Punkt 3.1 Stand Konversion
Herr Krause erläutert den Stand für die Nachnutzung der 18 Wohnstandorte der Briten… Die Preisvorstellungen der BImA bewegen sich anders als befürchtet und in der Presse kommuniziert auf einem vernünftigen Niveau, auch aufgrund der Beratung der Finanzinstitute im Rahmen der Vermarktung. Der befürchtete "Hype" hat aus Sicht der Verwaltung nicht stattgefunden. Die Verhandlungen der Wohn + Stadtbau zum Erwerb der Liegenschaften gestalteten sich vor dem Ziel der Schaffung preiswerten Wohnraums zwar schwierig, sind aber keineswegs, wie in der Presse behauptet, gescheitert. Auf der Grundlage einer Wertermittlung konnte inzwischen eine Einigung mit der BImA erzielt werden.
Nicht nur in Münster ist bezüglich der Konversion von Kasernen und Soldatenhäusern im Zusammenspiel mit der BImA einiges schief gelaufen. Beispielhaft zitiere ich nachfolgend aus Zeitungsartikeln und Leserbriefen bezüglich der Konversion in Mönchengladbach und Wegberg. Herr Jan Pongs, Architekt aus Mönchengladbach und Inhaber eines Planungsbüros für Bauen und Energie, genehmigte mir die Veröffentlichung von Wärmebildern, die er von den Britenhäusern in Mönchengladbach erstellt hat. Diese Reihenhäuser haben ein vergleichbares Alter und sind vermutlich genauso schlecht gedämmt wie die Britenhäuser in Münster.
Quelle: http://www.rp-online.de/niederrhein-sued/moenchengladbach/nachrichten/grosses-interesse-an-bunten-britenhaeusern-1.3435711
Briten-Häuser im Angebot – Großes Interesse an bunten Britenhäusern
Mönchengladbach, 2. Juni 2013Die Häuser kosten jeweils unter 100 000 Euro. Die Siedlung an der Lilienthalstraße ist auf dem Markt. Schon liegen 17 Reservierungen vor. Die Stadt ärgert sich. Sie wollte die Häuser abreißen, um das Gewerbegebiet Nordpark auszuweiten.
Die einen finden sie total niedlich, andere wenden sich mit Grauen ab. Die Britenhäuser an der Lilienthalstraße / Aachener Straße leuchten in Zitronengelb, Babyrosa, Mintgrün, Grasgrün, Lila und Himmelblau. Lediglich die hinteren Reihen sind dezenter gehalten – die Fassaden wurden in abgestimmten Grautönen gestrichen. Die Firma W & S GmbH Wohnbau aus Stuttgart hat Anfang des Jahres 56 Reihenhäuser von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) gekauft. "Für viel Geld", sagt Geschäftsführer Rainer Murthum. Seit Beginn der Woche ist die bunte Siedlung, die sogleich den Spitznamen "Papageienviertel" verpasst bekam, auf dem Markt. "Die Leute rennen uns die Bude ein", sagt Murthum. Schon 17 Reservierungen hat der Geschäftsführer notiert. In der kommenden Woche sind die ersten Notartermine.
Die Stadt ist nicht glücklich über die Entwicklung an der Lilienthalstraße. Lange hatte sie selbst Interesse an den insgesamt 150 Britenhäusern in diesem Areal gehabt, wollte die Häuser abreißen und die Fläche dem geplanten Gewerbegebiet im Nordpark zuschlagen. Die geforderte Kaufsumme im zweistelligen Millionenbereich für die komplette Siedlung konnte die Stadt nicht zahlen. "Wenn die Stadt es bei der Absichtserklärung belässt, kann ich darauf keine Rücksicht nehmen", sagt Rainer Murthum. Horst-Peter Vennen, Vorsitzender des Bau- und Planungsausschusses sowie Aufsichtsratsvorsitzender der städtischen Entwicklungsgesellschaft EWMG, hatte den Verkauf der Britenhäuser gar als Skandal empfunden. Außerdem hatte er die Häuser als "Pappkartons aus den 50er Jahren" bezeichnet.
