Mein Rat: Finger weg vom Immobilienmarkt!

28.05.2014: Was Sie unter der Überschrift »Wann platzt die Immobilienblase in Münster?« nachfolgend lesen, schrieb ich bereits Mitte 2013. In den letzten Wochen ist jedoch eine sogenannte "Fahnenstange" (ein Ausdruck aus der Charttechnik) am Immobilienmarkt in Münster (vermutlich auch in anderen deutschen Metropolen) entstanden, dass ich nur dringend warnen kann: Finger weg vom Immobilienmarkt! Sowohl die Immobilienmärkte als auch die Aktienmärkte sind keine "Einbahnstraßen"! Was hoch hinaus geht, kann auch tief fallen, wenn sich Renditen nicht mehr rechnen, egal, wie die politische Situation ist ("Politische Börsen haben kurze Beine!"), wie groß die Geldschwemme ist und wie billig Geld ist (somit auch Darlehenszinsen).


bald Überangebot an Wohnungen und Bauland

Laut Planungen sollen auf dem Gelände der York-Kaserne 1.400 bis 1.600 Wohneinheiten und auf dem Gelände der Oxford-Kaserne mindestens 800 Wohneinheiten entstehen. Hinzu kommen die noch nicht verkauften Britenhäuser. Im April 2014 beschloss der Stadtrat das Baulandprogramm 2020: Zwischen 2014 und 2020 sollen verteilt auf das gesamte Stadtgebiet 73 Baugebiete mit einem Volumen von rund 8.400 Wohneinheiten ausgewiesen werden. Beinahe jeden Tag lese ich in Zeitungsartikeln, wo in Münster bereits neue Wohnhäuser und ganze Wohnhaussiedlungen gebaut werden oder aber Bauanträge eingereicht wurden und wohl bald die Baugenehmigungen vorliegen werden. Nachfolgend nur einige Beispiele:
Auch wenn die Masse der Bürger und Politiker das noch gar nicht erkannt haben: Münster steht nicht nur kurz vor dem Platzen einer Immobilienblase. Wer den Markt täglich aufmerksam und kritisch beobachtet, findet Beispiele dafür, dass dieses Platzen schon begonnen hat.

Im Artikel Die Immobilienblase ist nicht mehr wegzudiskutieren von DIE WELT am 23. Februar 2014 lesen Sie:

»Aus Angst, etwas zu verpassen, akzeptieren Wohnungskäufer in deutschen Ballungszentren fast jeden Preis. Bei den Mieten dagegen ist der Anstieg gebremst. Das macht Investitionen kaum noch rentabel...

Dass Wohnungen blind und ohne Besichtigung gekauft werden, ist bekannt. Doch mittlerweile werden an den Hotspots für Wohnimmobilien in Deutschland Preise gezahlt, bei denen eine erkennbare Rendite nur noch im besten Fall erreichbar scheint...

An ihrer Stelle gehen dafür Zehntausende Privatanleger mit ihrem Eigenkapital ins Risiko, ohne zu bedenken, was geschieht, wenn die Zinsen wieder steigen, Preise sinken oder die Mieter einfach nicht mehr zahlen können...

"Die Preise werden weiter steigen", ist sich Andreas Kunz von Colliers sicher. Vielleicht hat er damit recht. Doch das trifft allenfalls auf die Kaufpreise zu, die von Privatanlegern und mancherorts von ausländischen Investoren aus Mangel an Anlage-Alternativen nach oben getrieben werden. Was dagegen die Mieten angeht, scheint in den Ballungszentren das Ende der Fahnenstange allmählich erreicht zu sein.

