenstraße 58: +2.600 €
• Ostpreußenstraße 60: +1.500 €
• Ostpreußenstraße 66: +3.000 €
• Ostpreußenstraße 68: +2.000 €
• Ostpreußenstraße 74: +2.800 €

Damit käme man zu folgenden gerundeten Verkehrswerten:

Reihenmittelhäuser
Ostpreußenstraße 70 – Grundstücksgröße: 185 m² – 108.000 €
Ostpreußenstraße 72 – Grundstücksgröße: 187 m² – 108.500 €
Ostpreußenstraße 68 – Grundstücksgröße: 192 m² – 112.000 €
Ostpreußenstraße 66 – Grundstücksgröße: 195 m² – 113.500 €
Ostpreußenstraße 64 – Grundstücksgröße: 197 m² – 111.000 €
Ostpreußenstraße 62 – Grundstücksgröße: 209 m² – 114.000 €
Ostpreußenstraße 60 – Grundstücksgröße: 214 m² – 117.000 €
Ostpreußenstraße 54 – Grundstücksgröße: 237 m² – 121.000 €
Ostpreußenstraße 52 – Grundstücksgröße: 241 m² – 122.000 €
Ostpreußenstraße 50 – Grundstücksgröße: 253 m² – 125.000 €

Reihenendhäuser
Ostpreußenstraße 74 – Grundstücksgröße: 370 m² – 150.000 €
Ostpreußenstraße 58 – Grundstücksgröße: 380 m² – 151.000 €
Ostpreußenstraße 56 – Grundstücksgröße: 409 m² – 152.000 €
Ostpreußenstraße 48 – Grundstücksgröße: 506 m² – 157.000 €

Diese von mir geschätzten Verkehrswerte sind meiner Meinung nach eher zu hoch als zu niedrig angesetzt. Darüber hinaus gebotene Preise erscheinen mir in Anbetracht des erheblichen Sanierungsstaus als "Liebhaberpreise": Wenn Sie das Haus irgendwann verkaufen möchten oder müssen, machen Sie auch unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten (6,5 Prozent) vermutlich einen Verlust.

Sachwert- und Ertragswertermittlung für Ostpreußenstraße 50

Bei der Sachwertermittlung nach Normalherstellkosten 2000 (NHK 2000) und Abschreibung nach ROSS errechnet sich ein Sachwert von lediglich ca. 118.000 € bei einer Restnutzungsdauer von 29 Jahren. Solange lediglich 5.000 € für unterlassene Sanierungen und Renovierungen angesetzt werden, kann die rechnerisch ermittelte Restnutzungsdauer auch nicht erhöht werden.

Bei der Ertragswertberechnung erhalte ich im günstigten Fall (Annahme von nur 2,0 Prozent Liegenschaftszins) einen Ertragswert von ca. 124.000 €. Dieser Betrag wäre für einen Privatmann dann inklusive 6,5 Prozent Kaufnebenkosten der maximale Betrag, den er ausgeben sollte, um sich finanzmathematisch gesehen nicht schlechter zu stellen, als wenn er weiterhin zur Miete wohnen und den Kaufpreis der Immobilie statt in die Immobilie in eine sichere Geldanlage investieren würde. Rechnet man die Kaufnebenkosten heraus, so dürfte man nur ca. 116.500 € als Kaufpreis akzeptieren.

Sowohl bei der Ermittlung des Sachwerts als auch bei der Ermittlung des Ertragswerts habe ich lediglich einen Renovierungs- und Sanierungsstau in Höhe von 5.000 € angesetzt. Der tatsächliche finanzielle Aufwand, um das Haus und die Außenanlagen in Schuss zu bringen, ist vermutlich viel höher.

Unter Abwägung der Ergebnisse aus Sachwert- und Ertragswertberechnung sowie den Vergleichswertpreisen, die sich aus dem Grundstücksmarktbericht 2013 ergeben, und unter Berücksichtigung der weiter oben aufgelisteten Nachteile der Britenhäuser gegenüber anderen Reihenhäusern, die in den letzten zwei Jahren in ähnlichen Lagen in Münster verkauft wurden, erscheint mir persönlich ein Preis von maximal 125.000 € für das Reihenmittelhaus Ostpreußenstraße 50 als angemessen. In diese vorsichtige Schätzung geht insbesondere ein, dass die Reihenhäuser im Erdgeschoss keine Toilette haben, dass die Wohnfläche nur bedingt erweiterbar ist und dass laut Energieausweis mit überdurchschnittlichen Sanierungs- und Modernisierungskosten zu rechnen ist.

- Sachwertermittlung Ostpreussenstrasse 50 nach NHK 2000
- Ertragswertermittlung Ostpreussenstrasse 50


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