Der neue Eigentümer hat die Häuser nicht nur mit Farbe aufgefrischt, er ließ außerdem neue Isolierglasfenster und Haustüren einbauen. Und die Giebelseiten wurden mit Wärmedämmung isoliert. Verkauft werden die Häuser je nach Größe und Lage zwischen 82 000 und 99 000 Euro. Die preiswerteren liegen an der Aachener Straße und unmittelbar an der Schallschutzwand zur Autobahn. Die Geräuschkulisse ist erheblich. "An diesen Lärm werden sich die neuen Besitzer schnell gewöhnen", ist Murthum überzeugt.
Eine Einheit im zitronengelben Haus wurde vom Eigentümer als Musterhaus hergerichtet. Türen wurden entfernt, neue Böden gelegt, ein modernes Bad und eine schöne Küche eingebaut. Außerdem wurde das Dachgeschoss ausgebaut. Über eine neue Treppe ist der helle, freundliche Raum erreichbar. "Wenn ein Käufer sein Haus in dieser Form ausgebaut haben möchte, stellen wir gern die Kontakte zu den Handwerkern und Firmen her", sagt Rainer Murthum. Das Musterhaus – beziehungsweise ein derart ausgebautes Haus in der gleichen Größe – würde mitsamt der neuen Terrasse und dem bereits ausgerollten Rasen 124 000 Euro kosten.
M & S hat Erfahrungen mit Wohnparks. Deutschlandweit sind Murthum und seine Partner tätig. "Neulich haben wir 84 Wohneinheiten gekauft und hergerichtet", sagt Murthum. Die waren nach einem Jahr verkauft. "Dieser Erfolg wird sich hier wiederholen", sagt der Geschäftsführer. Und führt die nächsten Interessenten ins Musterhaus.
Quelle: http://www.rp-online.de/nrw/staedte/moenchengladbach/briten-haeuser-im-angebot-aid-1.2817140
Briten-Häuser im Angebot
Mönchengladbach, 4. Mai 2012Ein Krefelder Privatinvestor hat rund 30 Häuser in Windberg gekauft und vermietet sie nun bereits. Unterdessen will der Bund den Verkauf von 56 Häusern an der Lilienthalstraße forcieren. Der Stadt sind diese aber zu teuer.
Wohnsiedlung mit 56 Einfamilienhäusern gefällig? Dann sollten Sie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben bis zum 6. Juli ein Kaufpreisangebot ohne Bedingungen unterbreiten. "So lange läuft die Ausschreibungsfrist, bis dahin sammeln wir Angebote", sagt Marita Jankowski von der Bima-Abteilung Verkauf. Ganz aktuell hat die Behörde ein 25-seitiges Exposé zu dem 15.332 Quadratmeter großen "Geisterdorf" an der Lilienthalstraße ins Internet gestellt, ein Teilstück der insgesamt 140 Häuser umfassenden früheren Briten-Siedlung am Nordpark, das auch die Hugo-Eckener-Straße einbezieht. Auch mit der Stadt sei man nach wie vor in Verhandlungen, sagt Jankowski.
Dr. Ulrich Schückhaus, Geschäftsführer der Entwicklungsgesellschaft (EWMG), hält dem jedoch ein "klares Nein" entgegen: "Was der Bima vorschwebt, ist für die Stadt nicht umsetzbar." Konkret gemeint ist der Preis: eine zweistellige Millionensumme will die Bundesanstalt für die Häuser an Lilienthal- und Hugo-Eckener-Straße offenbar haben. "Wir verhandeln mit der Bima gerade über die Begradigung von Grundstückszuschnitten beim Technischen Hilfswerk – das ist alles. Und nicht das, was wir wollten."
Ursprünglich war geplant, dem THW einen Ersatz für sein Areal an der Lilienthalstraße anzubieten – genau dort, wo jetzt noch die Briten-Häuser stehen. Das heutige THW-Grundstück wäre dann mit einem Teil der Briten-Wohnanlage dem Business-Park II im Nordpark zugeschlagen worden.