Reimund Schulz kennt die Bedürfnisse vorsichtiger Anleger. Er ist Geschäftsführer der Famos Immobilien GmbH, ein Dienstleister für Family Offices mit vermögender Kundschaft. Schulz ist angesichts des Verhältnisses von Kaufpreisen zu Mieten skeptisch: "Wer jetzt in einer gefragten Großstadt in Immobilien investieren möchte und das 30-Fache der dort üblichen Jahresmiete zahlen soll, muss wissen: Es ist nicht einfach, einen Mieter zu finden, der zuverlässig und in der gewünschten Höhe die Miete zahlt. Möglicherweise reicht schon eine kurze Phase der Rezession, und die Rechnung stimmt nicht mehr."...

Udo Schindler, Vorstand der KSW Vermögensverwaltung Nürnberg, geht sogar noch weiter: "Dass die Spekulation auf weitere steigende Mietpreise in den heute bereits teuren Lagen aufgeht, bezweifle ich. Da sind die Preise teilweise jenseits von Gut und Böse. Ich würde bei den üblichen Angebotspreisen hier nicht investieren."...

Dennoch stellt Osterhoff einen unschlagbaren Vorteil eines Immobilien-Investments in den Vordergrund: "Ein Mehrfamilienhaus in einer guten Lage in einer Stadt mit wachsender Bevölkerung hat einfach ein begrenztes Ausfallrisiko." Anders gesagt: Selbst wenn der Kapitalmarkt zusammenbricht – das Haus wäre noch da. Und Mieter wohl auch, wenn auch weniger zahlungskräftig. Für dieses Gefühl vermeintlicher Sicherheit geben die Anleger zurzeit ihr letztes Hemd. Sie investieren einen guten Teil ihrer Ersparnisse und übernehmen damit anstelle der Banken das Risiko...

Vor allem ältere Käufer, die ihr Konto räumen, bringen 50 Prozent und mehr eigenes Geld mit. Angesichts der Niedrigzinsphase erscheint eine möglichst schnelle Tilgung auch vernünftig. Zumal man mit einer niedrigen Hypothek auch gut für eine Phase steigender Zinsen gewappnet ist. Allerdings gilt auch die Investoren-Rechnung: Je mehr Eigenkapital, desto weniger Rendite auf das eingesetzte Geld. Doch das spielt offenbar keine Rolle. "Weil die Immobilie als relativ sichere Anlage gilt, sind Käufer bereit, tendenziell niedrigere Renditen zu akzeptieren", sagt Jochen Möbert, Immobilienexperte bei Deutsche Bank Research. Manche hoffen dafür, irgendwann in Zukunft einen Verkaufsgewinn erzielen zu können. Dass der umso niedriger ausfällt, je höher die Zinsen steigen, wird dabei oft übersehen. Und Andreas Beck vom Institut für Vermögensaufbau sieht noch ein ganz anderes Risiko. "Heute kaufen viele Ältere mit viel eigenem Kapital, treffen auf ein knappes Angebot und treiben damit die Preise weiter an. Deshalb müssen sie hohe Mieten verlangen, die die junge Generation kaum noch bezahlen kann", sagt er.

"Eine heute junge Familie kann deshalb kaum genug Eigenkapital bilden, um später eine Immobilie zu kaufen."

Mittel- bis langfristig breche damit eine ganze Käufergeneration weg. Hinzu komme der bekannte Geburtenrückgang, der auch durch Zuwanderung kaum auszugleichen sei. "Die demografischen Risiken werden im Zeitraum 2017 bis 2020 auf dem Immobilienmarkt durchschlagen."«

Am 23.06.2014 konnten Sie dann auch in den Westfälischen Nachrichten im Wirtschaftsteil den Artikel "Immobilienblase in Sicht?" lesen. Dieser Artikel bezog sich auf eine DPA-Meldung vom Vortag. Denselben Text können Sie hier nachlesen:

http://www.n-tv.de/wirtschaft/Droht-Deutschland-eine-Immobilienblase-article13069051.html

Einige Zitate aus dem Artikel:

... Schon im Februar hatte die Bundesbank Häuser und Wohnungen in gefragten Regionen als viel zu teuer bezeichnet. Und auch die Stabilitätswächter schreiben in ihrem Jahresbericht: "In den betrachteten 125 Städten könnte gemessen an den längerfristigen demografischen und ökonomischen Einflussfaktoren eine Überbewertung von 10 bis 20 Prozent vorliegen; in den Großstädten ist sogar von durchschnittlich 25 Prozent auszugehen." Mit anderen Worten: Wer eine Wohnung in begehrter Citylage in Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München kauft, muss dafür mitunter viel zu viel bezahlen....

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) ist angesichts von Mini-Zinsen und hohen Preisen auf dem Immobilienmarkt jedenfalls zunehmend besorgt. Es gebe Anzeichen für Preisentwicklungen, "die gefährlich sind", sagt Schäuble: "Auf die Dauer ist das Maß an Liquidität zu groß und das Zinsniveau zu niedrig." Er nehme die Warnungen der Bundesbank sehr ernst...

Dekabank-Chefvolkswirt Ulrich Kater warnt: "Hohe Immobilienpreise sind derzeit erklärbar, weil andere Anlageformen kaum Rendite bringen. Das gilt aber nur, solange das Zinsniveau so unnatürlich niedrig ist." Früher oder später rechnet Kater daher mit einer Korrektur an den Immobilienmärkten...


Weder an den Finanzmärkten noch an den Immobilienmärkten wachsen die Bäume in den Himmel! Wer zu diesen Preisen noch zugreift (Aktien oder Immobilien kauft) oder zu den verlangten Mieten eine Wohnung in Münster anmietet, wird einer derjenigen sein, den "die Hunde beißen" (siehe unten)! Ich unterhielt mich mit einigen Immobilienhändlern aus Münster, die den Markt kennen oder zumindest bis gestern noch glaubten, den Markt zu kennen. Was sie zur Zeit erleben, ist laut deren Auskünfte rechnerisch nicht mehr nachvollziehbar.

Nur mal auf die Schnelle ein Beispiel: In Gremmendorf zum Erlenbusch 43 und 45 hat offensichtlich die Unternehmensgruppe äusser-bau Bochum Reihenhäuser von der BImA im Paket gekauft und bietet sie jetzt unsaniert zu 11,25 €/m² Kaltmiete an (siehe http://häusser-bau.de/immobilien/wohnimmobilien/vermietungsangebote-haeuser). Laut Online-Mietspiegelabfrage ist in dieser Wohnlage bei einer derartigen Wohnungsausstattung eine Vergleichsmiete von 5,52 €/m² angegeben. Die Š Immobilien GmbH, Tochterunternehmen der Sparkasse Münsterland-Ost, kaufte nicht nur in Gremmendorf ein Paket von Briten-Reihenhäusern, sondern auch am Billerbeckweg in Gievenbeck. Unter http://www.spk-immo.de können Sie nun selbst in Erfahrung bringen, zu welchen Quadratmeterpreisen die Š Immobilien GmbH versucht, die unsanierten Reihenhäuser, zu denen keine Garage gehört (!), zu verkaufen. Was ich unter dem Menüpunkt fragwürdige Bebauungspläne und Erhaltungssatzungen bereits im Herbst 2013 ganz zum Schluss in den letzten zwei Sätzen schrieb, scheint in drastischer Weise Wahrheit zu werden. Ich schlug inzwischen bei allen Ratsfraktionen, bei Oberbürgermeister Lewe und bei der Lokalpresse Alarm.


Wann platzt die Immobilienblase in Münster?