Schon weiter gediehen ist die Vermarktung von 34 ehemaligen und seit 2009 leerstehenden Engländer-Häusern an der Danziger Straße. Vor 14 Tagen hat die Bima sie an den Krefelder Privatinvestor David Rolef verkauft, und der hat sie bereits diese Woche unter dem Namen "Schneckenhaussiedlung" auf den Markt gebracht. Die Besichtigungen laufen, die ersten zehn Häuser seien schon weg. Allerdings nicht verkauft. Denn Rolef vermietet ausschließlich – offensichtlich eine Marktlücke in der guten Windberger Lage. Ab 499 Euro Miete plus Nebenkosten ist ein Haus im Originalzustand zu haben, also unsaniert und inklusive englischer Teppiche und Lampen von fragwürdiger Ästhetik. Bei 679 Euro beginnt die Miete für ein Haus mit neuen Bodenbelägen, saniertem Badezimmer und Dauerbrand-Kaminofen. Die Gebäude sind unterkellert, haben einen Garten und sind besser in Schuss, als zu erwarten wäre. "Wir waren auf Schlimmeres eingestellt, es war die Rede von Schrottimmobilien", sagt Rolef. Trotzdem ist klar: Wer sich einmietet, muss zunächst investieren.
Den Kaufpreis für die 30 Häuser – vier sind erst verfügbar, wenn sie im August frei werden – nennt Rolef nicht, für vergleichbare in der Nachbarschaft zahlten Privatleute jedoch rund 100 000 Euro. "Unser Kauf amortisiert sich in 20 bis 25 Jahren", sagt Rolef...
Quelle: http://www.wz-newsline.de/lokales/moenchengladbach/immobilien-aus-englaender-werden-schneckenhaeuser-1.975800
Aus Engländerhäusern werden Schneckenhäuser: Die Siedlung in Windberg wird vermietet – mit großer Nachfrage.
Mönchengladbach, 2. Mai 2012Der Investor ist selbst überrascht. "Ich war sofort von den Häusern überzeugt", sagt David Rolef, "aber mit dieser Nachfrage habe ich nicht gerechnet.“ Der Krefelder hat 34 Häuser in Windberg gekauft, die bis vor kurzem von Angehörigen der britischen Armee bewohnt wurden. Er will sie nicht weiter verkaufen, sondern vermieten und trifft damit offensichtlich eine Marktlücke.
Den genauen Preis will Rolef nicht nennen, aber einige Millionen hat er schon auf den Tisch legen müssen, um die Häuser an der Danziger Straße von der Bundesanstalt für Immobilienwesen (Bima) zu erwerben. 2009 hatte die britische Armee die mitten in Windberg liegende Siedlung mit ihren offenen Grünflächen an die Bima zurück gegeben.
Im Vorfeld war viel über den hohen Sanierungsbedarf spekuliert worden, sogar von "Schrottimmobilien" war die Rede. Rolef kann das gar nicht verstehen. "Die Häuser sind in den 90er Jahren kernsaniert und mit neuen Zentralheizungen ausgestattet worden", erklärt er. Sie seien auch energetisch in gutem Zustand. Groß sind sie allerdings nicht. Die Wohn- und Nutzfläche ist mit 120 Quadratmetern übersichtlich: drei Zimmer, Küche und Bad. Keller und ausbaufähiger Dachboden gehören dazu, ebenso ein Garten mit Terrasse.
Nachdem das Angebot seit zwei Tagen steht, hat der Investor bereits zehn Häuser vermietet. Dutzende von Anfragen stapelten sich, sagt er. Eigentlich ist das Musterhaus in der Danziger Straße 11 erst ab Sonntag offiziell für Besichtigungen geöffnet, aber bereits jetzt herrscht reger Betrieb. "Ich hoffe, dass wir am Sonntag überhaupt noch Häuser haben", sagt Rolef. Die große Nachfrage erklärt der Privatinvestor so: "Die Lage ist top und wir vermieten die Häuser zu einem Preis, der sonst für eine Wohnung verlangt wird." Zwischen 499 und 679 Euro verlangt er für die Häuser, je nachdem, ob der Mieter gewillt ist, selbst zu renovieren oder die mit allen Extras ausgestattete Fertigvariante wählt.
Leserbrief zum Artikel "Briten-Häuser im Angebot"
Mönchengladbach, 5. Mai 2012Rheinische Post
Lokalredaktion Mönchengladbach
Lüpertzender Straße 161
41061 Mönchengladbach
Leserbrief zum Artikel "Briten-Häuser im Angebot" in der Lokalausgabe vom 4. Mai 2012
Sehr geehrte Damen und Herren!
Investoren und die BIMA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) wollen Geld verdienen und jetzt werden einfach Dumme für die ehemaligen Soldatenhäuser gesucht. Neben einer preiswerten Miete wird der zukünftige Mieter der Schneckenhäuser hohe Nebenkosten zahlen.