Wenn sich derzeit hochrangige Vertreter der Bundesbank oder andere Experten zur Situation am deutschen Immobilienmarkt äußern, dann klingen ihre Aussagen verwirrend widersprüchlich. Einerseits warnen sie vor den Risiken, die der gegenwärtige exzessive Immobilienboom birgt, auf der anderen Seite fügen sie gleich beschwichtigend hinzu, von einer gefährlichen Blasenbildung könne aber zumindest in Deutschland keine Rede sein. Ein Beispiel für vernebelnde Rhetorik lieferte unlängst Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret. Eine Immobilienblase vermag er derzeit noch nicht zu erkennen, weil diese in der Regel von einem übermäßigen Wachstum der Immobilienkredite begleitet werde. Dies sei in Deutschland bislang nicht der Fall. Der Bundesbanker fügte jedoch einschränkend hinzu: »Die internationalen Erfahrungen zeigen, dass Anfangsphasen von Preisübertreibungen auch mit einem niedrigen Kreditwachstum einhergehen können.« Eigentlich gibt es also noch keine Immobilienblase. Aber faktisch vielleicht doch? Klartext klingt anders.

Dass sich sogar vermeintlich unabhängige Experten zieren, die fatalen Folgen des aktuellen Immobilienwahnsinns zu benennen, hat einen einfach nachvollziehbaren Grund: Auf diesem Markt wird richtig viel Geld verdient. Das Transaktionsvolumen im deutschen Immobiliensektor wird allein für 2013 auf 32 bis 36 Milliarden Euro geschätzt. Alle verdienen prächtig: Banken, Bauunternehmen, Handwerker, Bauträger, Makler, Notare und nicht zuletzt der Fiskus. Wer deren Kreise mit defätistischen Äußerungen stört, ist nicht unbedingt willkommen. Doch die Alarmsignale sind nicht zu übersehen. Unglaubliche Summen an billigem Geld fließen seit Monaten in den Immobilienmarkt. Liquidität, die sich die Banken von der EZB ausleihen und die zu einem erheblichen Teil in die Immobilienfinanzierung fließt. Viele Institute sind nicht mehr sehr wählerisch, wenn es gilt, Häuser oder Wohnungen zu finanzieren. Auch wenn die Banken nicht gern darüber sprechen, so ist in der Branche doch bekannt, dass manche Geldhäuser inzwischen Immobilien zu 100 Prozent beleihen. Der Immobilienerwerber muss somit lediglich das Maklerhonorar, die Steuern und die Notarkosten mit Eigenmitteln bestreiten.

Wenn Die BILD-Zeitung in der Vergangenheit zum Kauf von Aktien riet, war das immer ein Kontra-Indikator: Der Profi verkaufte dann bereits, und wer zu diesen Preisen noch einstieg, machte anschließend derbe Verluste. Wenn die BILD-Zeitung zum Einstieg in Immobilien rät, sollte man sehr hellhörig werden: "Geld ist wie ein scheues Reh", und "Die Letzten beißen die Hunde."



In den vergangenen Jahren ist die Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung stetig gesunken. Sie liegt bundesweit im Schnitt nur noch zwischen zehn und 15 Prozent, in einigen Regionen sogar darunter. Noch vor wenigen Jahren galt die Faustregel, dass selbstgenutzte Immobilien mindestens zu einem Drittel aus eigenen Mitteln bezahlt werden sollten. Eine geringe Eigenkapitalquote ist gleich in zweierlei Hinsicht gefährlich: Überteuerte Immobilien werden extrem hoch – teilweise sogar zu 100 Prozent – beliehen. Platzt die Immobilienblase, büßt das Objekt deutlich an Wert ein. Das ausgegebene Darlehen ist dann nicht mehr in vollem Umfang gedeckt, und die Bank hält sich am Schuldner schadlos.

Zweitens gilt: Je niedriger die Zinsen, desto länger die Tilgungsdauer. Liegen die Zinsen bei sechs Prozent pro Jahr, ist das Objekt bei einer Standardtilgung von einem Prozent pro Jahr nach 30 Jahren schuldenfrei. Bei einem Zinssatz von nur vier Prozent dauert die Entschuldung zehn Jahre länger. In der Regel wird nach zehn bis 15 Jahren die Anschlussfinanzierung fällig. Wer sich mit der Standardtilgung begnügt, hat bis dahin nur einen sehr geringen Teil seiner Schulden abgetragen. Sind die Zinsen bis zur fälligen Anschlussfinanzierung deutlich gestiegen – wovon aufgrund der hohen Haushaltsverschuldungen auszugehen ist – schnellen die monatlichen Belastungen rapide in die Höhe. In zehn bis 15 Jahren droht daher eine Reihe von Zwangsversteigerungen. Seriöse Bankberater empfehlen ihren Kunden, die Niedrigzinsphase unbedingt zu nutzen, um die Tilgungsrate auf zwei oder drei Prozent pro Jahr aufzustocken und somit das Anschlussfinanzierungsrisiko zu verringern. Auch die Möglichkeit von Sondertilgungen während der Laufzeit des Darlehensvertrags sollte sich der Bankkunde einräumen lassen.

Die anhaltend niedrigen Zinsen und die davon ausgehenden Kaufanreize sind einer der Hauptgründe für die stark steigenden Immobilienpreise. In den größeren deutschen Städten erhöhte sich der Preis für Wohneigentum im vergangenen Jahr im Schnitt um 5,25 Prozent. Auch in den österreichischen Städten registrieren Experten eine Preisüberhitzung, vor allem in Wien, Salzburg und Linz. Neben den günstigen Finanzierungskosten treibt die Nachfrage aus den Ländern Südeuropas die Preise in die Höhe. Wohlhabende Bürger in den Krisenstaaten der Eurozone investierten ihr Geld vorzugsweise in Immobilien in Deutschland und teilweise in Österreich.

Doch nicht nur in den größeren Städten explodieren die Immobilienpreise, mittlerweile wird Wohneigentum sogar in den Mittelstädten ständig teurer. Ein Beispiel hierfür ist Trier, eine Stadt mit rund 105.000 Einwohnern und eher mäßigen Verkehrsanbindungen. Sowohl die Immobilienpreise als auch die Mieten zogen in den vergangenen Jahren deutlich an und erreichten das Niveau der Landeshauptstadt Mainz. Grund hierfür sind die extrem hohen Immobilienpreise im benachbarten Luxemburg. Viele Bürger aus dem Großherzogtum kaufen Objekte im nahegelegenen Trier. Ein anderes Beispiel ist bestimmt Münster.

In den Niederlanden scheint die Immobilienblase bereits geplatzt zu sein. Dort summieren sich die Hypothekenschulden inzwischen auf 107,1 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Vor einigen Wochen musste die schwer angeschlagene niederländische Bank SNS Reaal verstaatlicht werden. Dafür flossen Steuergelder im Umfang von zehn Milliarden Euro. Die Immobilienkrise im Nachbarstaat wird aber in Deutschland kaum thematisiert. Schließlich will man potenzielle Käufer nicht verunsichern. So nimmt die Branche billigend in Kauf, dass schon mittelfristig eine große Zahl von Familien in den Ruin getrieben wird.

Unter http://www.daserste.de/information/politik-weltgeschehen/morgenmagazin/reportagen/moma-Reporter-Immobilienkrise-Niederlande-100.html können Sie einen Fernsehbericht zur Immobilienkrise der Niederlande ansehen. Sie lesen dort:

»Immobilienkredite können nicht mehr getilgt werden, überschuldete Eigenheimbesitzer müssen ihre Häuser zwangsversteigern lassen, Baukonzernen brechen die Umsätze weg, Banken fordern staatliche Hilfen an: Die Niederlande stecken voll in einer Immobilienkrise, die immer mehr Einfluss auf den Alltag vieler Menschen hat. Der "Hypothekenberg", also der mit Immobiliendarlehen aufgetürmte Schuldenberg, ist inzwischen die wohl höchste Erhebung Hollands und auf mehr als 100 Prozent des Bruttoinlandsproduktes angestiegen. Es droht eine Abwärtsspirale aus schrumpfender Wirtschaft und Einsparungen. moma-Reporter Markus Preiß hat sich angeschaut, was das für die Betroffenen bedeutet.«