Auch mit dem hübschen Namen Schneckenhaussiedlung bleiben die Häuser in Windberg Schrottimmobilien und müßten sinnvollerweise abgerissen werden. Im Prinzip müßte man die Abrisskosten vom Grundstückswert abrechnen um den Wert der Immobilie zu berechnen. Die Häuser zeichnen sich durch eine sehr einfache Bauweise und geringe Energieeffizienz aus und entsprechnen auch vom Grundrißzuschnitt nicht den heutigen Anforderungen. Ich habe mir die leerstehenden, aber beheizten Häuser im Winter 2009/2010 mit meiner Wärmebildkamera angesehen und kann zahlreiche energetische Schwachstellen (Wärmebrücken) aufzeigen. Vermutlich wird auch der Schallschutz der Häuser miserabel sein.
Gefragt sind bei einem Haus die Energieeffizienz, flexible Grundrisse sowie die Barrierefreiheit.
Auch wenn der Investor das Schneckenhaus etwas aufhübscht (neudeutsch Home Staging), die Häuser ein Bad mit Wellnis-Charakter und einen "Dauerbrand-Kaminofen" erhalten, ändert sich nichts an der vorhandenen Bausubstanz der sechziger Jahre.
Mehr als jedes zehnte Wohnhaus in Deutschland ist nicht mehr wirtschaftlich zu sanieren. Ein Abriss und der anschließende Neubau kommen häufig günstiger als Umbau und Vollmodernisierung, so der Bauforschungsbericht Nr. 59 der Arbeitsgemeinschaft für Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.
Mit freundlichen Grüßen
Jan Pongs
Dipl.-Ing. Architekt - Energieberatung - Thermografie
Von: Jan Pongs, Dipl.-Ing. Architekt - Energieberatung - Thermografie [mailto:architekt@jan-pongs.de]
Gesendet: Mittwoch, 11. September 2013 14:23 An: Ulrich Schlueter
Betreff: BIMA-Häuser - Ihr gestriger Telefonanruf
Hallo Herr Schlüter!
Ich habe mir 2010 eine Wärmebildkamera gekauft. Da ich in der Nähe der Briten-Häuser wohne, die Siedlung damals leerstand und die Häuser im Winter beheizt wurden, habe ich Aufnahmen von den Häusern gemacht, um meine neue Wärmebildkamera auszuprobieren. Anbei die Thermografieaufnahmen, die Sie gerne weiter verwenden und nutzen dürfen.
Meine Vermutungen, das die Bauqualität schlecht ist, wurden dann durch die Aufnahmen bestätigt.
Dann kam ein Investor und hat gleich 34 Häuser gekauft, der Siedlung einen netten Namen gegeben (Schneckenhaussiedlung) und die Häuser teilweise unsaniert vermietet.
Teilweise gibt es Schimmelprobleme in den Häusern und mir ist zumindest ein Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter bekannt. Die Mieter haben sich vor kurzem wegen der Schimmelproblematik an micht gewandt.
Neben der Schneckenhaussiedlung gibt es in Mönchengladbach auf der Lilienthal-Straße eine ähnliche Siedlung, da hat ein Investor auch eine ganze Reihe von Häusern gekauft. Die Häuser wurden bunt angemalt und dann auch erfolgreich verkauft.
Mit freundlichen Grüßen
Jan Pongs
planungsbüro bauen + energie
Jan Pongs - Dipl.-Ing. Architekt
Leostrasse 10
41063 Moenchengladbach
Telefon 02161 561579
Telefax 02161 561583
http://www.jan-pongs.de
Archtekt und Energieberater Jan Pongs machte Wärmebilder von den Britenhäusern in Mönchengladbach.
Die gelben und roten Stellen zeigen Wärmebrücken und schlechte Isolierungen.
Die Stadtwerke Münster bieten Thermografieaufnahmen von Häusern an. Sicherlich wäre es interessant, wenn die Stadtwerke solche Aufnahmen von den Britenhäusern in Münster anfertigen und über http://www.muenster.de/stadt/stadtplanung/konversion.html den Kaufinteressenten zur Verfügung stellen. Vielleicht käme es dann nicht mehr zu überzogenen Kaufpreisangeboten seitens der Kaufinteressenten, und das wäre dann ein Beitrag, die Immobilienpreise in Münster wieder auf ein normales Niveau zurückzuführen.
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