Unter http://deutsche-wirtschafts-nachrichten.de/2013/03/28/erste-anzeichen-fuer-ende-des-immobilien-booms finden Sie den Artikel "Erste Anzeichen für Ende des Immobilien-Booms" vom 28.03.2013:

»Der Immobilien-Boom in Deutschland geht zu Ende. Die ersten großen Anleger steigen aus – unter anderem Blackstone. Sie sagen: Der Zenit ist überschritten... Investoren wie die Blackstone Group LP, Goldman Sachs und andere Private-Equity-Unternehmen planen 2013 Vermögenswerte des deutschen Immobilienmarktes in Höhe von mindestens fünf Milliarden zu verkaufen... "Es sei ein günstiger Zeitpunkt, um noch mit Gewinn zu verkaufen."... Viele Firmen, die in deutsche Immobilien investiert haben, gehen davon aus, dass die maximalen Gewinne nun erreicht sind... Und so fielen die Werte für Wohnungen im Januar zum ersten Mal seit Dezember 2009, wie die neuesten Daten des Online-Hypotheken-Brokers Europace zeigen. Die Investoren "sehen sehr deutlich, dass man im Moment Top-Preise bekommen kann und sich das Fenster der Nachfrage nach deutschen Immobilien irgendwann schließen wird", erklärt Andre Adami vom Marktforschungsunternehmen BulwienGesa. Zuletzt versuchte der Immobiliendienstleister CBRE noch ein wenig die Preise für deutsche Immobilien auszureizen. Die Abteilung der Deutschen Bank, die in Immobilien und Infrastruktur investiert, soll ungenannten Quellen Bloombergs zufolge in diesem Jahr den Verkauf von etwa 23.000 deutschen Immobilien planen. Und Blackstone beispielsweise will bis zu 8.000 Immobilien abstoßen.«


Unter http://www.derwesten.de/wohnen/experten-warnen-vor-immobilienblase-id8117107.html finden Sie den WAZ-Artikel "Experten warnen vor Immobilienblase" vom 26.06.2013:

Essen. Die Zinsen für Immobilienkredite sind niedrig, die Nachfrage nach Wohnungen hoch. Experten warnen bereits vor einer Immobilienblase, da immer mehr Privatanleger in Immobilien investieren und die Wohnungspreise in den Großstädten in die Höhe treiben. Profi-Investoren steigen langsam wieder aus.

Während professionelle Investorengruppen langsam von Immobilienkäufen absehen, ist die Nachfrage bei Privatanlegern ungebrochen hoch. Die Folge: Sie zahlen momentan zum Teil horrende Wohnungspreise trotz sinkender Renditeerwartungen. Aktuelle Studien der Portale "Immowelt" und "Immobilienscout24" untermauern diesen Trend. So sind die Preise für Eigentumswohnungen in städtischen Ballungszentren in den letzten zwölf Monaten um bis zu 20 Prozent gestiegen. Im Monat Mai stiegen die Preise zuletzt in Berlin und München am deutlichsten an. Der Anstieg der Wohnungspreise ist laut Analysespezialist Michael Kiefer von "Immobilienscout24" auf eben diese ungebrochen hohe Nachfrage zurückzuführen.

Immobilienblase: Wohnungspreise steigen, Renditen sinken

Experten warnen bereits vor einer Immobilienblase. Denn während die Kaufpreise für Wohneigentum in den Städten stark ansteigen, müssen die Käufer mit immer geringeren Renditen rechnen. Das liegt daran, dass die Mieten nicht in dem gleichen Umfang ansteigen wie die Kaufpreise für Immobilien. Die Wohnungspreise zogen in den letzten zwölf Monaten im Schnitt um 15 Prozent an, die Mieten hingegen nur um sieben Prozent. Die zu erwartenden Renditen seien daher in vielen Ballungszentren auf 3,5 bis 4,5 Prozent gefallen, behauptet die Immobilienforschungsgesellschaft "BulwienGesa". Experten sprechen deshalb von einer Immobilienblase am Wohnungsmarkt. Da sich die Phase des Preisanstiegs dem Ende zuzuneigen scheint, droht die Blase zu platzen.


Hier ein weiterer Artikel eines Immobilienfachmanns (Quelle: Immobilien Telegramm von Gevestor-Immobilien vom 15.08.2013):

Jetzt Immobilien verkaufen mit fetten Gewinnen?


Liebe Leserin, lieber Leser,

ich muss es Sie so offen und direkt fragen: Platzt jetzt die Immobilienblase in Deutschland?

Dieser Tage bin ich mit meiner Meinung oft "out". Ich glaube nicht an weitere Immobilienpreissteigerungen von über 50 Prozent pro Jahr. Ich glaube nicht daran, dass die Mietrenditen unbedeutend sind und nur noch die Preissteigerungen relevant.

Egal. Andere glauben genau das. Und so ist es gerade jetzt mal wieder extrem "sexy", wenn man mit Freunden und Bekannten Abends beim Grillen als Immobilienexperte "ausgequetscht" wird.

  • Wo steigen die Preise am stärksten?

  • Ich habe gerade ein Haus gekauft, soll ich direkt noch eine Wohnung als Kapitalanlage hinzukaufen bei den niedrigen Zinsen?

  • Sollte ich nicht in Leipzig kaufen? Da sind die Preise im Vergleich noch günstiger?

Wenn alle kaufen…

Ich persönlich stelle mir gerade in der jetzigen Zeit die Frage, ob ich nicht die hohen Preise zum Verkauf nutzen sollte. Steuerfrei sind die Verkaufsgewinne jetzt eh, nach den zehn Jahren Haltefrist. Und genau das macht ja gerade besonders Spaß. Und neue attraktive Objekte müssen zwar gesucht und gefunden werden, aber bei dem aktuellen Zinsniveau und der Realisierung von fetten Gewinnen - und das auch noch steuerfrei - habe ich schon ziemlich Lust, ein paar Objekte zu liquidieren.

…ist der Zeitpunkt zum Ausstieg gekommen

Ich halte mich da an einen der einfachsten Tipps von Warren Buffett: "Wenn alle Anleger gierig sind und kaufen, dann sollten Sie versuchen, ängstlich zu sein. Seien Sie gierig, wenn andere ängstlich sind." Frei übertragen auf den aktuellen Boom am Immobilienmarkt würde Buffett nun wohl langsam zurückschrecken angesichts der Massen an gierigen Privatinvestoren, die alles in Deutschland kaufen. So werde ich wohl in den nächsten Wochen und Monaten den Markt genau beobachten und eventuell auf die Verkäuferseite wechseln…

…wären da nicht die rasch steigenden Immobilienpreise, die das "Festhalten" an den Bestandsobjekten gerade so sehr belohnen.

Ich wünsche ihnen einen klaren Fokus auf das Wesentliche. Denn wie immer bei Immobilien ist diese Frage nicht pauschal beantwortbar. Nicht jedes Objekt sollten wir verkaufen und nicht jedes kaufen. Aber nehmen Sie sich bitte in der jetzigen Phase etwas zurück und besinnen Sie sich auf die wichtigsten Zahlen beim Immobilienkauf! Verfallen Sie nicht dem Hype!

Liebe Grüße,
Ihr Redaktionsteam von
Gevestor-Immobilien

Welche Blüten die Immobilienblase in Münster inzwischen treibt, kann man beispielhaft im beliebten Dechaneiviertel in Münster beobachten. Dort soll ein Wohnhaus mit zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss in frisch renoviertem Zustand abgerissen und durch eine "repräsentative Wohnanlage" mit fünf Eigentumswohnungen ersetzt werden. Durchschnittlich soll dort ein Quadratmeter Wohnfläche inklusive Courtage 4.634 € kosten. Hinzu kommen dann noch ca. 6,5 % Kaufnebenkosten. Eine ca. 100 m² große Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss schlägt in dieser Wohnanlage mit ca. 459.000 € zzgl. 6,5 %, in Summe fast 500.000 € zu Buche. Wohl gemerkt, es handelt sich um eine Eigentumswohnung mit Balkon und Tiefgaragenstellplatz, nicht um ein neues Einfamilienhaus mit großem Garten! Wenn der Investor seine Preisvorstellungen durchsetzen kann, wird er dafür inklusive Provision fast 2,5 Mil. € vereinnahmen, vermutlich mehr als das 2,5-Fache des Verkehrswertes des jetzigen Hauses, der irgendwo zwischen 600.000 € und einer Mill. € liegt. Auch kurz vor dem Platzen der Immobilienblase scheint man immer noch Nichtsahnende zu suchen und vermutlich auch zu finden, die auf diesem Preisniveau in Münster Immobilien kaufen.

Immobilienblase: Aus 1 Million mal auf die Schnelle 2,5 Millionen "wertschöpfen"



Wer die Berichterstattung um Aktienmärkte regelmäßig aufmerksam verfolgt, der weiß, dass es bereits seit Ende 2012 bezüglich der Renditen und des Chance-/Risikoverhältnisses wieder viel interessanter erscheint, weltweit in Aktien als in Immobilien oder gar in Festverzinsliche zu investieren. Die bis vor kurzem in Immobilien der Metropolen geflossenen Kapitalströme können dann auch schnell zum Erliegen kommen, und bei fallenden Immobilienpreisen kann das investierte Kapital auch wieder abgezogen werden. Die Immobilienpreise beginnen dann zu rutschen, und jeder weiß, wohin das in den USA und in Spanien führte... "Geld ist wie ein scheues Reh!", lautet ein Spruch aus der Finanzwelt, und ein anderer Spruch lautet "Den letzten beißen die Hunde!".


Sehr aufschlussreich ist der Artikel "Wellenreiter-Kolumne vom 28. November 2012 - Inflation nimmt, was Gold gibt" unter http://www.wellenreiter-invest.de/WellenreiterWoche/Wellenreiter121128.htm In diesem Artikel werden langfristige, inflationsbereinigte Diagramme (sogenannte "Charts") vom Dow Jones Aktienindex, von Gold, Silber und Immobilien gezeigt und ausgewertet. Das Fazit des Autors Robert Rethfeld lautet:

Immobilienpreise, Gold und Silber offerieren auf lange Sicht nicht mehr als den Kapitalerhalt. Aktienmärkte offerieren eine längerfristige Perspektive, die Inflation zu schlagen. Dies, obwohl zwei Drittel der nominalen Gewinne durch die Inflation abgeschöpft werden.


Wer wie ich den Immobilienmarkt in Münster und die rege Bautätigkeit in den letzten Monaten aufmerksam beobachtete, kann nur zu einem Schluss kommen: Die Preise haben ihr Topp erreicht, von nun an geht´s bergab. Und diese Abhandlung wird hoffentlich dazu beitragen, dass Kaufinteressenten nicht mehr blindlings auf die Kaufpreisvorstellungen der BImA oder anderer Immobilienanbieter in Münster einsteigen und in Panik sogar mehr bieten, nur um zum Zug zu kommen, sondern dass sie den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie selbst ermitteln oder ermitteln lassen und dabei die tatsächlichen Kosten einer fachgerechten Sanierung und Modernisierung nicht unterschätzen. Dann fallen die Nachfragepreise, und dann fallen auch die Mieten.


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